Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Пункт ДДУ об отказе застройщика от гарантийных обязательств при несогласовании переустройства
Уважаемые юристы!
В ДДУ есть такой пункт(см. ниже). Дом многоквартирный, малоэтажный, с индивидуальным отоплением. Квартира сдается в черновом варианте, без сантехники, без разводки воды, но с электрикой. Есть следующие опасения:
1) Добиться согласования от застройщика будет непросто(невозможно) или дорого, т.к. порядок согласования нигде не определен.
2) Если я не согласую и при вызове специалистов застройщика для решения какой-либо проблемы они увидят такое переустройство, с меня взыщут штраф 5% от цены квартиры.
3) Нужно согласовывать любую мелочь: перенос полотенцесушителя (работает от отопления), добавление электро розетки, добавление труб водоснабжения для смесителя, подключение унитаза, теплые полы и т.д.
4) Я правильно понимаю, что в случае несогласования, застройщик может взыскать штраф даже если в результате переустройства никакого ущерба никому не было причинено?
5) Чем еще чреват такой пункт?
Пункт из договора:
В случае осуществления ремонтных работ после государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, предполагающих перепланировку или переустройство Объекта долевого строительства, Участник долевого строительства обязан до проведения указанных работ произвести соответствующие согласования с уполномоченным органом муниципальной власти и уведомить Застройщика, путем предоставления Постановления уполномоченного органа муниципальной власти о согласовании выполнения перепланировки/переустройства, а в случае изменения внутренних инженерных систем (замена элементов, установка дополнительных приборов, «наращивание» либо удаление отопительных приборов, переустройство внутриквартирного газового оборудования и т.п.) Участник долевого строительства обязан до проведения указанных работ произвести соответствующее согласование с Застройщиком. В противном случае, вне зависимости от характера перепланировки и переустройства, проведение указанных действий полностью освобождает Застройщика от ответственности за их возможные негативные последствия, при этом Застройщик вправе требовать от Участника долевого строительства уплаты штрафа в размере 5 (пяти) процентов от цены настоящего договора и возмещение в полном объеме затрат и убытков Застройщика, понесенных им в связи с ликвидацией перепланировки и (или) переустройства, проведенного Участником долевого строительства. Действие настоящего пункта распространяется на весь период гарантийного срока.
Илья, здравствуйте.
Во-первых, начальная часть приведенного вами пункта соответствует ст.ст. 25 и 26 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ), регулирующих проведение переустройства и перепланировки. Если возникнет необходимость их проводить, то придется обращаться с заявление в орган местного самоуправления (муниципальной власти) и представлять необходимые документы.
По переустройство и перепланировка, согласно ст. 25 ЖК РФ, это:
1. Переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.
2. Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.
Они не включают «любую мелочь: перенос полотенцесушителя (работает от отопления), добавление электро розетки, добавление труб водоснабжения для смесителя, подключение унитаза, теплые полы и т.д.». Поэтому не переживайте, за это не будет никаких санкций.
Далее:
Согласно ст. 755 Гражданского кодекса РФ сказано:
1. Подрядчик, если иное не предусмотрено договором строительного подряда, гарантирует достижение объектом строительства указанных в технической документации показателей и возможность эксплуатации объекта в соответствии с договором строительного подряда на протяжении гарантийного срока. Установленный законом гарантийный срок может быть увеличен соглашением сторон.
2. Подрядчик несет ответственность за недостатки (дефекты), обнаруженные в пределах гарантийного срока, если не докажет, что они произошли вследствие нормального износа объекта или его частей, неправильной его эксплуатации или неправильности инструкций по его эксплуатации, разработанных самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами, ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами.
3. Течение гарантийного срока прерывается на все время, на протяжении которого объект не мог эксплуатироваться вследствие недостатков, за которые отвечает подрядчик.
4. При обнаружении в течение гарантийного срока недостатков, указанных в пункте 1 статьи 754 настоящего Кодекса, заказчик должен заявить о них подрядчику в разумный срок по их обнаружении.
А в ст. 757 ГК РФ предусмотрено устранение недостатков за счет подрядчика (застройщика):
1. Договором строительного подряда может быть предусмотрена обязанность подрядчика устранять по требованию заказчика и за его счет недостатки, за которые подрядчик не несет ответственности.
2. Подрядчик вправе отказаться от выполнения обязанности, указанной в пункте 1 настоящей статьи, в случаях, когда устранение недостатков не связано непосредственно с предметом договора либо не может быть осуществлено подрядчиком по не зависящим от него причинам.
Требования к качеству сдаваемого жилья и ответственность застройщика установлена также Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
Так в ст. 7 «Гарантии качества, предусмотренные договором» сказано:
1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
1.1. При передаче объекта долевого строительства застройщик обязан передать участнику долевого строительства инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую и достоверную информацию о правилах и об условиях эффективного и безопасного его использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий
2. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
3. В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.
4. Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.
5. Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.
5.1. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
6. Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.
7. Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий.
8. За нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, застройщик уплачивает гражданину — участнику долевого строительства, приобретающему жилое помещение для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере, определяемом пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 «О защите прав потребителей». Если недостаток (дефект) указанного жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, не является основанием для признания такого жилого помещения непригодным для проживания, размер неустойки (пени) рассчитывается как процент, установленный пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 «О защите прав потребителей», от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта).
Полагаю, что приведенный Вами пункт сам по себе не грозит вам серьезными неприятностями. По закону, за качество построенного объекта ответственность перед вами несет подрядчик (застройщик), а не вы перед ним. Просто застройщик этим пунктом пытается застраховать себя на будущее. Но обратите внимание на п. 7 ст. 7 приведенного закона. Если вдруг, со стороны подрядчика возникнут претензии, вы всегда может отбиться от них, ссылаясь на приведенные нормы закона. Если объект сдан, вы его приобрели и стали собственником, то ответственности перед подрядчиком (застройщиком) нести не будете. Да и по практике, застройщику главное сдать объект и он вряд ли будет контролировать как вы будет жить в своей квартире и как будете производить ремонт.
С наилучшими пожеланиями, Воробьев Н.И., к.ю.н.
Здравствуйте, Илья!
В противном случае, вне зависимости от характера перепланировки и переустройства, проведение указанных действий полностью освобождает Застройщика от ответственности за их возможные негативные последствия,Илья
В приведённом пункте договора я увидела желание застройщика уклониться от ответственности за качество построенной квартиры, за которую он несёт ответственность в течение 5 лет (гарантийного срока на квартиру). Поэтому по сути этот пункт является незаконным, если при перепланировке или переустройстве, которую Вам разрешит проводить соответствующий орган власти, выявятся какие-то дефекты квартиры, за которые отвечает именно застройщик. Этим пунктом он хочет запугать Вас, что он якобы ни за что не отвечает, если Вы не уведомите его о согласовании переустройства или перепланировки. Это «словесный мусор», маскировка, потому что застрощик обязан нести ответственность за именно свои недоработки и «косяки», и не считать заранее, что он ни за что ответственности не несёт. Ответственность он всё равно нести обязан, как справедливо указал мой коллега. Сами по себе перепланировка и переустройство не могут освобождать застройщика от обязанности строить кваритру качественно. Другой разговор, если перепланировка и переустройство будут произведены неправильно и испортят изначальное качество квартиры, тогда застройщиком именно за такие случаи не может нести ответственности, а не «вне зависимости от характера перепланировки и переустройства». Планировка может быть законной и сделана правильно в некачественной квартире. ))