Продаю квартиру в Москве и честно говоря уже прочувствовал дефицит покупателей. Но тут внезапно у меня на пороге появилась бабушка 70 лет, которая готова купить да и за наличные а это около 7 млн руб. И даже через банк некий Фора Банк об существовании которого я слышал но не думал что это правда. Какие для меня как продавца существуют риски и как от них обезопаситься в этой сделке?
Здравствуйте, Александр.
появилась бабушка 70 лет,Александр
Бабушка уже в довольно преклонном возрасте, и иногда такие сделки оспаривают, если, например, есть какие-то проблемы со здоровьем (психическим), например, деменция.
Поэтому если будете продавать, то рекомендую удостоверить сделку у нотариуса — это будет дополнительной защитой от оспаривания, нотариус сможет подтвердит, что при заключении сделки, она была дееспособной.
Конечно, и нотариальные сделки оспаривают, но как дополнительная гарантия.
В соответствии с «Основами законодательства Российской Федерации о нотариате»
Статья 43. Проверка дееспособности граждан, правоспособности юридических лиц, а также полномочий на совершение нотариального действия
При удостоверении сделок осуществляется проверка дееспособности граждан и правоспособности юридических лиц, обратившихся за совершением нотариального действия.
которая готова купить да и за наличные а это около 7 млн руб. И даже через банк некий Фора Банк Александр
Для расчётов наиболее подходящий способ — это аккредитив или счёт эскроу. Как правило, используется аккредитив, который считается наиболее безопасным и отвечающий интересам обеих сторон.
Статья 867 ГК РФ Общие положения о расчетах по аккредитиву
1. При расчетах по аккредитиву банк-эмитент, действующий по поручению плательщика, обязуется перед получателем средств произвести платежи или акцептовать и оплатить переводной вексель, выставленный получателем средств, либо совершить иные действия по исполнению аккредитива по представлении получателем средств предусмотренных аккредитивом документов и в соответствии с условиями аккредитива.
Какие для меня как продавца существуют риски и как от них обезопаситься в этой сделке?
Александр
Александр, добрый день! Учитывая возраст желательно ( но не обязательно) оформлять сделку нотариально, это снижает риски ее оспаривания ( по ст. 177 или 178 ГК РФ например) потом каким нибудь родственником например по несостоятельности бабушки, либо как минимум снять процесс подписания договора на видео если с нотариусом не получится + желательно еще получить от нее справку из ПНД по месту прописки что не состоит на учете.Саму сделку проводить через депозитарную ячейку или лучше через эскроу-счет и лучше в крупном банке, если бабушка будет настаивать исключительно например наличном расчете то тут уже Ваши риски, ту же наличку ей можно внести на эскроу-счет забрать деньги с которого Вы сможете при предъявлении выписки о переходе прав к покупателю поэтому в случае отказа тут велика вероятность мошеннических действий
Уважаемый Александр! Доброго! Если у Вас как у Продавца с квартирой все ОК, то риски только в неполучении денег от Покупателя.
Здесь в любом случае никто Вам 100% гарантий не даст.
Другой разговор, что Вы можете попросить у потенциального Покупателя выписки по счету, оформлять прохождение денег через банковскую ячейку или аккредитив (по наступлению тех или иных условий (см. главу 46 ГК РФ в целом: http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?rnd=F8B557F47087D25144ED722AA11EF85D&base=LAW&n=320455&dst=4294967295&cacheid=6EAAB88D342A76CCFB97B0D5658E0426&mode=rubr&req=doc#1rungodgri1).
Касательно же банка- нужен или ИНН или ОГРН и многое уже можно за полчаса об этом банке узнать.
Какие для меня как продавца существуют риски и как от них обезопаситься в этой сделке?Александр
Здравствуйте. Собственно главное. чтобы сумма, которая будет указана в договоре совпадала полностью с суммой, которую Вы хотите получить от покупателя. Судя по информации рейтиногово агентства волатильность данной организации (т.е. вероятность отзыва лицензии) меньше среднего
http://bankiranki.com/show/fora-bank
Но я бы рекомендовал использовать банковскую ячейку, поскольку заявление с порога о намерении купить через конкретный банк немного настораживает.
В остальном же, поскольку Вы продавец, то пожалуйста, пользуйтесь свободой договора (ст.421 ГК РФ) указывайте в нем, что до момента оплаты квартира находится у Вас в залоге и этого будет достаточно для Вашей безопасности.
Проблема могла бы быть серьезней, будь Вы покупателем. А когда Вы продавец, то по большому счету Вас должна интересовать исключительно безопасность расчета. Фора-банк осуществляет аккредитивную форму расчетов
https://www.forabank.ru/private/akkreditivy/
Но чем больше звеньев возникает между покупателем и продавцом, тем больше увеличивается вероятность какого-то сбоя. Аккредитивная форма расчета хороша, но как мы знаем от лишения лицензии никто из банков не застрахован кроме системообразующих, к которым Фора не относится. Поэтому если тут предлагается рассчитаться только так, я бы более внимательно присмотрелся к форме расчета через ячейку, поскольку даже при лишении банка лицензии содержимое ячейки никуда не денется.
а кто гарантирует что в в ячейке будет именно нужная сумма, по крайне мере по моему личному опыту аккредитив открывается до сделки и без наличия денег на счету его банк не откроет, а дальше с этим договором к нотариусу, а он через электронную регистрацию осуществляет регистрацию права. А в ячейку положат газету и свалят.
А на другие банки она не согласна?
Если говорить о выборе между аккредитивом и ячейкой, то на мой взгляд, риски ячейки и риски аккредитива несопоставимы.
Например, на содержимое ячейки может быть наложен арест в рамках обеспечительных мер или исполнения решений суда (по иску к покупателю, который может быть инициирован дружественным ему лицом).
И деньги Вы из ячейки не получите.
Ячейки — это вообще устаревший способ расчётов (который на самом деле и способом расчётов не является, ячейки существуют для хранения, просто их используют не по назначению).
И большинство рисков аккредитива можно снять выбрав надёжный банк. А при расчётах с ячейкой даже это не поможет.