Как продать дом, не оформленный на земельном участке?

Добрый день.

Продать дом не оформив его не получится, на участок действительно ипотеку дают редко. Рекомендую оформить дом как недострой, в таком случае кадастровая стоимость будет гораздо ниже. А потом воспользоваться налоговым вычетом в соответствии со ст. 220 НК РФ

имущественный налоговый вычет в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них;

В вашем районе рыночная стоимость недостроя примерно сколько?

Добрый день!

Можно оформить дом как объект недвижимости и тогда продавать по одному договору земельный участок, а по другому договору дом.

Светлана

Земельный участок и дом неразрывно связаны друг с другом, поэтому отдельными договорами их продать нельзя. Можно в одном договоре прописать общую стоимость дома и земельного участка, а также стоимость каждого из объектов.

Согласно ст. 1 ЗК РФ:

5) единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков,

Предположим участок продать за 3 млн. руб, а дом за 1,5 млн. руб.

Светлана

Все будет зависеть от кадастровой стоимости дома, которая будет установлена после постановки дома на кадастровый учет.

Если продажная цена дома  будет менее 70 % от кадастровой стоимости, то в  такой ситуации доходом, облагаемым НДФЛ, признается 70% кадастровой стоимости.

И налог рассчитают исходя из  70% от кадастровой стоимости дома.

Доброго дня!

1. Наилучший вариант — продать просто земельный участок и так как он в собственности более пяти лет, то объекта налогообложения не возникает. Но почти все покупатели приобретают недвижимость в ипотеку, а на земельный участок ипотеку не дают.

Светлана

Да, этот вариант хороший, возможно покупателям дадут кредит на строительство с обременением участка.

2. Можно оформить дом как объект недвижимости и тогда продавать по одному договору земельный участок, а по другому договору дом. Предположим участок продать за 3 млн. руб, а дом за 1,5 млн. руб. Продажа участка не будет облагаться НДФЛ, а сумму доходов от продажи дома смогу уменьшить на сумму понесенных расходы на строительство дома. Чеки и накладные на покупку стройматериалов сохранились (только оформлены на имя супруга), но нет документов, подтверждающих оплату работы строителей.

Светлана

Также стоит учесть кадастровую стоимость дома, так как если стоимость по договору будет ниже, то считать будут от 70% от кадастровой стоимости и минус 1 млн. рублей, либо расходы на его строительство. Можете заключить договор сейчас, если есть те кто его строил, данные расходы также можно будет зачесть. В договоре возможно разделить стоимость дома и участка и всё указать в одном договоре:

2) вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

Здравствуйте Светлана. Чтобы Вам решить для себя какой вариант лучше, необходимо следующее:

1. Исходя из закона:

Объекты незавершенного строительства относятся к недвижимому имуществу (п. 1 ст. 130 ГК РФ).
Доходы от продажи недвижимости освобождаются от обложения НДФЛ, если имущество находилось в собственности налогоплательщика не менее минимального предельного срока владения. По общему правилу этот срок составляет пять лет, если недвижимость приобретена после 01.01.2016 (п. 17.1 ст. 217, п. п. 2, 4 ст. 217.1 НК РФ; п. 11 ст. 2, ч. 2, 3 ст. 4 Закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ).
Минимальный срок владения составляет три года, если недвижимость вы получили, например, в собственность по наследству или договору дарения от члена семьи или близкого родственника либо приобрели его до 01.01.2016 (п. 3 ст. 217.1 НК РФ; ч. 3 ст. 4 Закона N 382-ФЗ).

Поскольку объект незавершенного строительства не является жилым объектом, в целях получения имущественного налогового вычета он относится к категории «иного недвижимого имущества» и максимальный размер имущественного вычета при его продаже составляет 250 000 руб.
Вместо указанного имущественного вычета налогоплательщик вправе уменьшить полученный доход на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов на приобретение объекта незавершенного строительства (в том числе его достройку и отделку) (пп. 2 п. 2, пп. 5 п. 3 ст. 220 НК РФ).

Поскольку Вы наследник, то доходы от продажи имущества, полученного по наследству, могут быть уменьшены на суммы, с которых был уплачен НДФЛ при получении данного имущества, или на расходы наследодателя на его приобретение, которые ранее не были им учтены в целях налогообложения.  (пп. 2 п. 2 ст. 220НК РФ; ч. 15 ст. 3Закона от 29.09.2019 N 325-ФЗ).

2-е: Вам необходимо собрать все чеки, посчитать сумму затрат. Исходя из этой суммы, стоимости затрат на приобретение, кадастровой стоимости, рыночной стоимости и с учетом налоговых вычетов, решить как продавать, отдельно или же совместно имеющиеся у Вас объекты недвижимости.

С уважением, Евгений.