100 юристов сейчас на сайте

Консультируйтесь с юристом онлайн

100 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
  1. Категории
  2. Гражданское право

Убытки, задолженность по аренде, расторжение договора, режим самоизоляции

Добрый день, уважаемые юристы!

Имеется цветочный магазин в арендуемом помещении у аптеки 36,6 (договор субаренды сроком с 01.03.2019 по 31.01.2020 г). Работаем с марта 2019 в убыток, в прибыль ни разу не вышли. Писали арендодателю несколько раз о просьбе снизить аренду, безрезультатно. Была попытка продать с переоформлением аренды, покупатель нашелся, но аптека сильно затянула (больше месяца) подписание с ними договора, в результате покупатель отвалился. Дальнейшие попытки продать результатов не дали — все отказываются из-за высокой аренды.

16 марта 2020 г. мы отправили по эл почте письмо с уведомлением о расторжении договора, в результате позвонили из аптеки; спросили: какую аренду хотите; сказал на 50% ниже (хотя на самом деле там и с нулем по аренде нет смысла); ответили: ясно, попробуем согласовать с руководством и попросили пока не выезжать. Ждем… 28 марта наступила самоизоляция, мэр запретил работать, закрыли магазин, с 15 по 28 апреля вдобавок сели на карантин из-за контакта с заболевшим. 7 мая звонят из аптеки и говорят мол поздравляем вам согласовали скидку 50%, говорю хорошо с какого числа, отвечают как с какого, с 1 апреля по конец мая. Отвечаю супер, только мы не работаем все это время! Говорю: там вопрос не в этих месяцах а в принципе, нужно снижение аренды чтобы можно было хотя бы продать бизнес; ответили: что ж вы сразу не сказали, будем опять согласовывать с руководством. В общем какой-то бред.

В итоге на текущий момент имеется долг по аренде с 1 января по 15 апреля 2020 г. (считаю с 16 апреля договор расторгнутым — по договору через месяц после уведомления, хотя возможно аптека так не считает) в размере 262,5 тыс. руб., общий убыток около 1 млн руб. за весь период работы, закрытый магазин и самоизоляция.

В идеале хочу добиться снижения аренды, а соответственно, и долга по аренде, продать магаз (это еще если очень повезет в текущее время), рассчитаться по аренде и забыть как страшный сон, но на крайний случай уже думаю хотя бы просто съехать от туда с максимально возможным снижением долга. Сейчас написал о текущей ситуации в сторону аптеки 3 письма (пока не отправлял). Вызывают опасение пункты договора: про пени в размере 0,5% от долга за каждый день просрочки и о том, что если оплата не производится более 30 дней аптека забирает себе имущество и реализует его в счет задолженности.

Вопрос: какие перспективы? Какие действия мне сейчас предпринимать?

Приложение: договор, письма в аптеку.

Аренды Дм УАренды Дм Ульянова.rarльянова.rar
Письмо 01-05_ИП Ситникова_о растоПисьмо 01-05_ИП Ситникова_о расторжении 2.docржении 2.doc
Письмо 02-05_ИП Ситникова_приостанПисьмо 02-05_ИП Ситникова_приостановка и ~.docовка и ~.doc
Письмо 03-05_ИП Ситникова_преПисьмо 03-05_ИП Ситникова_предложение.docдложение.doc
10 Мая 2020, 11:56, вопрос №2767558

Уточнение клиента

Уведомление о расторжении

Письмо 01-03_ИП Ситникова_о расПисьмо 01-03_ИП Ситникова_о расторжении.docторжении.doc
10 Мая 2020, 12:02
1300 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос

Ответы юристов (5)

Юрист - Геннадий
9,9
Рейтинг Правовед.ru
12185
ответов
6156
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Новосибирск
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте,  Дмитрий.

Ваше право требовать снижения арендной платы предусмотрено законом.

Федеральный закон от 01.04.2020 N 98-ФЗ
«О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций»

 
Статья 19
 

3. Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.
 

При этом, у Вас есть такое право требовать снижения арендной платы в период с введения режима повышенной опасности в городе Москва.

Указ мэра Москвы от 5 марта 2020 года № 12-УМ «О введении режима повышенной готовности»

По отказу от исполнения Договора дополню.

С уважением!  Г.А.  Кураев

10 Мая 2020, 11:59
q Отблагодарить
0 0
9,9
Рейтинг Правовед.ru
12185
ответов
6156
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Новосибирск
Общаться в чате

Односторонний отказ от исполнения Договора аренды был предусмотрен Вашим Договором?

Проблема в том, что указанным выше Федеральным законом коронавирус не предусмотрен в качестве основания одностороннего отказа от исполнения Договора аренды.

