Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
И применимо ли данное письмо, в случае если Арендаторов несколько?
Добрый день! Я ИП УСНО 6%, сдаю свои коммерч. площади в ТЦ в аренду. У меня заключены договора аренды с осени 2019г. на часть площади с несколькими арендаторами, с условием, что Арендаторы обязаны заключить агентский договор с управляющей компанией на возмещение коммун. расходов. До настоящего времени агентские договора не заключены. Управл. компания направляет в настоящий момент письма на расторжение агентских договоров с собственниками ТЦ. Нам выставлены коммун. расходы за прошедший период в части эл/эн, газ, реклама, но при этом не выставлена вода, уборка, охрана, вывоз мусора, что может быть сделано, возможно, позже. Собственники ТЦ решили открыть «свою» управл. компанию и вскоре коммун. расходы будет выставлять новая организация. В настоящее время УК выставляет коммуналку из того расчета, что за торговую площадь она выставляет Арендаторам, а за проходы и неторговую площадь собственникам, с чем я не согласна. Соответственно, в идеале я бы хотела распределять все свои расходы на арендаторов и не платить с этих поступлений налог 6%. Как это сделать? У меня возникает ряд вопросов: Имею ли я право взыскивать коммуналку с проходов и неторговых площадей с арендаторов, если у меня есть выделенная площадь в ТЦ, УК выставляет мне из расчета моей «доли» от общей площади в ТЦ? Могу ли я в договоре Аренды/Агентском/Субаг. не прописывать то, что я распределяю всю коммуналку из расчета только на торговую площадь? Есть ли регламенты, которые регулируют распределение расходов на Арендаторов? Как мне лучше поступить со своими арендаторами, чтобы компенсировать расходы, выставленные УК в настоящее время, и могу ли я выставить те расходы, которые УК мне еще не выставила и может выставить позже?Заключить свой агентский договор или это должен быть субагентский договор с допником к дог. Аренды, что они обязаны заключить Агентский (или субаг.) договор со мной на возмещ. коммун. услуг? Правильно ли я понимаю, что должна буду со всей суммы компенсации оплатить налог 6% по УСНО? Либо лучше сделать это в рамках договора Аренды? При этом нужно учесть, что планируется заключение мною нового Агентского договора с новой УК. Как лучше оформить отношения с Арендаторами, чтобы не платить в будущем налоги с коммунальных услуг на основании письма Минфина РФ от 14.04.2011г. N 03-11-06/2/55: выдержка: «По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки. При агентском договоре сделка с третьими лицами агентом, выступающим от своего имени, но за счет принципала, должна быть совершена после заключения агентского договора и только в интересах принципала. При соблюдении вышеуказанных условий по сделке с третьими лицами у агента, применяющего упрощенную систему налогообложения, в составе дохода при определении объекта налогообложения учитывается только агентское вознаграждение.» И применимо ли данное письмо, в случае если Арендаторов несколько? И будет ли применяться данный пункт, если придут новые арендаторы позже даты заключения нового агентского договора? Возможно, есть другие решения, основания по моим вопросам – подскажите, пожалуйста.
Уважаемая Виктория! Доброго времени суток! Так, а Вы собственник сооружения или как?
Обратите внимание, что при УСН (Доходы) в расходы Вы ничего не берете, за редким исключением (см. п.п.9 п.1 ст.251, ст.ст.346.14-346.16 НК РФ).
С другой стороны в договорах аренды Стороны могут четко регламентировать, что для Арендодателя является именно доходом (см. ст.614 ГК РФ: http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?rnd=5CB3C6D31EA74B0E715E12132A67A627&base=LAW&n=320455&dst=4294967295&cacheid=3121AE6AFF68C74CD5E4D0F40B777FD4&mode=rubr&req=doc#009504850912575713).
Касательно
Арендаторы обязаны заключить агентский договор с управляющей компанией на возмещение коммун. расходов.
и далее
До настоящего времени агентские договора не заключены. Управл. компания направляет в настоящий момент письма на расторжение агентских договоров с собственниками ТЦ.
