Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Как продать дом, не оформленный на земельном участке?
Добрый день!
В 2012 году мы с супругом приобрели в собственность земельный участок стоимостью 780 тыс.руб. Построили дом - возвели стены и кровлю До конца дом еще не достроен - не заведены коммуникации, нет окон. Дом не оформлен как объект недвижимости.
В сентябре 2018 года супруг скончался. Я являюсь единственным наследником и вступила в право на наследство на земельный участок. Дом решила продать за 4,5 млн.руб.
Подскажите, пожалуйста, как лучше мне оформить продажу дома, чтобы избежать налогообложения НДФЛ или минимизировать.
Вижу 2 варианта продажи:
1. Наилучший вариант - продать просто земельный участок и так как он в собственности более пяти лет, то объекта налогообложения не возникает. Но почти все покупатели приобретают недвижимость в ипотеку, а на земельный участок ипотеку не дают.
2. Можно оформить дом как объект недвижимости и тогда продавать по одному договору земельный участок, а по другому договору дом. Предположим участок продать за 3 млн. руб, а дом за 1,5 млн. руб. Продажа участка не будет облагаться НДФЛ, а сумму доходов от продажи дома смогу уменьшить на сумму понесенных расходы на строительство дома. Чеки и накладные на покупку стройматериалов сохранились (только оформлены на имя супруга), но нет документов, подтверждающих оплату работы строителей.
Но в таком случае кадастровая стоимость дома может быть больше той, что хочу указать в договоре, а именно более 1,5 млн.руб. Тогда мне все-равно придется платить НДФЛ с 70% от кадастровой стоимости?
Добрый день!
Хочу добавить уточнение к заданному выше вопросу.
Ситуация на сегодняшний день такая — есть потенциальный покупатель с наличкой, т… е. без ипотеки. Риэлторы предлагают оформить договор купли-продажи земельного участка, который будет регистрироваться в Росреестре и еще один договор купли-продажи стройматериалов, двухсторонний. Например, указать цену земельного участка 2 млн руб и стоимость стройматериалов 2,5 млн руб.
Для чего такие сложности? Получается нельзя указать стоимость земельного участка 4,5 млн, тогда как его кадастровая стоимость намного ниже? Т е могут возникнуть вопросы со стороны налоговых органов? И
Добрый день!
Хочу добавить уточнение к предыдущим вопросам.
Потенциальный покупатель предлагает оформить земельный участок в ипотеку на строительство дома стоимостью 1,5 или 2,0 млн руб, а остальную сумму провести по договору купли-продажи стройматериалов у меня. Объясняет это тем, чтобы потом, когда поставит на учет дом, чтобы смог возместить 13% Ндфл со стоимости и земельного участка и материалов, используемых при строительстве дома.
Вопрос:
1. Когда покупатель отправит в налоговую декларацию 3-НДФЛ и документы, подтверждающие расходы на приобретение земельного участка и стройматериалов, то налоговая инспекция наверное начнет проверять меня, как продавца и участка, и материалов. С участком все ясно. А вот с материалами как быть? Торговой деятельностью я не занимаюсь. Приобретение материалов смогу подтвердить чеками, но это чеки 2013-2016 годов. Имею ли я право заключить такой договор и какие несу при этом риски?
2. Изначально как мне говорил риэлтор и как я поняла из ответов юристов на этом сайте — ипотеку на участок не дают банки. Сейчас выясняется, что не дают на участок только по программе «Сельский дом», а так якобы можно взять ипотеку на земельный участок для строительства дома. Это верно?
Добрый день.
Продать дом не оформив его не получится, на участок действительно ипотеку дают редко. Рекомендую оформить дом как недострой, в таком случае кадастровая стоимость будет гораздо ниже. А потом воспользоваться налоговым вычетом в соответствии со ст. 220 НК РФ
имущественный налоговый вычет в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них;Если кадастровая стоимость будет завышена, ее можно будет оспорить.