И если отказ от исполнения Договора аренды не был предусмотрен Вашим Договором, то отказ не будет законным.

Соответственно, Вы в связи с чрезвычайными обстоятельствами вправе в судебном порядке требовать снижения арендной платы, но не освобождения от ее уплаты

10 Мая 2020, 12:03
Дмитрий
клиент, г. Москва

Да, договор приложен к вопросу

10 Мая 2020, 12:06
9,9
Рейтинг Правовед.ru
12185
ответов
6156
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Новосибирск
Общаться в чате

Да, Вашим  Договором аренды предусмотрено право на отказ от исполнения Договора с уведомлением за 1 месяц.

Соответственно, Вы вправе будете требовать в суде освободить Вас от арендных платежей с даты когда Договор прекратил свое действие по Вашему уведомлению об отказе от исполнения Договора.

При этом, будет изучаться порядок надлежащего уведомления.

10 Мая 2020, 12:09
14464
ответа
4785
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
адвокат, г. Ижевск
Общаться в чате

тогда можно применить п. 10.2 договора, у Вас право на расторжение договора досрочное прямо прописано

10 Мая 2020, 12:10
Дмитрий
клиент, г. Москва

Это уже сделано. Вопрос шире, прочитайте детальнее пжста

10 Мая 2020, 12:11
9,9
Рейтинг Правовед.ru
12185
ответов
6156
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Новосибирск
Общаться в чате

Вызывают опасение пункты договора: про пени в размере 0,5% от долга за каждый день просрочки и о том, что если оплата не производится более 30 дней аптека забирает себе имущество и реализует его в счет задолженности.

Вопрос: какие перспективы? Какие действия мне сейчас предпринимать?

Дмитрий

От пени Вы тоже можете быть освобождены в соответствии с вышеуказанным Федеральным законом.

Плюс можно и нужно заявлять будет о несоразмерности неустойки (пени) по статье 333 ГК.

По снижению арендной платы Вы досудебный порядок уже соблюли, следующий шаг иск в суд.

Поскольку Вы отказались от исполнения Договора аренды, попробуйте вывезти имущество.

Если Вам в этом будут созданы препятствия, то в судебном порядке придется действовать.

10 Мая 2020, 12:14
получен
гонорар
33%
Юрист - Алексей
10,0
Рейтинг Правовед.ru
5148
ответов
1813
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Самара
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте, Дмитрий.

16 марта 2020 г. мы отправили по эл почте письмо с уведомлением о расторжении договора,

Дмитрий

Можете выложить это письмо?

По общему правилу, Закон сейчас даёт право арендатору требовать отсрочки или даже уменьшения арендной платы (если ведения деятельности невозможно):

Федеральный закон от 01.04.2020 N 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций»

3.Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Это для тех отраслей как раз, которые не могут работать в связи запретом, принятым по причине режима повышенной готовности

10 Мая 2020, 12:01
q Отблагодарить
0 0
Дмитрий
клиент, г. Москва

Сделано

10 Мая 2020, 12:02
10,0
Рейтинг Правовед.ru
5148
ответов
1813
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Самара
Общаться в чате
Сделано

Дмитрий

Спасибо.

По п. 10.3 Договора предусмотрена возможность одностороннего отказа через письменное уведомление за 1 месяц.

По п.12.3 уведомления можно направлять по электронной почте.

В связи с этим, действительно, можно ссылаться на то, что договор расторгнут по истечению месяца.

Единственное, они могут возражать тем, что в уведомлении от 16 марта нет именно требования расторгнуть договор с определённой даты, а просьба расторжения.

Иногда суды это трактуют как предложение расторгнуть договор по соглашению сторон, а не изъявление расторгнуть его в одностороннем порядке.

Но думаю, в Вашей ситуации, он всё-таки расторгнут.

10 Мая 2020, 12:14
Дмитрий
клиент, г. Москва

Ну я сейчас еще одним письмом (приложено) хочу отправить о том что считаю договор расторгнутым. И еще один момент не в мою пользу, то что в договоре указано, что необходимо передать помещение по акту, иначе якобы пользовался помещением и должен оплатить за срок до передачи

10 Мая 2020, 12:22
9,9
Рейтинг Правовед.ru
12185
ответов
6156
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Новосибирск
Общаться в чате

Оплату за пользование должны произвести, это по закону, но Вы также вправе требовать ее снижения в соответствии с ранее приведенным Федеральным законом за период введения режима повышенной опасности.

10 Мая 2020, 12:23
10,0
Рейтинг Правовед.ru
27790
ответов
10161
отзыв
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Екатеринбург
Общаться в чате

А вывезли имущество из помещения или вообще никаких действий не производили?

