Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Может ли покупатель обязать меня продать квартиру через суд?
Я продавец квартиры, заключили предварительный договор купли продажи, оформили внесение залога покупателем, смутил один пункт-отсутствие форс-мажорных обстоятельств, а также пункт о том, что покупатель может обязать меня продать ему квартиру в случае моего отказа через суд. В настоящий момент я передумала продавать квартиру. Может ли покупатель обязать меня продать через суд. Задаток вернуть покупателю в двойном размере я согласна.
Добрый день, Екатерина.
Необходимо видеть сам договор и его условия.
Однако, согласно п.5 ст.429 ГК РФ
5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.
В силу п 4 ст.445 ГК РФ
4. Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.
(в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.
То есть, по смыслу данных статей, покупатель вправе обратиться в суд с иском о понуждении заключить основной договор купли-продажи.
Не всё так просто как написали. Однако для точного ответа на вопрос надо видеть, сам договор. При этом хочу отметить, что его можно даже квалифицировать и не как предварительный при определённых обстоятельствах. Но это лирика и без изучения документов это не выяснить.
Более того, обеспечение задатком предварительного договора, я рассматриваю как ненадлежащий способ обеспечения таковых обязательств. Но это моё мнение.
При этом у Вас в договоре два последствия, которые наступают в случае уклонения от заключения Основного договора.
Выплата задатка и понуждение к заключению договора.
Между тем это два взаимоисключающих последствия.
По общему правилу (если снять вопрос о двойном задатке).
На основании п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В силу п. 5 ст. 429 и п. 4 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с иском о понуждении заключить договор.
Из положений названных норм права следует, что последствием уклонения стороны от заключения основного договора является понуждение к его заключению в судебном порядке.
Право собственности же на имущество не может быть приобретено истцом на основании предварительного договора о продаже имущества (п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.04.1997 N 13).
Таким образом, покупатель вправе обратиться в суд с иском о понуждении продавца к заключению договора купли-продажи недвижимости. В случае обращения в суд с иском о понуждении продавца к исполнению обязательства по предварительному договору в натуре путём передачи в собственность недвижимой вещи возникает риск отказа в удовлетворении подобного иска с указанием на то, что заявитель избрал неправильный способ защиты нарушенного права (ст. 12 ГК РФ).
Форс-мажор тут не при чём. Я всё же думаю, дело ограничится взысканием (выплатой) задатка в двойном размере.
Здравствуйте! В Гражданском кодексе РФ установлено, что в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, для которой заключение договора является обязательным в соответствии с законом, уклоняется от заключения основного договора, то требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
Согласно ст. 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом илидобровольно принятым обязательством. Суть предварительного договора — принятие обязательства сторонами заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором
Таким образом, в теории покупатель вправе будет потребовать в суд. порядке заключения основного договора.
Здравствуйте, Екатерина!
Форс-мажор применяется только в предпринимательской деятельности (ст. 401 ГК РФ).
Денежные средства возвращать в двойном размере вы не обязаны, если они переданы в счет оплаты квартиры, так как это не задаток, а аванс, как бы вы его не назвали в предварительном договоре. Указание в предварительном договоре, что передаваемая денежная сумма является задатком , не может изменить правовую природу данной денежной суммы, которая определена предварительным договором как авансовый платеж.
Покупатель вправе в срок 6 месяцев обратиться в суд с иском о понуждении вас к заключению договора купли-продажи недвижимости, но только если им были предприняты все необходимые меры по направлению вам предложения заключить основной договор купли-продажи в установленный предварительным договором срок (телеграммой, ценным письмом с описью вложения, СМС сообщение и прочими письменными доказательствами).
Если таких предложений не поступит, то после истечения срока, предварительный договор прекратит свое действие и денежные средства в виде аванса вы должны будете возвратить покупателю (ст. 429 ГК РФ).