и далее по тексту.
И зачем все так сложно?
Что по агентским договорам должны делать Арендаторы?
В общем здесь сомнения и вопросы.
По уму лучше посмотреть какие есть у Вас договора и уже по анализу дать оценку и те или иные советы.
При этом же в силу ч.2 ст.616 ГК РФ:
Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Далее
Собственники ТЦ решили открыть «свою» управл. компанию и вскоре коммун. расходы будет выставлять новая организация. В настоящее время УК выставляет коммуналку из того расчета, что за торговую площадь она выставляет Арендаторам, а за проходы и неторговую площадь собственникам, с чем я не согласна. Соответственно, в идеале я бы хотела распределять все свои расходы на арендаторов и не платить с этих поступлений налог 6%. Как это сделать?
Опять же кто или что Собственник сооружения или что там? Что за «новая» УО?
В общем здесь надо только смотреть сами договора, так как опять же величину арендной платы (что сюда входит) определяют сами стороны.
Повторю, какие точно услуги Арендаторы оказывают кому-то по агентским договорам/соглашениям?
Все упирается в это.
Добрый вечер, Виктория!
Статья 421 Гражданского кодекса РФ. Свобода договора
3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В Вашей ситуации для урегулирования взаимоотношений с арендаторами вполне достаточно одного договора аренды. В соответствии сп.1 ст.611 Гражданского кодекса РФ Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. То есть, если речь идет об аренде помещений, то задача арендодателя предоставить в пользование не только помещение, но и обеспечить возможность снабжения его коммунальными услугами.
В договоре аренды целесообразно разграничить платежи арендатора, например, установить, что арендная плата по договору состоит из 2-х частей: постоянной (собственно налогооблагаемый доход арендодателя) и переменной (компенсация затрат арендодателя на оплату коммунальных услуг по договору, заключенному с УК, т.о. эти платежи будут транзитными). В договоре можно предусмотреть условие о том, что арендодатель перевыставляет арендаторам коммунальные платежи пропорционально занимаемой ими площади.
Удачи Вам!
Здравствуйте, Виктория!
Вы пишите, что
У меня заключены договора аренды с осени 2019г. на часть площади с несколькими арендаторами, с условием, что Арендаторы обязаны заключить агентский договор с управляющей компанией на возмещение коммун. расходов. До настоящего времени агентские договора не заключены.
Виктория
и следом
Управл. компания направляет в настоящий момент письма на расторжение агентских договоров с собственниками ТЦ.Виктория
и как это взаимосвязано?
ответ никак, поскольку арендатор не имеет никакого отношения к правоотношениям УК с собственниками ТЦ в рамках ИХ (УК и собственники ТЦ) агентских отношений, арендатор не является стороной данной сделки.
с условием, что Арендаторы обязаны заключить агентский договор с управляющей компанией на возмещение коммун. расходов.До настоящего времени агентские договора не заключены.Виктория
а зачем арендатору заключать агентский договор с УК? он не нужен вообще в данном случае.
чтобы арендатор платил УК между ними должен быть заключен договор по содержанию и текущему ремонту, а если такого договора нет, то УК имеет полное право требовать с собственника оплаты за свои услуги. это подтверждает в частности «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2(2015)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015) [вопрос 5] и определение ВС РФ от 11.11.15 по делу № 305-ЭС15-7462.
далее
Как лучше оформить отношения с Арендаторами, чтобы не платить в будущем налоги с коммунальных услуг на основании письма Минфина РФ от 14.04.2011г. N 03-11-06/2/55: выдержка: «...»
И применимо ли данное письмо, в случае если Арендаторов несколько?Виктория
да, применимо, что подтверждается письмом Минфина от 1 апреля 2019 г. N 03-11-06/2/22193.
в данном письме Минфин дал ответ на вопрос "Об учете доходов в целях УСН при получении сумм возмещения стоимости коммунальных услуг, а также доходов, поступивших агенту по агентскому договору." и указал, что
Таким образом, полученная сумма возмещения стоимости коммунальных услуг в полном объеме учитывается налогоплательщиками в доходах при исчислении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения.