10 Мая 2020, 12:24
Дмитрий
клиент, г. Москва

Не вывозили, сидим на карантине

10 Мая 2020, 13:37
10,0
Рейтинг Правовед.ru
27790
ответов
10161
отзыв
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Екатеринбург
Общаться в чате

Ну я уже это понял. 

Я при таких обстоятельствах вижу только один вариант бессудебного решения вопросов — переговоры и достижение компромисса путем взаимных уступок. 

Но изначально — передача акта и уведомления о прекращении арендных отношений.

10 Мая 2020, 13:45
Дмитрий
клиент, г. Москва

Отправить им акт передачи? указать дату освобождения помещения? Или как их вынудить его подписать, я так понимаю они все где-то на удаленке сидят, в офис к ним не попасть, по практике до них очень сложно достучаться.

И второй момент как можно растянуть оплату текущего долга 265 тыс. р., так как возможности оплаты нет…

10 Мая 2020, 13:49
10,0
Рейтинг Правовед.ru
5148
ответов
1813
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Самара
Общаться в чате
И второй момент как можно растянуть оплату текущего долга 265 тыс. р., так как возможности оплаты нет…

Дмитрий

Если дойдёт до суда, то можно просить суд представить отсрочку или рассрочку:

Статья 324 ГК РФ Отсрочка или рассрочка исполнения судебного акта, изменение способа и порядка его исполнения

1. При наличии обстоятельств, затрудняющих исполнение судебного акта, арбитражный суд, выдавший исполнительный лист, по заявлению взыскателя, должника или судебного пристава — исполнителя вправе отсрочить или рассрочить исполнение судебного акта, изменить способ и порядок его исполнения.

Без суда — только по соглашению с арендатором.

10 Мая 2020, 14:01
15889
ответов
4359
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Кемерово
Общаться в чате

Если только по соглашению сторон, в ином случае, как указал коллега только в судебном порядке требовать рассрочку в определенном размере или отсрочку, предоставив доказательства невозможности выплаты единовременно.

10 Мая 2020, 14:13
10,0
Рейтинг Правовед.ru
5148
ответов
1813
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Самара
Общаться в чате
Ну я сейчас еще одним письмом (приложено) хочу отправить о том что считаю договор расторгнутым. И еще один момент не в мою пользу, то что в договоре указано, что необходимо передать помещение по акту, иначе якобы пользовался помещением и должен оплатить за срок до передачи

Дмитрий

Да, верно, и договор хоть расторгнут, но обязанность оплаты по нему сохранилась. За фактическое нахождение в Вашем владении.

Вы пишите, что не могли в этот период передать по акту, так как были на карантине.

Боюсь, это не поможет, так как тут не ответственность, а просто плата за фактическое пользование — единственное — можно попробовать её снизить, на основании пандемии и запретов.

10 Мая 2020, 12:25
10,0
Рейтинг Правовед.ru
5148
ответов
1813
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Самара
Общаться в чате

Что касается снижения арендной платы - 

Проблема в том, что даже расторжение договора не освобождает от уплаты до момента, пока помещение не будет передано по акту.

Во-вторых, арендную плату можно снизить только за период, когда в связи  с запретами помещением пользоваться было нельзя.

За другие периоды снижение возможно только если арендатор будет на это согласен.

Неудовлетворительные финансовые показатели, к сожалению, не влекут обязанность арендатора снизить арендную плату.

10 Мая 2020, 12:21
Адвокат - Олег
14464
ответа
4785
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Адвокат, г. Ижевск
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте. Как указано в Президиуме Верховного Суда Российской Федерации 30 апреля 2020 года «Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2»

Ответ: В соответствии с частью 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать
уменьшения арендной платы за период 2020 г. в связи с невозможностью
использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 г. № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции Закона № 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.
Таким образом, арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда
наступила указанная невозможность использования имущества по
изначально согласованному назначению независимо от даты заключения
дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы.

Таким образом, Вы имеете право на уменьшение арендой платы. Плюс ещё можно посмотреть Ваш ОКВЭД, входите ли в перечень наиболее пострадавших отраслей или нет.

10 Мая 2020, 12:03
q Отблагодарить
0 0
14464
ответа
4785
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
адвокат, г. Ижевск
Общаться в чате
Уведомление о расторжении

Дмитрий

расторгнуть договор просто так не можете. Нынешняя ситуация не освобождает от договора полностью. Максимум снижение арендной платы. Хотя можно обратить внимание на п. 10.2 договора, где указано, что у вас есть право на одностороннее расторжение, если Вы письменно уведомите  арендодателя за 1 месяц.

