Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Как не платить или снизить аренду в мае из-за пандемии
Мы арендуем офис (Москва), с 16 марта ушли на карантин из-за короновируса, просили арендодателей снизить аренду на 50% на апрель-май (при том эксплуатацию мы оплатили во время и в полном объеме - это тоже довольно большая сумма). Нам дали скидку на аренду 25%. За апрель мы заплатили со скидкой 25%. Есть ли у нас какие-либо правовые основания требовать снижение на май на 50% или требовать арендные каникулы (эксплуатацию мы платим в полном объеме). Если у нас в мае будет официально приостановление деятельности компании в следствие пандемии. Может ли нам это помочь?
Добрый день,
Какая у вас отрасль? Какой ОКВЭД?
В отношении арендных каникул:
Часть 1 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Закон №98- ФЗ) установлено, в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году.
Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 №439 определено, что отсрочки уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году за использование недвижимого имущества по договорам аренды недвижимого имущества, которые заключены до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации и арендаторами по которым являются организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции
Если деятельность, которую осуществляет Арендатор отнесена Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 434 к числу наиболее пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой корон вирусной инфекции, то он может направить в адрес арендодателя требование о предоставлении отсрочки уплаты аренды.
В указанном случае заключение дополнительного соглашения является не правом, а обязанностью Арендодателя в силу прямого указания закона. Для предоставление отсрочки необходимо заключение дополнительного соглашения.
Арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение в течение 30 дней со дня обращения арендатора.
Татьяна, добрый день.
Есть ли у нас какие-либо правовые основания требовать снижение на май на 50% или требовать арендные каникулы (эксплуатацию мы платим в полном объеме).татьяна
В данном случае арендные каникулы предполагают только предоставление отсрочки платежа, но не освобождение от оплаты или снижение размера арендной платы.
Снизить размер арендной платы Вы можете только по договоренности с арендодателем.
В силу ст. 19 ФЗ от 01.04.2020 N 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций»
1. Установить, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имуществаарендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году.
Говорить о снижении арендной платы можно только в русле изменения договора.
при этом в силу ст. 450 ГК РФ
1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Таким образом, действующее законодательство не предполагает обязательного требования к снижению арендной платы.
Вы можете быть освобождены от ее оплаты только в том случае, если в указанный период времени занимаемое Вами помещение не использовалось.
Здравствуйте, Татьяна. Какой деятельностью занимаетесь?
Согласно постановлению Правительства РФ № 439 Вы можете требовать предоставить отсрочку арендной платы, если сфера деятельности относится к пострадавшим отраслям.
1. Настоящие требования применяются к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году за использование недвижимого имущества по договорам аренды недвижимого имущества, которые заключены до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации и арендаторами по которым являются организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции (далее соответственно — договор аренды, отсрочка).
Вы также вправе требовать снижения арендной платы на основании ст. 19 закона № 98-ФЗ
3. Арендатор по договорам аренды недвижимого имуществавправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.
Нам дали скидку на аренду 25%. За апрель мы заплатили со скидкой 25%. Есть ли у нас какие-либо правовые основания требовать снижение на май на 50% или требовать арендные каникулы (эксплуатацию мы платим в полном объеме). Если у нас в мае будет официально приостановление деятельности компании в следствие пандемии. Может ли нам это помочь?татьяна
На основании ст. 451 ГК РФ, а также ст. 19 закона № 98-ФЗ Вы можете потребовать уменьшения арендной платы в связи с существенным изменением обстоятельств.
Об этом в частности указано в последнем Обзоре ВС РФ № 1 от 21.04.2020 г. (ответ на вопрос № 8)
Вместе с тем следует учитывать, что дополнительные права на отказ от договора либо изменение его условий могут быть предусмотрены как общими положениями об обязательствах, например, положениями статьи 328 ГК РФ, так и законодательством об отдельных типах и видах договоров, например, положениями статьи 19 Федерального закона от 1 апреля 2020 г. N 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций».
Последствия расторжения или изменения договора в таких случаях определяются на основании пункта 3 статьи 451, а также пункта 4 статьи 453 ГК РФ, если иное не установлено законом или иным правовым актом.
Как было разъяснено в «Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017)"
Однако если занимаемое помещение продолжает Вами использоваться согласно условиям договора, в том числе, в нем находится Ваша собственность, то изменить условия договора в части снижения размера арендной платы — можно только по договоренности с арендодателем.
При этом в силу ст. 19 приведенного закона, согласно которому
Как можете убедиться сами — не порождает за собой встречной обязанности арендодателя удовлетворить данное требование.
Более того, в представленной норме указанное требование, также поставлено в зависимость от невозможности использования арендуемого имущества.