Как получить в собственность земельные участки под объектами недвижимости?

Здравствуйте,  Вадим.

Да, Вы вправе требовать выкупа земельного участка под зданием и в части, необходимой для его эксплуатации в соответствии со статьями 35, 39.20  Земельного кодекса РФ с соблюдением минимальных размеров земельных участков, предусмотренных градостроительными регламентами для соответствующего вида зданий.

Судебная практика сложилась в том, что Арендатор или Арендодатель не вправе требовать выкупа всего земельного участка на котором находится здание, то есть, в части, превышающей размер земельного участка под зданием и необходимый для его эксплуатации.

https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/71804172/

https://legalacts.ru/sud/opredelenie-verkhovnogo-suda-rf-ot-30012017-n-305-kg16-16409-po-delu-n-a40-1007002015/

Для выкупа участков Вам необходимо у кадастрового инженера заказать схемы земельных участков (кадастровые планы) непосредственно под зданиями и в части необходимой для их эксплуатации.

Подать указанные кадастровые планы вместе с заявлениями на выкуп в Администрацию.

Отказ оспаривается в судебном порядке.

С уважением!  Г.А.  Кураев 

Можно ли получить земельные участки под ними у муниципалитета в собственность без торгов, учитывая, что площадь земельного участка гораздо больше чем площадь строений.

Вадим

Здравствуйте. Насколько я понимаю, данные земельные участки изначально предполагались и формировались именно как необходимые для эксплуатации возведенных на них зданий. Согласно ст. 39.20 ЗК РФ  

1. Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Кроме того согласно ст. 35 ЗК РФ

В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Фактически данные нормы означают, что если участок сформирован для эксплуатации конкретного здания, то он и является таковым пока не доказано иное. А значит собственник здания, вправе приобрести его именно в указанном, отведенном размере. 

Добрый день!

Вы вправе подать заявление о предоставлении в собственность за плату земельных участков без проведения торгов.

Согласно подпункту 6, пункта 2 ст. 39.2 Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
2. Без проведения торгов осуществляется продажа:

земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса;

Согласно ст. 39.20 ЗК РФ  Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Что касается размеров земельных участков, то нужно смотреть в какой зоне они расположены, их разрешенное использование, плотности застройки.

После подачи заявления о предоставлении в собственность за плату без проведения торгов, скорее всего по адресу нахождения зданий на обследование выйдет инспектор.

Еще вопрос на данный момент участки предоставлены вам на каком праве? аренда? 

Добрый день Вадим!

Федеральным законодательством не регламентирован вопрос о размерах площадей под объектами недвижимости.

Поэтому при предоставлении земельных участков следует руководствоваться Правилами землепользования и застройки города, если участки располагаются в городе Ростов, то ПЗЗ города утверждены решением городской думы 21.12.2018 г. № 605 (ред. от 21.04.20 г. за № 863).

Добрый день! Поскольку законодательством РФ четко не установлены допустимые параметры соотношения площади испрашиваемого участка и площади, занимаемой объектами недвижимости на нем, администрация может злоупотреблять своим правом и отказывать в предоставлении участков, ссылаясь на значительное превышение первого параметра над вторым. Однако, учитывая, что данные участки предоставлялись для функционирования предприятия используются в тех же границах для тех же функций (используются?), то вам надо пробовать формировать участки по фактическому землепользованию. Но не мешает обосновать, почему вам нужен земельный участок именно этой площадью.

часть 10 ст 22 218-ФЗ от 13.07.2015 года 

При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае отсутствия в документах сведений о местоположении границ земельного участка его границами считаются границы, существующие на местности пятнадцать лет и более и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.

Посмотрите, может быть в отводе старом есть какие -либо указания на границы, может быть в тех паспортах на объекты, есть в ситуационном плане границы участков и площади земельных участков, возможно можно проследить по тех паспортам разных лет, менялась данная граница или нет. 

К тому же если речь идет о какой-то конкретной деятельности, то необходимо ознакомиться с требованиями СП и СНИП, ПЗЗ, к примеру, могут быть санитарные зоны для использования, отступы от жилых домов, если это производство и т.д. и т.п.

Привожу пример из своей практики. Мы просили под объектами недвижимости (склад и пометохранилище) земельный участок в аренду на основании ст 39.20 ЗК РФ. Нам администрация вынесла постановление об отказе в утверждении схемы расположения земельного участка, поскольку площадь объектов: 38235 кв.м и 3798 кв.м., а участок под ними мы просили площадью 100098 кв.м. (это тоже бывшее сельхоз предприятие — птицефабрика). В обоснование такой площади мы указали, что на участке именно этой площадью расположены подземные очистные сооружения, которые необходимы для функционирования пометохранилища. После отказа мы обратились в суд и наши исковые требования был удовлетворены. 

То есть, вам надо также обосновать, почему именно такая площадь нужна. Иначе будут не то чтобы в предоставлении права отказывать, вам просто схемы расположения участков администрация не утвердит и будет динамить. Но имейте в виду они обязаны, отказывая в утверждении схемы, написать сразу все свои доводы, если будет повторная подача, добавлять новые основания они не имеют право. 

цитирую решение суда по нашему делу (понятно что другие ВРИ, но чтобы вам было понятно, на что надо делать акцент, обосновывая данную площадь)

Учитывая изложенное, объекты недвижимости, принадлежащие истцу, являются частью имущества, ранее входившего в состав птицесовхоза, относятся к объектам, возведенным в установленном порядке и введенным в гражданский оборот. Истец имеет преимущественное право перед другими лицами на оформление прав на земельный участок, который необходим для размещения объектов и их эксплуатации. Вид разрешенного использования земельного участка, указанный в заявлении истца о предварительном согласовании предоставления земельного участка (птицеводство), соответствует виду разрешенного использования, установленному для территориальной зоны (зоны предприятий сельскохозяйственного производства), в которой находится участок, и является основным для территориальной зоны «СХ-2».

При данных обстоятельствах вывод суда первой инстанции о признании недействительным постановления органа местного самоуправления об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка является законным и обоснованным.

Всего хорошего и удачи! 

Добрый вечер, Вадим!

Вам необходимо доказать, при оформлении в собственность, что площадь земельного участка соответствует нормам установленным СП 18.13330.2011 Генеральные планы промышленных предприятий.

ПРИЛОЖЕНИЕ В (рекомендуемое). Показатели минимального коэффициента застройки территории производственных объектов

Приложение В(рекомендуемое).

И конечно с учетом ПЗЗ, но главное, что как Вы пишите:

«А как с Советских времен  использовались для нормального функционирования предприятия, так и продолжают использоваться.»

Суд будет на Вашей стороне если у вас площадь застройки будет соответствовать установленным коэффициентам, хотя и приложение рекомендуемое, но на нем строить доказательства, что именно такая площадь нужна по санитарным, противопожарным, эпидемиологическим, защитным коммуникаций, транспортного обеспечения и другим.  .