10 Мая 2020, 12:07
Дмитрий
клиент, г. Москва

Вы читали полностью мой вопрос? Там все это указано)

10 Мая 2020, 12:10
14464
ответа
4785
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
адвокат, г. Ижевск
Общаться в чате

отвечая конкретно на Ваш вопрос, перспективы у Вас есть на расторжение договора я считаю есть, п.10.2. Вы Право на уменьшение арендной платы у Вас есть. Арендодатель получил Ваше письмо о расторжении? И направлять надо уведомление не по электронной почте, что смысла не имеет, а заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.По пеням в суде можно указать на ст.  333 ГК РФ. и попробовать применить её если что в суде

1. Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Если Вы договор как считаете расторгли, то нужно делать акт приёма-передачи имущества.

10 Мая 2020, 12:16
получен
гонорар
33%
Юрист - Юрий
10,0
Рейтинг Правовед.ru
27790
ответов
10161
отзыв
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Екатеринбург
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте. Начать следует с того, что согласно ст.19 Закона №98-ФЗ Вы вправе требовать снижения арендной платы.

3. Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Кроме того, Вы как Арендатор, осуществляющий деятельность в отраслях, наиболее пострадавших в результате распространения коронавируса, может обратиться к арендодателю для заключения дополнительного соглашения, предусматривающего отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Это возможно, если договор аренды недвижимого имущества заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта РФ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на соответствующей территории. Такое дополнительное соглашение арендодатель должен заключить в течение 30 дней со дня обращения арендатора. Требования к условиям и срокам такой отсрочки установлены Правительством РФ.

Отсрочка предоставляется в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной, муниципальной или частной собственности, за исключением жилых помещений. Отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 года, начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ.

У Вас ОКВЭД (47.76) попадает в 

торговля розничная прочими товарами в специализированных магазинах (код по ОКВЭД 47.7

Соответственно Вы обладаете правом требования отсрочки в установленном Правительством порядке.

Это Вам может помочь?

10 Мая 2020, 12:06
q Отблагодарить
0 0
Дмитрий
клиент, г. Москва

Спасибо, но это мне известно. Написал им письмо не то что про отсрочку, про освобождение аренды, кроме того по идее с 16 апреля договор расторгнут. Там больше деталей

10 Мая 2020, 12:09
10,0
Рейтинг Правовед.ru
27790
ответов
10161
отзыв
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Екатеринбург
Общаться в чате
долг по аренде с 1 января по 15 апреля 2020 г.

Дмитрий

То есть долги накопились еще до введения режима повышенной готовности и самоизоляции получается. 

Собственно, если Вы числите договор уже расторгнутым, то как к этому заявлению относится арендодатель, хотелось бы знать. Вы акт приемки-передачи на подписание передавали? Есть доказательства этого? По письму от 1 мая я понял, что Вы повторно их уведомили и сообщили о наличии доказательств невозможности участия в передаче, но фактически что в этом направлении было сделано? 

10 Мая 2020, 12:10
Дмитрий
клиент, г. Москва

Акт не подписывали, ссылаюсь на режим самоизоляции и не возможность в связи с этим передачи помещения и осуществления вывоза оборудования

10 Мая 2020, 12:24
14464
ответа
4785
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
адвокат, г. Ижевск
Общаться в чате

тогда сделайте так.  Пригласите их на подписание акта приёма-передачи. Если не подпишут, не явятся на подписание — подпишите в одностороннем порядке.

10 Мая 2020, 12:27
10,0
Рейтинг Правовед.ru
27790
ответов
10161
отзыв
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Екатеринбург
Общаться в чате

Не сказал бы, что ситуация у Вас складывается в Вашу пользу. Просто ни фактически, ни юридически Вы помещение не освободили, а значит у Вас возникает обязанность уплаты за фактический период занятия помещения.

То есть выглядит это так, что следует проводить активные переговоры на предмет снижения, мотивируя это тем, что по банкротству кредитор вряд ли что-то получит вообще. 

10 Мая 2020, 12:27
Дмитрий
клиент, г. Москва

У нас ИП

10 Мая 2020, 12:41
10,0
Рейтинг Правовед.ru
27790
ответов
10161
отзыв
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Екатеринбург
Общаться в чате

Да, это я вижу из текста. Просто ИП это тот же хозяйствующий субъект, что и ООО в том смысле, что если он не может совершить юридически значимое действие, то это его риск и уважительной причиной не является.

10 Мая 2020, 12:44
Дмитрий
клиент, г. Москва

В том плане что мы ИП не может обанкротиться, и они полагаю могут претендовать на имущество физ.лиза через суд

10 Мая 2020, 13:45
10,0
Рейтинг Правовед.ru
27790
ответов
10161
отзыв
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Екатеринбург
Общаться в чате

Ну почему же, может. Просто имущество физлица неотделимо от имущества ИП и поэтому так или иначе ИП отвечает по своим долгам ВСЕМ своим имуществом.