В вашем районе рыночная стоимость недостроя примерно сколько?
Добрый день!
Можно оформить дом как объект недвижимости и тогда продавать по одному договору земельный участок, а по другому договору дом.Светлана
Земельный участок и дом неразрывно связаны друг с другом, поэтому отдельными договорами их продать нельзя. Можно в одном договоре прописать общую стоимость дома и земельного участка, а также стоимость каждого из объектов.
Согласно ст. 1 ЗК РФ:
5) единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков,
Предположим участок продать за 3 млн. руб, а дом за 1,5 млн. руб.Светлана
Все будет зависеть от кадастровой стоимости дома, которая будет установлена после постановки дома на кадастровый учет.
Если продажная цена дома будет менее 70 % от кадастровой стоимости, то в такой ситуации доходом, облагаемым НДФЛ, признается 70% кадастровой стоимости.
И налог рассчитают исходя из 70% от кадастровой стоимости дома.
Но в таком случае кадастровая стоимость дома может быть больше той, что хочу указать в договоре, а именно более 1,5 млн.руб. Тогда мне все-равно придется платить НДФЛ с 70% от кадастровой стоимости?Светлана
Все правильно, если продажная цена дома будет менее 70% от кадастровой стоимости дома, то доходом, облагаемым НДФЛ, будет признаваться 70% кадастровой стоимости.
Если нет возможности продать земельный участок без оформления объекта незавершенного строительства, то тогда оформляете объект незавершенного строительства.
Согласно ст. 130 НК РФ Объекты незавершенного строительства относятся к недвижимому имуществу
Доходы от продажи объекта незавершенного строительства в данном случае облагаются НДФЛ.
При исчислении налога, подлежащего уплате, доходы можно уменьшить на имущественный вычет (п. 3 ст. 210, пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ).
Согласно ст. 220 НК РФ Вычет предоставляется в размере фактически полученного дохода, но не более:
1 млн руб. — в отношении доходов, полученных от продажи жилых домов, квартир, комнат, садовых домов, земельных участков, а также доли (долей) в указанном имуществе;
250 000 руб. — в отношении иного недвижимого имущества.
НО! Поскольку объект незавершенного строительства не является жилым объектом, в целях получения имущественного налогового вычета он относится к категории «иного недвижимого имущества» и максимальный размер имущественного вычета при его продаже составляет 250 000 руб.
Вместо указанного имущественного вычета Вы вправе уменьшить полученный доход на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов на приобретение объекта незавершенного строительства (в том числе его достройку и отделку).
Чеки и накладные на покупку стройматериалов сохранились (только оформлены на имя супруга), но нет документов, подтверждающих оплату работы строителей.Светлана
В данном случае если у Вас есть контакты тех строителей, то можно оформить документы, которые будут подтверждать расходы на строительство дома. Также так как покупка стройматериалов осуществлялась в браке, то не важно на кого документы оформлены, по общему правилу средства на покупку стройматериалов также были совместными средствами супругов, на основании ст. 34 СК РФ.
Доброго дня!
1. Наилучший вариант — продать просто земельный участок и так как он в собственности более пяти лет, то объекта налогообложения не возникает. Но почти все покупатели приобретают недвижимость в ипотеку, а на земельный участок ипотеку не дают.Светлана
Да, этот вариант хороший, возможно покупателям дадут кредит на строительство с обременением участка.
2. Можно оформить дом как объект недвижимости и тогда продавать по одному договору земельный участок, а по другому договору дом. Предположим участок продать за 3 млн. руб, а дом за 1,5 млн. руб. Продажа участка не будет облагаться НДФЛ, а сумму доходов от продажи дома смогу уменьшить на сумму понесенных расходы на строительство дома. Чеки и накладные на покупку стройматериалов сохранились (только оформлены на имя супруга), но нет документов, подтверждающих оплату работы строителей.Светлана
Также стоит учесть кадастровую стоимость дома, так как если стоимость по договору будет ниже, то считать будут от 70% от кадастровой стоимости и минус 1 млн. рублей, либо расходы на его строительство. Можете заключить договор сейчас, если есть те кто его строил, данные расходы также можно будет зачесть. В договоре возможно разделить стоимость дома и участка и всё указать в одном договоре:
2) вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
Но в таком случае кадастровая стоимость дома может быть больше той, что хочу указать в договоре, а именно более 1,5 млн.руб. Тогда мне все-равно придется платить НДФЛ с 70% от кадастровой стоимости?Светлана
70% — расходы, которые Вы понесли не строительство, либо минус миллион.
Здравствуйте Светлана. Чтобы Вам решить для себя какой вариант лучше, необходимо следующее:
1. Исходя из закона:
Объекты незавершенного строительства относятся к недвижимому имуществу (п. 1 ст. 130 ГК РФ).
Доходы от продажи недвижимости освобождаются от обложения НДФЛ, если имущество находилось в собственности налогоплательщика не менее минимального предельного срока владения. По общему правилу этот срок составляет пять лет, если недвижимость приобретена после 01.01.2016 (п. 17.1 ст. 217, п. п. 2, 4 ст. 217.1 НК РФ; п. 11 ст. 2, ч. 2, 3 ст. 4 Закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ).
Минимальный срок владения составляет три года, если недвижимость вы получили, например, в собственность по наследству или договору дарения от члена семьи или близкого родственника либо приобрели его до 01.01.2016 (п. 3 ст. 217.1 НК РФ; ч. 3 ст. 4 Закона N 382-ФЗ).
Поскольку объект незавершенного строительства не является жилым объектом, в целях получения имущественного налогового вычета он относится к категории «иного недвижимого имущества» и максимальный размер имущественного вычета при его продаже составляет 250 000 руб.
Вместо указанного имущественного вычета налогоплательщик вправе уменьшить полученный доход на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов на приобретение объекта незавершенного строительства (в том числе его достройку и отделку) (пп. 2 п. 2, пп. 5 п. 3 ст. 220 НК РФ).
Поскольку Вы наследник, то доходы от продажи имущества, полученного по наследству, могут быть уменьшены на суммы, с которых был уплачен НДФЛ при получении данного имущества, или на расходы наследодателя на его приобретение, которые ранее не были им учтены в целях налогообложения. (пп. 2 п. 2 ст. 220НК РФ; ч. 15 ст. 3Закона от 29.09.2019 N 325-ФЗ).
2-е: Вам необходимо собрать все чеки, посчитать сумму затрат. Исходя из этой суммы, стоимости затрат на приобретение, кадастровой стоимости, рыночной стоимости и с учетом налоговых вычетов, решить как продавать, отдельно или же совместно имеющиеся у Вас объекты недвижимости.
С уважением, Евгений.
Но в таком случае кадастровая стоимость дома может быть больше той, что хочу указать в договоре, а именно более 1,5 млн.руб. Тогда мне все-равно придется платить НДФЛ с 70% от кадастровой стоимости?Светлана
Если продавать как недострой, то ч. 2 ст 214.10. НК РФ.
В случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества, указанного в настоящем пункте, отсутствует в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на этот объект недвижимого имущества, или на дату его постановки на государственный кадастровый учет (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода), положения настоящего пункта не применяются.
Добрый день.
Я бы не советовал, так как если покупателю удастся доказать, что материалы по факту не передавались или расторгнуть этот договор по другим причинам, вы можете оказаться в ситуации, когда деньги придется вернуть, а недострой вы назад уже не получите.
Вы можете указать любую стоимость, если это устраивает покупателя, никакие налорги вам предъявить ничего не смогут. Тем более, недострой у вас по факту не оформлен, о его наличии никому ничего не известно.