Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Как провести сделку с использованием ипотеки по пяти объектам
Добрый день!
Дано: Продавец имеет в собственности три участка рядом. На одном из них построен дом и баня (все зарегистрировано). Покупатель покупает все пять объектов, но ипотеку ему дают только на три (участок с домом и баней) но на всю сумму покупки.
Таким образом, ипотечная сделка покрывает всю сумму покупки и проводится переход права собственности на участок-дом-баню.
Каким образом, в какой момент времени провести сделку по остальным двум участкам, чтобы не было рисков ни для Покупателя (например, требование реально оплатить и их стоимость, ведь в договоре тоже придется прописывать стоимость, и, главное - КАКУЮ? а также отказа в продаже), ни для Продавца (переход права без оплаты, если ДО ипотечной сделки, и отказ Покупателя покупать - вдруг ему такое в голову придет)
Вобщем, нужна схема.
Здравствуйте Инна. Для продавца страховка — это регистрация перехода права собственности с обременением в пользу продавца до полного расчёта по договору купли-продажи. Обременение регистрируется в Росреестре и до полной оплаты покупатель не сможет распоряжаться приобретённым имуществом до полной оплаты.
В случае, если покупатель не оплатит в полном объеме, продавец может обратить взыскание на данное имущество, несмотря на то, что оно может быть единственным жильём для покупателя.
В интересах покупателя максимально подробно описать в договоре порядок расчёта с продавцом (если деньги будут платиться частями, то нужно указать предельные сроки каждого платежа), чтобы в дальнейшем не возникло споров с ним. Цена договора определяется по соглашению между продавцом и покупателем.
Здравствуйте, Инна.
Покупатель покупает все пять объектов, но ипотеку ему дают только на три (участок с домом и баней) но на всю сумму покупки.
Таким образом, ипотечная сделка покрывает всю сумму покупки и проводится переход права собственности на участок-дом-баню.
Имеется ли требование банка о первоначальном взносе? Если да, то в каком размере? И хватает ли собственных средств с учетом указанных обстоятельств на отдельных з/у?
Если да, то у Вас два земельных участка, которые Вы приобретаете, по сути, отдельно, они являются, исходя из условий вопроса, самостоятельными объектами недвижимости. Соответственно в силу ст. ст. 421, 424, 555 ГК РФ Вы вправе
1. Купить все 5 объектов либо по одной сделке с установлением цены и разным порядком расчетов.
2. Но целесообразнее заключить два договора — один -это тот, который финансируется кредитными средствами, и второй договор -тот, который оплачивается только Вами. И заключать их, если исходить из интересов обоих сторон, оба нужно одновременно.
Отдельно приведу положения ст.555 ГК РФ
1. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
…
Таким образом, 5 объектов, каждый из которых имеет цену.
При этом залог в пользу продавца, как указал коллега, Вы можете установить только тех, что приобретаются за счет собственных средств. В отношении участка, дома и бани залог в пользу продавца не установить, банк не пойдет на это, так как для него это будет последующий залог, что не в интересах банка.
В обоих договорах Вы можете предусмотреть расчеты через аккредитив. Согласно ст.867 ГК РФ
1. При расчетах по аккредитиву банк-эмитент, действующий по поручению плательщика,обязуется перед получателем средств произвести платежи или акцептовать и оплатить переводной вексель, выставленный получателем средств, либо совершить иные действия по исполнению аккредитива по представлении получателем средств предусмотренных аккредитивом документов и в соответствии с условиями аккредитива.
То есть денежные средства продавец получит только после регистрации права собственности на покупателя при предоставлении в банк выписки из ЕГРН с указанием права собственности покупателя на основании заключенного с ним ДКП.
В то же время важный момент не только в расчетах, а прежде всего определенный риск имеется в том, что если возникнут основания для приостановления и последующего отказа в регистрации прав хотя бы на один из объектов, это не станет основанием для расторжения договора в части купли-продажи другого.
И чтобы этот риск минимизировать, необходима тщательная проверка юр.истории всех объектов, а также и финансовое положение продавца.
спасибо. Сразу отвечу, что и покупатель, и продавец — люди адекватные. Финположение Продавца отличное, он вполне состоятелен. просто этот объект — дача на 55 сотках стал не нужен, у него есть свой дом под Москвой. Документы все получены, проверены.
Я себе представляю сделку так: На ипотечной сделке мы подписываем два договора: один для ипотеки на три объекта, второй — обычный купли-продажи на два остальных участка. Ипотека дается (допустим) на 10 млн. Именно столько стоят 5 объектов вместе. То есть, все 10 млн прописываются в первом, ипотечном договоре. И поступают продавцу на счет после перехода права собственности. По второму, обычному, договору, я прописываю «виртуальную» сумму двух участков — скажем, по 300 тысяч каждый с предоплатой по 30 тысяч. После предоплаты договор уходит на регистрацию и происходит переход права собственности на покупателя с обременением, тк полный расчет не произведен. После того, как продавец получает от банка 10 млн, он подписывает акт расчетов по второму договору, акт сдается в регпалату и обременение снимается.
Получается, что фактически Продавец получает 10,060 млн, а должен 10. Как-то с возвратом заморачиваться не хочется.
Второй момент: есть риск (теоретически). что Продавец, после получения 10 млн за первые три объекта, потребует всю сумму по двум остальным участкам.
Самая суть загвоздки: могу ли я прописать в договоре КП 2-х участков сумму. скажем, в 200 тысяч, при том, что кадастровая стоимость каждого — 500 тысяч? Тогда сразу снимается проблема с обременениями. А договор ипотеки уменьшается на 200 тысяч.
Самая суть загвоздки: могу ли я прописать в договоре КП 2-х участков сумму. скажем, в 200 тысяч, при том, что кадастровая стоимость каждого — 500 тысяч? Тогда сразу снимается проблема с обременениями. А договор ипотеки уменьшается на 200 тысяч.Инна
Можете, цена устанавливается по соглашению сторон в силу свободы договора — ст.421 ГК РФ, и договор исполняется по установленной в нем цене -п.1 ст.424 ГК РФ. От кадастровой стоимости усмотрение сторон при установлении цены никак не зависит. Они могут установить цену как дешевле, так и дороже. Хотя, если уж совсем придираться, это это один из возможных аргументов при возникновении вопроса о притворности сделки в части его цены, но если продавец адекватен, как Вы утверждается, не думаю, что он инициирует что-либо подобное, просто незачем.
Покупателю до подписания договора следует запросить в Росреестре выписку об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Так он убедится, что объекты недвижимости принадлежат продавцу, они не находятся в залоге или под арестом. Так покупатель исключит риск их изъятия.
В электронном виде выписка стоит 290 рублей на каждый объект.
Нужно также проверить нет ли лиц, которые сохраняют право пользования домом.