10 Мая 2020, 13:51
Дмитрий
клиент, г. Москва

Вы пишите «То есть выглядит это так, что следует проводить активные переговоры на предмет снижения, мотивируя это тем, что по банкротству кредитор вряд ли что-то получит вообще»

Я к тому, что у нас ИП, и какая для них будет мотивация на снижение аренда, так как они смогут в любом случае претендовать на имущество физ.лица

10 Мая 2020, 14:43
10,0
Рейтинг Правовед.ru
5148
ответов
1813
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Самара
Общаться в чате
Я к тому, что у нас ИП, и какая для них будет мотивация на снижение аренда, так как они смогут в любом случае претендовать на имущество физ.лица

Дмитрий

Если у физлица достаточно средств имущества для погашения долга (за исключением того, на которое обратить взыскание нельзя), то да, ссылка на банкротство вряд ли поможет.

10 Мая 2020, 14:47
10,0
Рейтинг Правовед.ru
27790
ответов
10161
отзыв
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Екатеринбург
Общаться в чате

Мотивация в том, что далеко не факт, что у физлица можно будет получить причитающиеся средства. Кроме того, длительность процедуры получения средств также может побудить к тому, чтобы пойти на компромисс. Хотя положение конечно не ахти какое для переговорной позиции. 

10 Мая 2020, 15:03
получен
гонорар
34%
Юрист - Евгений
15889
ответов
4359
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Кемерово
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Доброго дня!

продать магаз (это еще если очень повезет в текущее время), рассчитаться по аренде и забыть как страшный сон, но на крайний случай уже думаю хотя бы просто съехать от туда с максимально возможным снижением долга. Сейчас написал о текущей ситуации в сторону аптеки 3 письма (пока не отправлял). Вызывают опасение пункты договора: про пени в размере 0,5% от долга за каждый день просрочки и о том, что если оплата не производится более 30 дней аптека забирает себе имущество и реализует его в счет задолженности.

Дмитрий

Получается, что срок договора истек. Но согласно ст. 610 ГК РФ:

3. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Вы отказались от продления договора, точнее направили заявление о его расторжении, срок договора не продлен, условия дальнейшей аренды согласованы, но не закреплены документально. На мой взгляд, у Вас тут два выхода — или заключать соглашение к действующему договору, с расчетом на арендную плату с 01.04.2020 в определенном размере и возможностью требования её отсрочки. А уменьшить Вам её и так уменьшили. Но всё это носит рекомендательный характер и устанавливается путем заключения дополнительного соглашения.

Арендатор недвижимого имущества (организация или ИП), осуществляющий деятельность в отраслях, наиболее пострадавших в результате распространения коронавируса, может обратиться к арендодателю для заключения дополнительного соглашения, предусматривающего отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Это возможно, если договор аренды недвижимого имущества заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта РФ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на соответствующей территории. Такое дополнительное соглашение арендодатель должен заключить в течение 30 дней со дня обращения арендатора.
Требования к условиям и срокам такой отсрочки установлены Правительством РФ.
Отсрочка предоставляется в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной, муниципальной или частной собственности, за исключением жилых помещений. Отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 года, начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ.
10 Мая 2020, 12:10
q Отблагодарить
0 0
15889
ответов
4359
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Кемерово
Общаться в чате

Второй вариант — отказаться от аренды, заключить соглашение о выплате долга в определенной сумме и не платить с момента расторжения договора.

10 Мая 2020, 12:11
Дмитрий
клиент, г. Москва

Так я уже написал уведомление о расторжении 16 марта, по идее с 16 апреля договор должен считаться расторгнут. Однако там есть пункт о том что, необходимо подписать акт приема-передачи помещения, что не было сделано

10 Мая 2020, 12:15
10,0
Рейтинг Правовед.ru
27790
ответов
10161
отзыв
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Екатеринбург
Общаться в чате

Так вот в этом и вопрос — вместе с уведомлением или каким-то другим образом Вы отправляли акт приемки-передачи?

10 Мая 2020, 12:20
15889
ответов
4359
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Кемерово
Общаться в чате

Считаю, что вы расторгли договор на сегодняшний день, так как направили уведомление об этом. Поэтому у вас и два пути. 

10 Мая 2020, 12:20
14464
ответа
4785
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
адвокат, г. Ижевск
Общаться в чате

вот в этом и вопрос да. Даже если до суда дойдёт то судья первым делом спросит, а акт где? Хотя бы односторонний.

10 Мая 2020, 12:21
Дмитрий
клиент, г. Москва

Когда срок действия договора подошел к концу (31.01) я консультировался мне сказали что он автоматом продлевается если не съехал и не передал помещение, а равно пользовался помещением.

