НДС и инвестиционный договор (Строительство)

Какие обязательства по уплате НДС возникают у Инвестора?

Валерий Леонидович

Валерий Леонидович, добрый день! Так их не возникает в данном случае. При передаче денежных средств застройщику не совершается операции, подлежащей налогообложению. При реализации застройщиком квартир такая операции не подлежит налогообложению на основании п.п. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ. Возврат денежных средств инвестору  по сути относится к возврату займа и не подлежит налогообложению на основании п.п. 15 п. 3 ст. 149 НК РФ.

Здравствуйте. Ввиду того, что фактически под инвестиционным договором у Вас понимается обычный договор займа, согласно которому заемные средства подлежат возврату с уплатой суммы за пользование займом согласно пп. 15) п.3 т. 149 НК РФ такие операции НДС не облагаются.

15) операции займа в денежной форме и ценными бумагами, включая проценты по ним, а также операции РЕПО, включая денежные суммы, подлежащие уплате за предоставление ценных бумаг по операциям РЕПО.   

Отличия от обычного договора займа судя по Вашему изложению, это его целевой характер, что допускается в соответствии со ст. 814 ГК РФ

1. Если договор займа заключен с условием использования заемщиком полученных средств на определенные цели (целевой заем), заемщик обязан обеспечить возможность осуществления займодавцем контроля за целевым использованием займа.

а также то, что видимо плата за пользование замом выражена не в процентах, а в твердой сумме, что согласно ст. 809  ГК РФ также не возбраняется:

2. Размер процентов за пользование займом может быть установлен в договоре с применением ставки в процентах годовых в виде фиксированной величины, с применением ставки в процентах годовых, величина которой может изменяться в зависимости от предусмотренных договором условий, в том числе в зависимости от изменения переменной величины, либо иным путем, позволяющим определить надлежащий размер процентов на момент их уплаты.

Но от этого он собственно займом быть не перестает.

Валерий Леонидович, добрый день!

В соответствии со ст.2 Федерального  закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25.02.1999 N 39-ФЗ

Настоящий Федеральный закон не распространяется на отношения
которые связаны с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Таким образом, заключаемое Вами соглашение с Застройщиком фактически относится к договору займа со всеми вытекающими из него отношениями и обязательствами для сторон. Представляется, что  обязательства по такому договору (если он уже заключен)  должны закрываться денежными суммами, поскольку для договоров долевого участия установлены определенные  требования к порядку заключения и исполнения. В части НДС коллеги уже указали для данного договора.

Здравствуйте, Валерий Леонидович. Исходя из существа/особенности, заключенного между Вами договора НДС быть не может. Передача средств, носящая инвестиционный характер (как в Вашем случае и есть) не облагается НДС (пп. 4 п. 3 ст. 39, пп. 1 п. 2 ст. 146 НК РФ)

Как пишут юристы, к данной сделки применимы условия и требования, относящиеся к договору займа, связано данный факт с тем, что 

Гражданский кодекс РФ  не выделяет инвестиционный договор ( вне зависимости от формы и специфики)  в качестве отдельного вида гражданско-правового договора. По этой причине, приходится исходить из  особенностей правоотношений, которые складываются между сторонами и исходя из этого применять к ним ( к договорам) правила ГК РФ, это может быть и правила договоров купли — продажи, о простом товариществе и тд. В Вашем случае  — договор займа. Изложенное следует из  п. 4 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54.

http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_117610/

https://www.artiks.ru/consultant_doc.php?art_no=471