Регистрация ипотеки до выдачи займа между ИП

Здравствуйте, Роман!

1) вправе ли Росреестр отказать в регистрации ипотеки, если при подаче документов на регистрацию не переданы денежные средства, ссылаясь на незаключенность договора займа по п. 1 ст. 807 ГК? «Если займодавцем в договоре займа является гражданин, договор считается заключенным с момента передачи суммы займа или другого предмета договора займа заемщику или указанному им лицу».

Роман

законодательство предусматривает возможность заключения договора ипотеки (залога недвижимости) в отношении обязательств, как уже возникших, так и возникающих в будущем. 

так согласно п.3 ст.11 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее -Закон) в случае, если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло после внесения в ЕГРН записи об ипотеке, права залогодержателя возникают с момента возникновения этого обязательства.

таким образом, всё зависит от условий договоров, т.к. если из условий договоров будет следовать, что стороны предусмотрели обеспечение договором ипотеки не будущего заемного обязательства, а уже возникшего, то в этих обстоятельствах, принимая во внимание реальный характер договора займа, отказ ФРС в регистрации договора ипотеки будет законен.

3) Обязательна ли независимая оценка земельного участка, передаваемого в залог, согласно ст. 67 ФЗ «об ипотеке»?

Роман

по ст.340 ГК если иное не предусмотрено законом, то стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон.

в соответствии с п.3 ст.9 Закона оценка предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований ст. 67 Закона.

согласно ст.67 Закона оценка земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в РФ. залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем.

таким образом, да, оценка участка обязательна.

4) нужно ли согласие бывшей супруги на совершение сделки или же нет, поскольку имущество получено в дар и не относится к общему?

Роман

согласие бывшей супруги не требуется, поскольку имущество в личной собственности в силу ст.36 СК.

Здравствуйте, Роман.

Выскажу своё мнение в поддержу коллеги Чернобавского.

1) вправе ли Росреестр отказать в регистрации ипотеки, если при подаче документов на регистрацию не переданы денежные средства, ссылаясь на незаключенность договора займа по п. 1 ст. 807 ГК? «Если займодавцем в договоре займа является гражданин, договор считается заключенным с момента передачи суммы займа или другого предмета договора займа заемщику или указанному им лицу».

Роман

Полагаю, что да, отказ вполне возможен, так как договор не заключен, и оснований для ипотеки, по сути, нет. Основное обязательство ещё не возникло.

Но нужно смотреть условия договора, как они сформулированы.

В соответствии со ст.  807 ГК РФ Договор займа:

Если займодавцем в договоре займа является гражданин, договор считается заключенным с момента передачи суммы займа или другого предмета договора займа заемщику или указанному им лицу.

При этом, как уже указал коллега, Закон об ипотеке допускает случаи возникновения обязательства в будущем.

В соответствии с Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

3.… Если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло после внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи об ипотеке, права залогодержателя возникают с момента возникновения этого обязательства.

2) Если займодавцем выступит не физлицо, а ИП, правила вышеуказанного п. 1 ст. 807 ГК о незаключенности договора займа тоже будут работать или уже нет, поскольку к ИП применяются правила для юрлиц согласно п. 4 ст. 23 ГК?

Роман

Да, считаю, что так.

3) Обязательна ли независимая оценка земельного участка, передаваемого в залог, согласно ст. 67 ФЗ «об ипотеке»? Если я правильно понимаю, оценка и залоговая стоимость — не одно и то же в контексте ст. 67 и п. 1 ст. 9 данного закона.

Роман

В соответствии со ст. 9 Федерального закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований статьи 67 настоящего Федерального закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.

4) нужно ли согласие бывшей супруги на совершение сделки или же нет, поскольку имущество получено в дар и не относится к общему?

Роман

Не нужно. 

Имущество, полученное пусть даже в период брака, но по договору дарения, поступает в личную собственность супруга.

Согласие же требуется только в отношении общего имущества.

Консультация предоставлена по просьбе Правовед.ру.

                                                                              С уважением, Максименко А.В.

Роман, здравствуйте!

Спасибо большое, что обратились на сайт Правовед.ру. 

По просьбе Администрации Правоведа и с учетом заказа услуги "

Мнение 3-х юристов", отвечу на вопросы.

1) вправе ли Росреестр отказать в регистрации ипотеки, если при подаче документов на регистрацию не переданы денежные средства, ссылаясь на незаключенность договора займа по п. 1 ст. 807 ГК? «Если займодавцем в договоре займа является гражданин, договор считается заключенным с момента передачи суммы займа или другого предмета договора займа заемщику или указанному им лицу».

На мой взгляд, да вправе отказать.

Я думаю, что Вы и так понимаете механизм возникновения залога. 

Основное  обязательство в данном случае возникает с момента заключения договора займа. 

Если займодавцем в договоре займа является гражданин, договор считается заключенным с момента передачи суммы займа или другого предмета договора займа заемщику или указанному им лицу. (п.1 ст. 807)

В данном случае как раз в силу требований закона основное обязательство  возникает с момента передачи займа.  Далее уже возникает залог. Если даже указать, что он возникнет в будущем, то возникнут все равно вопросы к возникновению основного обязательства. 

2) Если займодавцем выступит не физлицо, а ИП, правила вышеуказанного п. 1 ст. 807 ГК о незаключенности договора займа тоже будут работать или уже нет, поскольку к ИП применяются правила для юрлиц согласно п. 4 ст. 23 ГК?

Будут применятся как для физического лица.

Нужно обратить внимательно на детали. 

Если займодавцем в договоре займа является гражданин, (п.1 ст. 807)

В силу ч.1 ст. 23 ГК РФГражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, за исключением случаев, предусмотренных абзацем вторым настоящего пункта. 

Не смотря на то как Вы трактуете нормы, полагаю, что из текста видно, что гражданин выдает займ и именно он имеет право заниматься предпринимательской деятельностью. В этом случае наличие права на ведение предпринимательской деятельности не может повлиять на условия момента заключенности договора займа с таким лицом. 

3) Обязательна ли независимая оценка земельного участка, передаваемого в залог, согласно ст. 67 ФЗ «об ипотеке»? Если я правильно понимаю, оценка и залоговая стоимость — не одно и то же в контексте ст. 67 и п. 1 ст. 9 данного закона.

Вот тут расписано все очень  хорошо. https://rg.ru/2012/10/25/ipote...

И тут  есть нюансы.

Вот еще можно прочитать

https://www.top-personal.ru/es...

Если внимательно читать, то

 в ч.1. Оценка земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации.

В ч.1.  не прописано про обязательность. Только лишь кем она осуществляется. Оценщиком.  

в ч.2. Залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем. Залоговая стоимость земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения по соглашению залогодателя с залогодержателем может быть определена исходя из его кадастровой стоимости без проведения оценки рыночной стоимости такого земельного участка.

А вот тут уже момент, что сначала у залогодателя и залогодержателя есть право самостоятельно установить залоговую стоимость. 

Как указано по ссылке в статье https://www.top-personal.ru/es...

Судебная практика исходит из того, что оценка земельного участка, а также определение его залоговой стоимости осуществляются по соглашению сторон.

Вышеизложенные выводы подтверждаются сложившейся арбитражной практикой: Определение ВАС РФ от 05.03.2010 № ВАС-2108/10, Определение ВАС РФ от 29.04.2009 № ВАС-2367/09.

Вот еще один вывод:

Стороны договора об ипотеке вправе указать согласованную залоговую стоимость земельного участка без привлечения независимого оценщика (без составления отчета о рыночной стоимости земельного участка).

Это не влечет признания сделки недействительной и не является основанием для признания названного договора незаключенным. 

Вместе с тем для определения залоговой стоимости земельного участка залогодатель и залогодержатель могут привлечь оценщикав добровольном порядке.

 Они также вправе указать в договоре об ипотеке как согласованную ими залоговую стоимость земельного участка, так и стоимость этого участка по заключению оценщика.

http://forum.garant.ru/?read,7...

4) нужно ли согласие бывшей супруги на совершение сделки или же нет, поскольку имущество получено в дар и не относится к общему?

В данном случае все понятно из ч.1 ст. 36 СК РФ не требуется. 

Если у Вас возникли доп. вопросы, то готов на них ответить!

С уважением, 

юрист Дмитрий Квон.