10 Мая 2020, 12:17
9,9
Рейтинг Правовед.ru
12185
ответов
6156
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Новосибирск
Общаться в чате

Это не совсем так, продлевается Ваша обязанность уплачивать плату за пользование имуществом.

Если за 1 месяц до окончании срока действия Договора не уведомляли о желании продлить Договор, то пролонгация не прошла.

Соответственно, Договор прекратил свое действие с даты окончания срока Договора.

Осталось лишь право платить за пользование имуществом в тех же размерах, что и по Договору. При этом, неустойки по Договору не будут подлежать применению.

10 Мая 2020, 12:18
Дмитрий
клиент, г. Москва

Что за право платить за пользование имуществом?

10 Мая 2020, 12:27
9,9
Рейтинг Правовед.ru
12185
ответов
6156
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Новосибирск
Общаться в чате

Это обязанность предусмотренная статьей 622 Гражданского кодекса РФ.

Гражданский кодекс

Статья 622. Возврат арендованного имущества арендодателю

 
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

При этом, если в приеме арендованного имущества виноват Арендодатель, то указанная плата не подлежит взысканию с арендатора.

10 Мая 2020, 12:29
14464
ответа
4785
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
адвокат, г. Ижевск
Общаться в чате

не согласен также. У Вас в договоре автопролонгации нет, он прекратил своё действие.

10 Мая 2020, 12:23
Дмитрий
клиент, г. Москва

К сожалению писал такое письмо в их адрес: Прошу Вас заключить договор субаренды по адресу ул. Дмитрия Ульянова, д.5, пом. V, площадью 14.1 кв. м под отдел Цветы и подарки на новый срок с 01.02.2020 г.
При этом прошу Вас пересмотреть размер арендной платы (75 тыс. руб.) в сторону снижения, так как текущий размер аренды является не подъемным с учетом сложившейся финансовой ситуации нашего магазина

Однако новый договор заключен не был

10 Мая 2020, 12:27
14464
ответа
4785
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
адвокат, г. Ижевск
Общаться в чате

а вот это уже другой разговор. Из текста следует, что вы-то хотите новый договор на иных условиях, а не его расторжения

10 Мая 2020, 12:28
15889
ответов
4359
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Кемерово
Общаться в чате

Соответственно арендодатель не захотел его продлять, поэтому сейчас и вижу для Вас два пути. Нужно посчитать какой выгоднее будет для Вас.Обсудить с арендодателем. Обсудить именно на что он согласиться касаемо штрафов, аренды и так далее. И соответственно составить акт приема передачи всего, что Вы заберете.

10 Мая 2020, 12:31
10,0
Рейтинг Правовед.ru
5148
ответов
1813
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Самара
Общаться в чате
не согласен также. У Вас в договоре автопролонгации нет, он прекратил своё действие.

Васев Олег

К сожалению, не прекратил. 

По 621 он продлился на неопределённый срок на тех же условиях, так как субарендатор продолжил пользоваться, а арендатор не возражал.

Статья 621 ГК РФ 

2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

10 Мая 2020, 12:29
14464
ответа
4785
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
адвокат, г. Ижевск
Общаться в чате

согласен, да из текста письма, что клиент указал это явствует. Нужно делать всё заново по факту. То есть снова направлять уведомление о расторжении (по почте обычной или электронной), плюс там же предложить подписать акт приёма-передачи имущества.

10 Мая 2020, 12:30
Дмитрий
клиент, г. Москва

Так уже написано письмо уведомление 16 марта, однако акт не подписан. Сейчас хочу опять писать о том что считаю расторгнуты и о необходимости подписать акт

10 Мая 2020, 12:32
15889
ответов
4359
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Кемерово
Общаться в чате

Уже стоит если и направить письмо, то не для расторжения, а для согласования и подписания акта. Ссылку стоит сделать, что договор расторгнут.

10 Мая 2020, 12:33
Дмитрий
клиент, г. Москва

так и есть, 

10 Мая 2020, 12:37
9,9
Рейтинг Правовед.ru
12185
ответов
6156
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Новосибирск
Общаться в чате

Да, направьте акт о приеме-передаче помещения, это будет толковаться в Вашу пользу в подтверждение того, что Арендодатель уклонятся от приема помещения.

10 Мая 2020, 12:33
14464
ответа
4785
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
адвокат, г. Ижевск
Общаться в чате

вот и я о том, что же у Вас по факту в письмах разнобой. Ранее Вы уведомляли о расторжении, потом просите пересмотреть арендную плату. Но акт в таких делах нужен в любом случае, поскольку это первое, на что суды смотрят и спрашивают, а акты-то где?

