Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Покупка новой квартиры, узнать историю, документы
Покупается новая квартира за МКАДом.
Подскажите, какие документы можно потребовать у риэлтора и что необходимо знать и как пробить информацию о покупаемой квартиры, чтобы проверить чистоту истории и есть ли задолжности, либо другие подозрительные моменты.
Какой план действий ?
Заранее спасибо.
Как быть, если риэлтор препятствует встретиться с продавцом (собственником) квартиры?
Добрый день
Для проверки квартиры нужно изучать стандартный пакет документов
1. Выписка из ЕГРН расширенная
2. Документы, на основании которых нынешний владелец приобрел право собственности на квартиру
3. выписку из домовой книги о наличии или отсутствии зарегистрированных жильцов, показывающую, кто был ранее зарегистрирован в квартире
4. справки о расчетах по коммунальным платежам, в первую очередь проверить долги по капитальному ремонту, они, в отличии от всех других платежей ЖКХ, переходят вместе с квартирой новому собственнику
5. План квартиры
6. Не помешает справка из наркологического и психоневрологического диспансера на продавца
На момент заключения сделки все справки должны быть максимально свежими, потому как в них могут быт внесены изменения за считанные дни
Если квартира продается по доверенности — проверить полномочия доверенного лица, проверить доверенность на действительность (она может быть отозвана доверителем когда угодно)
Если квартира приобретена в браке и продавец состоит в браке — нотариальное согласие супруга
Не лишним будет проверить продавца по базе данных исполнительных производств, чтобы удостовериться, что он не находится в предбанкротном состоянии и на квартиру не могут быть наложены обременения
Что проверять дальше — зависит от того, какая информация будет получена после изучения базовых документов.
Здравствуйте Сергей!
Прежде всего получите Выписку из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости. В ней вы увидите всех правообладателей, которые были у объекта. Хоть вы и пишите, что квартира новая, все же стоит посмотреть такую выписку.
Также необходимо затребовать правоустанавливающий документ на квартиру, то есть документ на основании которого зарегистрировано право собственности за продавцом.
В зависимости от того, кто является продавцом (юридическое или физическое лицо), необходимо проверить продавца. Например, если продавец физическое лицо, не состоит ли он в зарегистрированном браке, если да, то получено ли согласие супруга (или бывшего супруга, если с момента расторжения брака не прошло 3 лет) на продажу квартиры.
Согласно ст. 35 СК РФ
Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
Если квартира принадлежит продавцу на основании права наследования, то поинтересуйтесь нет ли других наследников, которые могли бы оспорить сделку.
Если вдруг квартира будет продаваться по доверенности, обязательно ознакомьтесь с оригиналом доверенности. Потребуйте встречи с собственником квартиры для того, чтобы убедиться, что он отдает отчет своим действия, понимает смысл совершаемой сделки. Если возникнут какие-то сомнения (преклонный возраст, болезнь продавца) потребуйте справку о том, что он не состоит на учете психоневрологическом учреждении.
Также ознакомьтесь со свежим техническим паспортом на квартиру для того, чтобы удостоверить в том, нет ли в ней самовольной перепланировки. Просто в таком случае уже вам придется узаконивать реконструкцию (перепланировку).
Что касается задолженности, потребуйте справки об отсутствии долга по коммунальным платежам, за кап. ремонт, домофон (при наличии) и т.д.
Также согласна с коллегой проверьте на сайте арбитражного суда по месту жительства продавца (раздел картотека судебных дел) не находится ли продавец в процессе банкротства. Если это так, то есть риск, что по иску арбитражного управляющего или кредиторов продавца сделка может признана недействительной.
Как быть, если риэлтор препятствует встретиться с продавцом (собственником) квартиры?Сергей
Скорее всего он опасается, что вы можете договориться с продавцом о сделке без участия риелтора, и он может потерять свой заработок.
В договорах с риелтором часто такие условия прописываются.
В таком случае, требуйте от риелтора копии паспорта продавца, оригинала доверенности, и справки из медицинских учреждений, о том, что продавец не страдает психическими заболеваниями, на учете у нарколога не состоит.
Здравствуйте, Сергей.
информацию о покупаемой квартиры, чтобы проверить чистоту истории и есть ли задолжности, либо другие подозрительные моменты.
Какой план действий?
Запросите выписку из ЕГРЮЛ, посмотрите в ней на основании чего и когда квартира находится в собственности у продавца. Попросите у последнего этот документ для ознакомления, на основании которого обьект перешел ему в собственность( договор мены, купли-продажи, дарения и тд).
Если обременений по выписке нет, то значит сумма погашена при покупке была. Если у продавца имеется супруга, и обьект был приобретен ими в браке, то для отчуждения его вам нужно будет ее согласие — ст.35 СК РФ.
Документы по оплате налогов, коммунальных платежей (что бы исключить задолженность, к примеру за капремонт, который многие не платят, и при отчуждении долг переходит на покупателя) запросите у продавца.
На сайте арбитражного суда по месту жительства продавца можете посмотреть наличие в отношении продавца дела о банкротстве и размере его долга, поскольку отчуждение в период банкротства может повлечь отмену договора КП в последующем.
Поскольку
какие документы можно потребовать у риэлтора
попросите встречу с продавцом, удостоверьтесь в наличии паспорта и личности в живую, а так же достоверности и подлинности всех документов. Если риэлтор действует по доверенности, нужно удостовериться в том, что она не отозвана, и доверитель жив.
Добрый день, Сергей!
Если я Вас правильно понимаю, то квартира по ДДУ через договор цессии покупается или же это все-таки вторичный рынок? Вы пишите:
Покупается новая квартира за МКАДом.
Просто пакет документов будет разный при покупке через уступку по ДДУ и при обычной купле-продаже на вторичном рынке… Если это строящийся объект, то в первую очередь нужно проверить сам договор долевого участия, а главное его регистрацию в Росреестре, т.к. это подтверждает, что ДДУ полностью соответствует закону 214-ФЗ. То есть в случае возможного спора с застройщиком покупатель будет вправе рассчитывать на правовое вмешательство государственных органов. Подробно о выписке смотрите на сайте https://rosreestr.ru/site/press/news/vypiska-iz-egrn-o-zaregistrirovannykh-dogovorakh-dolevogo-uchastiya-/?contrast=N
Если это новая квартира, но уже передана по акту приема-передачи дольщику, но право собственности еще не зарегистрировано в ЕГРН… то здесь будет иная процедура покупки… Вообщем, для полной консультации, необходимо уточнение...
По второму вопросу:
Как быть, если риэлтор препятствует встретиться с продавцом (собственником) квартиры?
В первую очередь нужно уточнить по какой причине он не желает встречи, причины могут быть разными… Логично предположить, что он что-то скрывает о своих взаимоотношениях с продавцом, полагаю если договора на оказание услуг между ними нет, то риелтор просто опасается остаться без комиссии… Такое тоже встречается не редко. могут быть и другие причины. Но не думаю, что ему есть, что скрывать или что сделка не чистая…
И главное, что всю правовую экспертизу сделки сейчас возможно провести без участия посредников и даже самого продавца. Поэтому по этому пункту переживать не стоит.
Если риелтор сам предоставит все нужные документы, и будет уполномочен доверенностью, то можно обойтись без продавца, но лучше всё же заключать договор напрямую с продавцом
Но если нет, то нужно настоять на своём и под угрозой срыва сделки требовать встречи. Это слишком серьёзное и дорогое мероприятие, чтобы уступать ради выгоды риелтора