Наследство и продажа дома

Лариса, здравствуйте!

Я бы Вам не советовал оформлять договор дарения, поскольку в случае чего у Вас будет очень мало шансов его оспорить. Лучше всего составить договор мены в силу ст. 567 ГК РФ

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой

В этом случае все будет защищено. Что касается оценки то можно так сделать т.к ФЗ «Об опеки и попечительстве» в ст.21 говорит именно об уменьшении стоимости имущества, если происходит увеличение, то проблем быть не должно. С этой оценкой и договором мены идете в опеку, получаете свидетельство и идите регистрировать договор.

Добрый день, Лариса.

Для начала обратитесь в службу опеки и попечительства и предоставьте туда документы, подтверждающие сохранения у ребенка жилья после продажи дома. Это может быть договор купли-продажи части квартиры. Возможно, органам опеки будет достаточно и регистрации ребенка в квартире. Если ребенок в доме не зарегистрирован, возможно, опека вообще не станет требовать каких-либо документов. Параллельно продавец оформляет заявление на ипотеку и проводит оценку дома через оценщиков банка. Оценивать квартиру, возможно, вообще не потребуется (только, если потребует орган опеки). Дальше — составляете договор купли-продажи и регистрируете его в ФРС.

Помните, что со стоимости продажи квартиры уплачивается НДФЛ 13%, за исключением случаев, когда стоимость реализации составила 1 млн. руб. и менее. 

Если ребенок и второй сособственник  - близкие родственники, ребенку не получится выделить долю кроме как договором дарения в силу ст. 37 ГК,  условием для органов опеки дать разрешение на сделку является выделение доли ребенка в другом объекте недвижимости, причем сильно желательно условия жилищные ребенка улучшать, или орган опеки может часть денег от продажи доли н/л или  даже всю сумму — внести на счет н/л в дополнение к доле в новом объекте недвидимости. Оценку делать придеться, банки часто залоговую стоимость объекта недвижимости указывают согласно отчету оценщиков,  отчет об оценке сдается на регистрацию вместе со всем пакетом документов.

Здравствуйте! Согласно Федерального закона Об опеке и попечительстве

Статья 20. Особенности распоряжения недвижимым имуществом, принадлежащим подопечному

1. Недвижимое имущество, принадлежащее
подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением:
1) принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога;
2) отчуждения по договору ренты, если такой договор совершается к выгоде подопечного;
3) отчуждения по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного;
4) отчуждения жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, принадлежащих подопечному, при перемене места жительства подопечного;
5) отчуждения недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое), если этого требуют интересы подопечного.
2. Для заключения в соответствии с частью 1 настоящей статьи
сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего
подопечному, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства, выданное в соответствии со статьей 21 настоящего
Федерального закона.
3. При обнаружении факта отчуждения жилого помещения подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства применяются правила части 4 статьи 21 настоящего Федерального закона

В органы опеки и попечительства Вам необходимо будет предоставить:

Заявление родителей несовершеннолетнего или лиц их заменяющих, копию свидетельства о рождении (при себе иметь подлинник) копии правоустанавливающего документа с места продажи и с места дарения (свидетельство о регистрации права собственности, договор купли-продажи, договор передачи (приватизации) квартиры в собственность, договор дарения, договор мены, свидетельство о праве на наследство по закону (завещание), копию технического паспорта (площади квартиры и % износа)  с места продажи и с места дарения.

То есть Вам необходимо предоставить правоустанавливающие документы на дом и квартиру, технические паспорта на оба объекта, если будут оценки, то и их предоставьте. Главное чтобы жилищные условия ребенка не ухудшились. Доля в квартире должна быть пропорциональна доле в доме.

Здравствуйте!

При распоряжении имуществом несовершеннолетнего, принадлежащим ему на праве собственности согласие органов опеки требуется, потому как уменьшается размер принадлежащего ему имущества.

В соответствии с п. 3 ст. 60 СК РФ, ребенок имеет право собственности на доходы, полученные им, имущество, полученное им в дар или в порядке наследования, а также на любое другое имущество, приобретенное на средства ребенка.

Согласно абз. 3 п. 3 ст. 60 СК РФ, при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Следуя п. 2 ст. 37 ГК РФ, опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки по отчуждению, влекущих уменьшение имущества подопечного.

В соответствии с п. 2 ст. 19 закона «об опеке и попечительстве», органы опеки и попечительства дают опекунам и попечителям разрешения и обязательные для исполнения указания в письменной форме в отношении распоряжения имуществом подопечных.

При продаже дома потребуется согласие органа опеки. Простое переселение в новую квартиру — не основание для получения согласия органа опеки на сделку по продаже доли несовершеннолетнего. Только предоставление доли в праве собственности на другую квартиру взамен на продаваемую, причем, доля должна быть равнозначной или лучше, кроме того, учитывается расположение квартиры в городе. В Вашем случае, скорее всего орган даст согласие на отчуждение. Есть еще вариант с продажей доли несовершеннолетнего и зачислением денег на специальный счет ребенка в банке, распоряжаться которым можно только с согласия органов опеки, но на замену доли деньгами органы очень редко дают согласие.

Подарить долю в замен на отчуждаемую можно только при одновременном совершении сделок по продаже и дарению, потому как если дарение будет раньше, то собственность несовершеннолетнего увеличится, а продажу доли в доме уже будет невозможно совершить, потому как взамен ее надо предоставлять другую долю. Основной принцип — отчуждение доли ребенка должно быть осуществлено с одновременным предоставлением соразмерной доли (или лучше) в другом помещении, поэтому если продавец собирается продавать дом и покупать другую квартиру, то он может оформить долю на ребенка в ней (если ребенок будет проживать с ним). Если у продавца есть другой вариант предоставления доли ребенку, например как указанный Вами в вопросе — в виде дарения им доли в принадлежащей ему квартире, то и это подойдет. (К чему здесь высказана коллегой идея о сложностях оспаривания дарения — не понятно. Это, наоборот, на благо несовершеннолетнего.)

Оценка Вам нужна будет исключительно для себя и банка. В первом случае, чтобы покупатель знал, что приобретает дом по рыночной цене, во втором, она нужна исключительно банку, чтобы понять, что он получает в залог для обеспечения возврата кредита и в каком размере, собственно, кредит давать.

Кроме того, оценка, безусловно, может повлиять на выдачу согласия органа опеки, так как ему так будет проще установить, что приобретаемая доля лучше или равнозначна. Оценку предоставлять в орган опеки не обязательно, но вправе.

Обращаться следует в орган опеки по месту регистрации ребенка, орган даст разрешение в течение 15 дней с момента обращения (п. 3 ст. 21 закона «об опеке и попечительстве»).

Как продавец получит разрешение, можно оформлять сделки.