10 Мая 2020, 12:35
10,0
Рейтинг Правовед.ru
5148
ответов
1813
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Самара
Общаться в чате
Сейчас хочу опять писать о том что считаю расторгнуты и о необходимости подписать акт

Дмитрий

Дмитрий, а те письма, которые приложены к вопросу — они все отправлены — или это те письма, которое только собираетесь отправить?

10 Мая 2020, 12:38
Дмитрий
клиент, г. Москва

Только собираюсь, еще не отправлял, можно отредактировать

10 Мая 2020, 12:39
10,0
Рейтинг Правовед.ru
5148
ответов
1813
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Самара
Общаться в чате
Только собираюсь, еще не отправлял, можно отредактировать

Дмитрий

А после 16 марта, не было ли каких-то других писем, из которых бы следовало, что Вы не считаете договор расторгнутым?

10 Мая 2020, 12:40
Дмитрий
клиент, г. Москва

Нет

10 Мая 2020, 12:41
10,0
Рейтинг Правовед.ru
5148
ответов
1813
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Самара
Общаться в чате
Нет

Дмитрий

Понятно. Это хорошо.

Значит формально можно ссылаться на расторжение договора.

Проблема только в том, что это Вам не особо поможет для цели снижения аренды. За фактическое пользование всё равно придётся платить.

А за прошлые периоды (до пандемии и запретов), снизить в одностороннем порядке аренду нельзя.

Так что ситуация сложная, конечно.

Единственное — если только попробовать ссылаться на то, что плата за фактическое пользование — это именно мера ответственности, и по 401 ГК освободиться от неё.

Статья 401. Основания ответственности за нарушение обязательства

3. Если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

Хотя, как уже выше писал, это скорее не ответственность, а плата за пользование именно.

А вот от пени можно освободиться ссылаясь на это.

10 Мая 2020, 12:45
Дмитрий
клиент, г. Москва

Опять же от пени только за период начиная с 28 марта, режима повышенной готовности. Но основные пени могут пойти с долга который висит за январь-март.

10 Мая 2020, 12:48
10,0
Рейтинг Правовед.ru
5148
ответов
1813
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Самара
Общаться в чате
Опять же от пени только за период начиная с 28 марта, режима повышенной готовности. Но основные пени могут пойти с долга который висит за январь-март.

Дмитрий

Да, верно. За остальные периоды только по 333 ГК попробовать снизить, доказав чрезмерность.

Статья 333 ГК РФ Уменьшение неустойки

1. Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.
10 Мая 2020, 12:49
10,0
Рейтинг Правовед.ru
27790
ответов
10161
отзыв
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Екатеринбург
Общаться в чате

А тут у Вас никаких шансов вообще, я считаю. То есть если только рассчитывать на 333 ГК РФ, заявляя об этом в суде. Но до него надо бы активно поработать с арендодателем на предмет какого-то возможно мирного решения вопроса.

10 Мая 2020, 12:50
15889
ответов
4359
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Кемерово
Общаться в чате

Да, считаю, что так.

10 Мая 2020, 12:56
14464
ответа
4785
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
адвокат, г. Ижевск
Общаться в чате

но письмо от 16.03.2020 г. направлено?

10 Мая 2020, 12:40
Дмитрий
клиент, г. Москва

Да

10 Мая 2020, 12:41
14464
ответа
4785
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
адвокат, г. Ижевск
Общаться в чате

тогда понятно. Тогда во всех следующих письмах надо и дальше отстаивать свою позицию пробовать. В последующих письмах теперь направляйте акт для подписания обязательно. Или сообщайте арендатору дату время место, когда Вы готовы подписать его. При не подписании подпишите в одностороннем порядке.

10 Мая 2020, 12:43
15889
ответов
4359
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Кемерово
Общаться в чате

Да, в общем то сути не поменяет. Вы не вывезли имущество, пользовались помещением, думаю, что с Вас возможно взыскать убытки за весь срок согласно ст. 15 ГК РФ:

1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
10 Мая 2020, 12:45
10,0
Рейтинг Правовед.ru
5148
ответов
1813
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Самара
Общаться в чате
Да, в общем то сути не поменяет. Вы не вывезли имущество, пользовались помещением, думаю, что с Вас возможно взыскать убытки за весь срок согласно ст. 15 ГК РФ:

Урванцев Евгений

По убыткам арендатор не пойдёт — от убытков можно по 401 освободиться. 

Он будет обосновывать это платой за фактическое пользование.

10 Мая 2020, 12:47
Дмитрий
клиент, г. Москва

+1

10 Мая 2020, 12:31
10,0
Рейтинг Правовед.ru
27790
ответов
10161
отзыв
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Екатеринбург
Общаться в чате

Технически-то это нетрудно, но еще больше нагружает Вас по деньгам — имущество не передано, попыток не было, факты уклонения арендодателя от приемки не подтверждаются.

