Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Вопросы: какие есть риски у меня, как у продавца в данном пункте?
Добрый день.
Риэлтор покупателя требует в Договор-купли продажи вставить пункт:
« По соглашению СТОРОН, в случае признания судом ДОГОВОРА недействительным в части или в целом, или расторжения ДОГОВОРА по обстоятельствам, возникшим по вине ПРОДАВЦА, или вследствие предъявления претензий третьими лицами к ПОКУПАТЕЛЮ по обстоятельствам, возникшим по вине ПРОДАВЦА, в том числе вследствие нарушения прав третьих лиц при приобретении КВАРТИРЫ или любых других, которые суд сочтет подлежащими удовлетворению, и изъятия КВАРТИРЫ по решению суда из собственности ПОКУПАТЕЛЯ третьими лицами по обстоятельствам, возникшим до заключения
ДОГОВОРА, ПРОДАВЕЦ возмещает ПОКУПАТЕЛЮ убытки, в соответствии со статьей 461 Гражданского кодекса Российской Федерации, в размере рыночной стоимости КВАРТИРЫ на день предъявления
требований к ПРОДАВЦУ о возмещении убытков, либо приобретает на имя ПОКУПАТЕЛЯ за свой счет и своими силами равнозначную квартиру в доме аналогичной категории в городе Одинцово городского
поселения Одинцово Московской области и возмещает ПОКУПАТЕЛЮ все понесенные ими убытки и
расходы, связанные с приобретением КВАРТИРЫ по ДОГОВОРУ и приобретением аналогичной квартиры в случае возникновения спора после заключения ДОГОВОРА. При этом спорная КВАРТИРА неможет быть изъята у ПОКУПАТЕЛЯ до приобретения на его их имя аналогичной квартиры, либо до полного возмещения убытков и затрат ПРОДАВЦОМ ПОКУПАТЕЛЮ.»
Вопросы:
какие есть риски у меня, как у продавца в данном пункте?
верно ли я понимаю, что в тексте идёт речь не только о «третьих лица» с моей стороны, но и о любых “третьих лицах», также к ним можно отнести и «третьих лиц» со стороны продавца-застройщика- по прошлой сделке, где я была покупателем (я приобретала квартиру у застройщика по ДДУ в 2015г, в 2016г подписали акт приема-передачи, в 2017г зарегистрировала право собственности)?
Я готова нести ответственность в случае расторжения договора по обстоятельствам, возникшим по моей вине, но не готова и хочу с себя снять ответственность по выплате суммы по вине третьих лиц, не связанных со мной, например, в случае расторжения моей прошлой сделки (где я выступала покупателем)?
Правомерно ли обязывать меня в договоре возмещение мною рыночной стоимости квартиры на момент расторжения сделки а не цены квартиры, указанной в настоящем ДКП ?
И как можно этот пункт скорректировать, чтобы однозначно исключить риски расторжения сделки не по моей по вине, а по вине моего продавца (т е по сделке, где я была покупателем)?
Екатерина, добрый день!
Отвечу на Ваши вопросы по порядку.
какие есть риски у меня, как у продавца в данном пункте?Екатерина
Рисков, в принципе, я никаких не вижу, так как предлагаемые риэлтером дополнения соответствуют ст. 461 ГК РФ, согласно которой
1. При изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований.
2. Соглашение сторон об освобождении продавца от ответственности в случае истребования приобретенного товара у покупателя третьими лицами или о ее ограничении недействительно.
Следовательно, при наличии либо отсутствии данных дополнений в договоре в случае расторжения сделки купли-продажи в связи с изъятием квартиры третьими лицами Вы обязаны возместить покупателю причиненные убытки.
верно ли я понимаю, что в тексте идёт речь не только о «третьих лица» с моей стороны, но и о любых “третьих лицах», также к ним можно отнести и «третьих лиц» со стороны продавца-застройщика- по прошлой сделке, где я была покупателем (я приобретала квартиру у застройщика по ДДУ в 2015г, в 2016г подписали акт приема-передачи, в 2017г зарегистрировала право собственности)?Екатерина
Согласно текста вносимых дополнений, в нем речь идет от обстоятельствах, возникших по вине ПРОДАВЦА, или вследствие предъявления претензий третьими лицами к ПОКУПАТЕЛЮ по обстоятельствам, возникших по вине ПРОДАВЦА. Не по вине Вашего застройщика, у которого Вы приобрели квартиру, и не связанных с ним «третьих лиц».
Я готова нести ответственность в случае расторжения договора по обстоятельствам, возникшим по моей вине, но не готова и хочу с себя снять ответственность по выплате суммы по вине третьих лиц, не связанных со мной, например, в случае расторжения моей прошлой сделки (где я выступала покупателем)?Екатерина
Екатерина, расторгнуть предыдущую сделку по основаниям, связанным с «виной застройщика» или «связанных с ним лиц», возможно только по Вашему обращению в суд как покупателя данной квартиры, что, как я понимаю, Вы делать не собираетесь. Соответственно, Вам опасаться в данном случае нечего.
Правомерно ли обязывать меня в договоре возмещение мною рыночной стоимости квартиры на момент расторжения сделки а не цены квартиры, указанной в настоящем ДКП ?Екатерина
Стоимость квартиры по истечению времени меняется, поэтому судом используется рыночная стоимость недвижимости на момент расторжения сделки, а не стоимость, указанная в ДКП, которая на момент возникновения обстоятельств, влекущих расторжение договора, может не соответствовать ее фактической стоимости (рыночной). Поэтому данное положение в договоре правомерно, судом в любом случае при возмещении ущерба покупателю учитывается рыночная стоимость квартиры.
И как можно этот пункт скорректировать, чтобы однозначно исключить риски расторжения сделки не по моей по вине, а по вине моего продавца (т е по сделке, где я была покупателем)?Екатерина
Я полагаю, что данный пункт в корректировке не нуждается по указанным выше причинам.
Прошу ещё уточнить- вы пишете: « расторгнуть предыдущую сделку по основаниям, связанным с «виной застройщика» или «связанных с ним лиц», возможно только по Вашему обращению в суд как покупателя данной квартиры, что, как я понимаю, Вы делать не собираетесь. Соответственно, Вам опасаться в данном случае нечего.»
Верно, я расторгать сделку не собираюсь.
вопрос в том, что кроме меня, могут ли мою сделку по покупке признать недействительной и изъять квартиру по причине, например, нарушения застройщиком правил застройки, оформления различных разрешений на строительство, нарушение кадастровых границ т п. Так как эти моменты я при покупке не проверяла. Если уже сейчас квартира в моей собственности и дом уже несколько лет жилой?
Добрый день, Екатерина!
Так как квартира находится в Вашей собственности, то расторгнуть сделку купли-продажи может только одна из сторон сделки. Ни Вам, ни застройщику это не выгодно, соответственно, волноваться Вам не о чем.
Право собственности охраняется законом, третьи лица, в т.ч. государственные органы власти, не могут обращаться в суд с требованием расторжения сделки купли-продажи, если стороны сделки не имеют друг к другу претензий и сделкой не нарушены права других лиц.