однако при этом, отметил что если между арендатором и арендодателем заключен агентский договор, в рамках которого арендодатель-агент за вознаграждение, в частности перечисляет полученные от арендатора-принципала деньги РСО, УК и т.п., то в этом случае, в соответствии с подп.9 п.1 ст.251 НК налоговой базой у арендодателя-агента будет только его вознаграждение, а не вся сумма полученная от арендатора-принципала.
Таким образом, предметом агентского договора являются любые взаимоотношения агента с третьими лицами в интересах принципала, в том числе выполнение функций комиссионера.
При соблюдении вышеуказанных условий по сделке с третьими лицами у агента, применяющего упрощенную систему налогообложения, в составе доходов при определении объекта налогообложения учитывается только агентское вознаграждение.
таким образом, агентский договор у арендатора должен быть не с УК, а с Вами либо чтобы арендатор заключил прямой договор с УК.
Добрый вечер. я собственник части помещения в торговом центре.
АГЕНТСКИЙ ДОГОВОР №
г. Волгоград, пр-кт им. Маршала Советского Союза Г. К. Жукова, 94
г. Волгоград
_________________________(___________________) (выступающее Агентом на основании агентского договора) в лице директора _____________________________________ действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «Агент», с одной стороны, и
Индивидуальный предприниматель (ОГРНИП,
ИНН ), действующий в своих интересах, именуемый в дальнейшем «Принципал», с другой стороны, заключили настоящий Агентский договор (далее – Договор) о следующем:
ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
1.1. По настоящему Договору Принципал поручает и обязуется оплатить, а Агент обязуется совершать от своего имени, но за счет Принципала юридические и иные действия в связи с арендной Принципалом нежилого помещения, расположенного в нежилом здании Торгового центра «Аура» по адресу: г. Волгоград, пр-кт им. Маршала Советского Союза Г. К. Жукова, 94, и принадлежащего Принципалу на основании Договора аренды нежилого помещения №1 от «___» декабря 2018г., заключенного с ИП Архипова В.П. (далее – Договор аренды), в том числе:
1.1.1. осуществлять расчеты с ресурсоснабжающими организациями за коммунальные услуги:
1.1.1. осуществлять расчеты с ресурсоснабжающими организациями за коммунальные услуги:
— электроснабжение;
— теплоснабжение;
— кондиционирование (в период кондиционирования);
— водоснабжение и водоотведение;
1.1.2. осуществлять расчеты со специализированными организациями за следующие эксплуатационные услуги:
— вывоз мусора;
— охрана.
своими силами оказывать услуги по уборке занимаемой Принципалом на основании Договора аренды площади и мест общего пользования Торгового центра «Аура».
1.1.3. осуществлять расчеты за рекламное обеспечение.
1.2. Права и обязанности по договорам и иным сделкам, заключенным Агентом в соответствии с настоящим Договором, возникают непосредственно у Агента.
1.3. Агент осуществляет все необходимые расчеты с третьими лицами, относящиеся к предмету настоящего Договора, а также осуществляет прочие расходы, связанные с действиями, относящимися к предмету настоящего Договора, за счет собственных средств, с компенсацией таких расходов Агента Принципалом (в том числе путем предварительной оплаты).
1.4. Агент обязуется:
1.4.1. ежемесячно не позднее 20-го числа отчетного месяца направлять Принципалу счет на предоплату, включающий в себя суммы, предусмотренные п. 2.1. и п.2.2. настоящего Договора;
1.4.2. ежемесячно не позднее 30-го числа месяца, следующего за отчетным, направлять Принципалу Отчет (по форме, определяемой по усмотрению Агента) о ходе исполнения поручений, с отражением расходов и приложением копий необходимых документов, подтверждающих понесенные Агентом в отчетном месяце расходы. Вместе с Отчетом Агент представляет Принципалу Акт об оказании агентских услуг.
Обязанность Агента по предоставлению Принципалу Актов об оказании агентских услуг и Отчетов о ходе исполнения поручений считается исполненной с момента направления Агентом соответствующих документов Принципалу
1.4.3. в течение 10 (десяти) дней с момента расторжения (прекращения) настоящего Договора предоставить Принципалу:
1) письменный Отчет о ходе исполнения поручений по настоящему Договору за период с последней отчетной даты и до даты расторжения настоящего Договора включительно;
2) Акт сверки взаимных расчетов с Принципалом по сделкам, относящимся к предмету настоящего Договора.
1.5. Принципал обязуется:
1.5.1. не заключать с третьими лицами договоров, предметом которых являются поручения, предусмотренные п. 1.1.1., п.1.1.2. п. 1.1.3. настоящего Договора;
1.5.2. своевременно рассматривать Отчеты Агента и оформлять Акты об оказании агентских услуг, а также извещать Агента о наличии возражений по Отчету и/или по объему прилагаемых документов в течение 5 (пяти) дней с момента получения Отчета. При не извещении Агента Принципалом в указанный срок о наличии возражений, Отчет считается принятым как по объему, так и по содержанию без замечаний и возражений, а Акт об оказании агентских услуг – акцептован. В этом случае все суммы, выставленные Агентом Принципалу к оплате за соответствующий отчетный месяц, подлежат безусловной оплате со стороны Принципала в соответствии с Отчетом и актом Агента. Сроки, указанные в данном пункте распространяются на случай расторжения Договора;
1.5.3. уплачивать Агенту агентское вознаграждение в размере и порядке, определенном разделом 2 настоящего Договора;
1.5.4. уплачивать Агенту стоимость услуг, предусмотренных п. 1.1.3. настоящего Договора, в размере и порядке, определенном разделом 2 настоящего Договора;
1.5.5. возмещать Агенту расходы, произведенные им в связи с исполнением поручений, относящихся к предмету настоящего Договора, согласно представленных Отчетов, в порядке, предусмотренном разделом 2 настоящего Договора;
1.5.6. в случае расторжения (прекращения) настоящего Договора произвести Агенту оплату сумм, предусмотренных п. 2.1. настоящего Договора, и компенсировать произведенные Агентом расходы соразмерно фактически произведенным затратам в срок не позднее 10 (десяти) рабочих дней с момента расторжения (прекращения) настоящего Договора;
1.5.7. в случае изменения любых контактных данных, указанных в разделе 6 настоящего Договора, письменно уведомить Агента о произошедших изменениях в течение 10 (десяти) рабочих дней с момента таких изменений.
ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ
2.1. Общая сумма денежных средств, подлежащих оплате Принципалом Агенту за исполнение поручений, предусмотренных настоящим Договором определяется по факту потребления услуг и
— сумма вознаграждения Агента за исполнение поручений, настоящего Договора, 200 рублей в месяц (НДС нет);
2.2. Сумма подлежащих компенсации Принципалом расходов Агента в связи с исполнением поручений, предусмотренных п. 1.1. настоящего Договора, определяется ежемесячно, исходя из объема (количества) фактически предоставленных в расчетном месяце коммунальных и эксплуатационных услуг и тарифов соответствующих ресурсоснабжающих и иных специализированных организаций.
Объем (количество) фактически предоставленных в расчетном месяце коммунальных и эксплуатационных услуг определяется, исходя из показаний приборов учета, установленных в арендуемом Принципалом помещении, либо, при их отсутствии, пропорционально арендуемой Принципалом площади.
Действующая на момент заключения настоящего Договора стоимость коммунальных и эксплуатационных услуг доводится до сведения Принципала в Приложении №1 к настоящему Договору.
Основанием для бесспорного изменения суммы подлежащих компенсации Принципалом расходов Агента в связи с исполнением поручений, предусмотренных п. 1.1. настоящего Договора, является изменение соответствующими ресурсоснабжающими и специализированными организациями тарифов на коммунальные и эксплуатационные услуги. Заключение Дополнительного соглашения к настоящему Договору в таком случае не производится.
2.3. Обязанность по оплате денежных сумм, предусмотренных п. 2.1. настоящего Договора, и по возмещению Агенту расходов в связи с исполнение поручений, относящихся к предмету настоящего Договора, возникает у Принципала с момента подписания Акта приема-передачи части нежилого помещения к Договору аренды, указанному в п. 1.1. настоящего Договора, и прекращается с момента расторжения (прекращения) указанного Договора аренды.
Фактическое неиспользование Принципалом арендуемой на основании Договора аренды площади (при наличии подписанного Сторонами Договора аренды Акта приема-передачи части помещения и при отсутствии подписанного теми же Сторонами Акта возврата части помещения) не является основанием для неоплаты Принципалом Агенту предусмотренных настоящим Договором сумм.
2.4. Принципал уплачивает Агенту предусмотренные настоящим Договором суммы в следующем
порядке:
— в срок не позднее 5 (пяти) банковских дней с момента получения от Агента соответствующего
счета Принципал в качестве предоплаты оплачивает сумму, включающую в себя сумму агентского вознаграждения и стоимость коммунальных и эксплуатационных услуг в соответствии с п. 2.1. и п.2.2. настоящего Договора;
— в срок не позднее 5 (пяти) банковских дней с момента получения Отчета Агента Принципал обязан произвести окончательную оплату Агенту предусмотренных настоящим Договором сумм на основании полученного от Агента Отчета о ходе исполнения поручений и Акта об оказании агентских услуг.
2.5. Принципал оплачивает Агенту денежные суммы, предусмотренные п. 2.1. настоящего Договора, а также расходы, произведенные им в связи с исполнением поручений, относящихся к предмету настоящего Договора, путем перечисления денежных средств на расчетный счет Агента. Оплата указанных сумм считается надлежаще исполненными Принципалом с момента зачисления соответствующих денежных сумм на расчетный счет Агента.
2.6. Агент использует упрощенную систему налогообложения, и в связи с этим освобождается от уплаты НДС (при этом счета-фактуры Агентом по оказанным агентским услугам не выдаются).
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
3.1. В случае неисполнения и/или ненадлежащего исполнения договорных обязательств Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.
3.2. В случае несоблюдения Принципалом сроков перечисления Агенту сумм, предусмотренных настоящим Договором, Агент имеет право приостановить предоставление Принципалу коммунальных и эксплуатационных услуг (в том числе подачу электроэнергии), а также потребовать от Принципала уплаты неустойки в размере 0,05% от просроченной к перечислению Агенту суммы за каждый день просрочки.
РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ
4.1. Споры и разногласия, которые могут возникнуть при исполнении настоящего Договора, подлежат разрешению Сторонами путем переговоров.
В случае невозможности урегулирования споров путем переговоров, такие споры подлежат рассмотрению в соответствии с действующим законодательством РФ в Арбитражном суде Волгоградской области.
ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
5.1. Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами и действует до момента расторжения (прекращения) Договора аренды, указанного в п. 1.1. настоящего Договора.
5.2. Любые изменения и дополнения к настоящему Договору действительны при условии, если они совершены в письменной форме и подписаны надлежаще уполномоченными на то представителями Сторон.
5.3. Настоящий Договор составлен и подписан в двух экземплярах – по одному для каждой из Сторон.
РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН:
АГЕНТ: ПРИНЦИПАЛ:
Приложение №1
к Агентскому договору
СТОИМОСТЬ
коммунальных и эксплуатационных услуг
Электроэнергия — согласно показаний приборов учета потребленной электроэнергии, установленных в арендуемом Принципалом помещении.
– пропорционально занимаемой площади (удалить ненужный вариант при заполнении)
Отопление – пропорционально занимаемой площади в отопительный сезон
Кондиционирование –– согласно показаний приборов учета, установленных на кондиционирование распределенных между Арендаторами.
Водоснабжение и водоотведение — пропорционально занимаемой площади из расчета 2 руб./к