Другое дело, что без нормальных переговоров с арендодателем вопрос о снижении платы решить не представляется возможным в принципе при таких обстоятельствах.

Надо было сразу направлять акты, но теперь чего об этом говорить.

10 Мая 2020, 12:33
Дмитрий
клиент, г. Москва

Что если отправить им сейчас подписанный со свой стороны АКТ от 16 апреля ??

11 Мая 2020, 10:38
15889
ответов
4359
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Кемерово
Общаться в чате

Да, это вариант ,  сопроводительное письмо направьте в свободной форме с требованием подписать акт. Но уже месяц прошёл и они с большей вероятностью попросят указать дату принятия именно фактическую в день вывоза вещей. 

11 Мая 2020, 10:52
Дмитрий
клиент, г. Москва

Когда я подписывал акт приема вместе с договором задним числом никого не смущало)

11 Мая 2020, 10:53
15889
ответов
4359
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Кемерово
Общаться в чате

Ну тут могут захотеть за месяц прошедший требовать убытки, так как фактически не съехали 

11 Мая 2020, 10:54
Дмитрий
клиент, г. Москва

Напишу что карантин, не имел возможности

11 Мая 2020, 10:59
Дмитрий
клиент, г. Москва

И такой вопрос если я оборудование еще не вывез, а акт прошу подписать, так норм? Типа оборудование вывезу в течение недели. или я сперва должен вывезти оборудование?

11 Мая 2020, 10:54
15889
ответов
4359
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Кемерово
Общаться в чате

Думаю, что верно подписать уже после вывоза оборудования, чтоб не было вопросов к вам по помещению, что нет недостатков 

11 Мая 2020, 10:57
Дмитрий
клиент, г. Москва

Я еще хочу с ними договориться сдать помещение вместе с оборудованием, деньги за оборудование мне для погашения задолженности. Но не хочу что бы за этот период капала аренда

11 Мая 2020, 10:59
15889
ответов
4359
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Кемерово
Общаться в чате

Ну тут могут отказать, так как ещё простой будет, это в любом случае по соглашению с арендодателем.

11 Мая 2020, 11:07
Дмитрий
клиент, г. Москва

В таком виде норм?

Уважаемый Фарид Явдатович!
 
Сообщаю Вам, что с моей стороны 16 марта 2020 г. в Ваш адрес было направлено уведомление об одностороннем расторжении договора субаренды №1703/А.в.е/А от 01.03.2019 г. на эл. почту duhovnaya.s.e@366.ru (в соответствии со сложившейся между сторонами деловой практикой обмена электронными сообщениями). Считаю договор расторгнутым с 16 апреля 2020 г., в соответствии с п. 10.2 Договора. Обращаю внимание о необходимости подписания акта приема-передачи помещения – в приложении к письму.
 
Оборудование обязуюсь вывезти в ближайшее время, либо, с целью в короткий срок погасить мою задолженность по аренде перед ООО «АПТЕКА-А.в.е» и исключить убытки ООО «АПТЕКА-А.в.е» в результате возможного простоя помещения (в период поиска нового арендатора и арендных каникул), предлагаю со своей стороны реализовать аренду занимаемого мной помещения, лицу, заинтересованному в продолжении ведения цветочного бизнеса с передачей текущего состояния помещения (моего ремонта и оборудования, без его демонтажа и освобождения помещения). Для этого обязуюсь в согласованный срок реализовать свое имущество и подвести к сделке по аренде с новым арендатором, для чего с Вашей стороны необходимо предложение с условиями по аренде адекватное рыночной стоимости и текущей экономической ситуации.

11 Мая 2020, 11:03
15889
ответов
4359
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Кемерово
Общаться в чате

Да, в общем нормально. Единственное, что стоит указать конкретный срок Вашего съезда и в этот день провести осмотр и подписать акт. 

11 Мая 2020, 11:06
Дмитрий
клиент, г. Москва

Так я акт подпишу от 16.04

Могу сослаться на съезд после снятия режима повышенной готовности?

11 Мая 2020, 11:14
15889
ответов
4359
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Кемерово
Общаться в чате

Это Вы подпишите, но не факт что вторая сторона согласится. Вам работать нельзя, а съехать то возможно.

11 Мая 2020, 11:19
15889
ответов
4359
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Кемерово
Общаться в чате

На мой взгляд, если вторая сторона согласиться подписать акт 16, то хорошо, но в любом случае подписать его стоит только после фактической передачи помещения. ЧТобы потом не было к Вам претензий, ко всему Вы хотите оставить оборудование, а это также необходимо отразить в акте.

11 Мая 2020, 11:24
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.

Все еще ищете ответ? Спросить юриста проще!

100 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут