Покупка квартиры с тремя несовершеннолетними детьми

Здравствуйте,  Игорь.

Дети по общему правилу не имеют имущественных прав на имущество родителей.

Продажа доли ребенка 17 лет возможна с предварительного письменного согласия органа опеки и попечительства в соответствии со статьей 37 Гражданского кодекса.

В Договоре купли-продажи пропишите ответственность в виде неустойки за неисполнения обязательства о снятии себя и детей с рег. учета по месту жительства и за непередачу квартиру свободной от прав других лиц Покупателю.

При этом, даже если продавец и ее дети останутся зарегистрированными в квартире, Вы сможете их снять с регистрационного учета по месту жительства через суд после регистрации права собственности на квартиру на Вас в соответствии со статьей 30 ЖК РФ, статьями 209, 210 Гражданского кодекса РФ.

В иске о снятии граждан с регистрационного учета можете заявить убытки, судебные расходы.

Если потребуется помощь в составлении ДКП и иска в суд, можете написать мне в чат, опыт есть.

С уважением!  Г.А.  Кураев

Добрый день

Родители не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки (или давать согласие на их совершение), если в результате этого отчуждается или иным образом уменьшается имущество ребенка или ребенок отказывается от принадлежащих ему прав 

Поэтому совершать сделку и платить деньги нужно только после получения согласия органов опеки, которое должно быть выражено ясно и недвусмысленно. Вы должны видеть это согласие в оригинале, это самый важный документ для подобной сделки

Статья 37. Распоряжение имуществом подопечного

2. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.Система 

В отношении зарегистрированных детей — они должны быть сняты с регистрации до совершения сделки, иначе потом снимать их с регистрации придётся Вам в судебном порядке

Если оба этих условия будут выполнены, то по части детей сделка будет вполне безопасна для Вас

В остальном нужно изучать стандартный пакет документов

Чтобы говорить по существу, необходимо проверить стандартный набор документов

1. Выписка из ЕГРН расширенная

2. Документы, на основании которых нынешний владелец приобрел право собственности на квартиру 
3. выписку из домовой книги о наличии или отсутствии зарегистрированных жильцов, показывающую, кто был ранее зарегистрирован в квартире
4. справки о расчетах по коммуналке

5. План квартиры
6. Не помешает справка из наркологического и психоневрологического диспансера на продавца

На момент заключения сделки все справки должны быть максимально свежими, потому как в них могут быт  внесены изменения за считанные дни 

Если квартира продается по доверенности — проверить полномочия доверенного лица, проверить доверенность на действительность (она может быть отозвана доверителем когда угодно)

Если квартира приобретена в браке и продавец состоит в браке — нотариальное согласие супруга

Здравствуйте, Игорь.

Продавец говорит что получит разрешение от органов опеки и попечительства.

Игорь

Вот это очень важно. 

Более того, Вам нужно ознакомиться с этим согласием в обязательном порядке.

Обращу Ваше внимание на такой риск при покупке квартиры, одним из собственников которой является несовершеннолетний.

Если родитель не выполнит условие, поставленное опекой (покупка другого жилья), то опека может оспорить сделку и признать её недействительной.

Основанием будет 173.1 Гражданского кодекса РФ

1. Сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

На это указывал Верховный суд РФ:

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 27.02.2018 N 48-КГ18-1

При рассмотрении дела в апелляционном порядке судом апелляционной инстанции не принято во внимание также то, что в соответствии со статьей 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (введена в действие Федеральным законом от 07.05.2013 г. N 100-ФЗ) установлены специальные основания для признания недействительными сделок, совершенных без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления.
Этот довод имеет существенное значение, поскольку заключив оспариваемую сделку, Хилажева Т.В. не выполнила требование, предусмотренное распоряжением Главы администрации Саткинского муниципального района от 19 октября 2015 года N 1235-р, в части покупки в собственность несовершеннолетних Хилажева К.Р. и Хилажевой К.О. другой квартиры, что привело к лишению их прав на жилое помещение, при этом на момент сделки продаваемое жилое помещение являлось для них единственным.

Добрый вечер, Игорь.

По её словам, если мы будем выходить на сделку, она готова прописать младших детей к бабушкам (живут в том же городе, площади квартир не меньше той из которой их будут выписывать).

Игорь

Да, снять детей (причем всех трех) с регистрационного учета продавец должна перед совершением сделки.

Самое главное — получить согласие органов опеки и попечительства на совершение сделки.

В силу ст. 37 СК РФ 

Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать,  в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Бывший муж не против продажи квартиры и готов дать письменное согласие.

.Да, нужно получить согласие, причем желательно удостоверить его у нотариуса. 

У неё трое детей: один ребенок — 17 лет (имеет долю в квартире), ещё двое детей — школьник и дошкольник (просто прописаны в квартире).

Игорь

Здравствуйте. Собственно самая главная загвоздка тут — это наличие несовершеннолетнего в качестве сособственника. Если не будет согласия органа опеки — не будет и сделки (ст. 37 ГК РФ).

Хотелось бы узнать все возможные риски по данной сделке для себя как покупателя и полный алгоритм действий что бы как снизить их до минимума, или лучше полностью исключить.

Игорь

Поэтому алгоритм собственно прост — если есть согласие органа опеки, то выходить на сделку, с указанием в договоре обязанности снятия с регистрации в течение определенного срока. Согласие мужа в сущности не требуется. но если будет — тем лучше. При отсутствии согласия мужа в Росреестре делается отметка об отсутствии такового и в сущности это лишь будет означать, что он может потребовать от жены денег своей части денежных средств. Но как я уже сказал — лучше согласие получить.

Ну а если не снимутся с регистрации, то придется снимать в судебном порядке, а потом «вешать» на недобросовестную сторону убытки, связанные с невыполнением условий договора.

Добрый вечер Игорь.

С ребенком 17 лет я не совсем понял ситуацию, по её словам она на деньги от проданной квартиры собирается приобрести другую квартиру и выделить в неё долю сыну. Продавец говорит что получит разрешение от органов опеки и попечительства. Бывший муж не против продажи квартиры и готов дать письменное согласие.

Начну с того, что согласие от супруга по продажи квартиры должно быть нотариально заверно.

Постановление Правительства РФ от 15 мая 2008 г. N 370«О порядке ипотечного кредитования участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих»
II. Порядок и условия предоставления целевого жилищного займа для приобретения жилого помещения (жилых помещений) под залог приобретаемого жилого помещения (жилых помещений)
к) нотариально удостоверенное согласие супруги (супруга) продавца (продавцов) (при их наличии) на отчуждение жилого помещения (жилых помещений) или документ, подтверждающий отсутствие необходимости представления согласия супруги (супруга) на отчуждение жилого помещения (жилых помещений);

Так же необходимо будет получить согласие от органов опеки и попечительства согласие по отчуждению  квартиры не только на 17 летнего ребенка который обладает долей в квартире, но и на тех детей, которые прописаны.

л) нотариально удостоверенную копию разрешения органа опеки и попечительства на совершение продавцом (продавцами) сделки по отчуждению жилого помещения (жилых помещений) при наличии проживающих в приобретаемом жилом помещении (жилых помещениях) находящихся под опекой или попечительством членов семьи собственника этого жилого помещения (жилых помещений) либо оставшихся без родительского попечения несовершеннолетних членов семьи собственника.