Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
НДС и инвестиционный договор (Строительство)
Инвестор (обычное ООО на ОСН) и Застройщик заключили инвестиционный договор при строительстве объекта - многоквартирного жилого дома. Инвестор частично финансирует это строительство. Договор заключен в соответствие с 39-ФЗ «О инвестиционной деятельности ..». Инвестор перечислил Застройщику по данному инвестдоговору 100 млн.р. без НДС. В соответствие с Договором доля инвестора в результате инвестиционной деятельности составляет 10 квартир. Договор также предполагает возможность самостоятельной продажи Застройщиком квартир из доли Инвестора как до окончания строительства (по ДДУ), так и после сдачи объекта. При этом доля Инвестора в результате инвестиционной деятельности передается ему уже в денежной форме.
В результате, после продажи Застройщиком всех 10 квартир, причитающихся Инвестору, за 150 млн.р., Инвестор получил 100 млн.р. как возврат инвестиций и 50 млн.р. как инвестиционной доход.
Какие обязательства по уплате НДС возникают у Инвестора?
Какие обязательства по уплате НДС возникают у Инвестора?
Валерий Леонидович
Валерий Леонидович, добрый день! Так их не возникает в данном случае. При передаче денежных средств застройщику не совершается операции, подлежащей налогообложению. При реализации застройщиком квартир такая операции не подлежит налогообложению на основании п.п. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ. Возврат денежных средств инвестору по сути относится к возврату займа и не подлежит налогообложению на основании п.п. 15 п. 3 ст. 149 НК РФ.
Здравствуйте. Ввиду того, что фактически под инвестиционным договором у Вас понимается обычный договор займа, согласно которому заемные средства подлежат возврату с уплатой суммы за пользование займом согласно пп. 15) п.3 т. 149 НК РФ такие операции НДС не облагаются.
15) операции займа в денежной форме и ценными бумагами, включая проценты по ним, а также операции РЕПО, включая денежные суммы, подлежащие уплате за предоставление ценных бумаг по операциям РЕПО.
Отличия от обычного договора займа судя по Вашему изложению, это его целевой характер, что допускается в соответствии со ст. 814 ГК РФ
1. Если договор займа заключен с условием использования заемщиком полученных средств на определенные цели (целевой заем), заемщик обязан обеспечить возможность осуществления займодавцем контроля за целевым использованием займа.
а также то, что видимо плата за пользование замом выражена не в процентах, а в твердой сумме, что согласно ст. 809 ГК РФ также не возбраняется:
2. Размер процентов за пользование займом может быть установлен в договоре с применением ставки в процентах годовых в виде фиксированной величины, с применением ставки в процентах годовых, величина которой может изменяться в зависимости от предусмотренных договором условий, в том числе в зависимости от изменения переменной величины, либо иным путем, позволяющим определить надлежащий размер процентов на момент их уплаты.
Но от этого он собственно займом быть не перестает.
Добрый день, Юрий! Все, что вы описали про договор займа, мне понятно. Этому никак не противоречит то обстоятельство, что юридически у нас договор инвестирования?
Не усматриваю проблему в названии и именовании сторон не заемщиком/займодавцем. Смысл договора раскрывается не в его названии, а в его содержании. Логично было бы конечно видеть перед глазами, о чем мы говорим, но в принципе судя по тому, что именно Вы пояснили отношения сторон носят заемный характер.
Валерий Леонидович, добрый день!
В соответствии со ст.2 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25.02.1999 N 39-ФЗ
Настоящий Федеральный закон не распространяется на отношения
которые связаны с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Таким образом, заключаемое Вами соглашение с Застройщиком фактически относится к договору займа со всеми вытекающими из него отношениями и обязательствами для сторон. Представляется, что обязательства по такому договору (если он уже заключен) должны закрываться денежными суммами, поскольку для договоров долевого участия установлены определенные требования к порядку заключения и исполнения. В части НДС коллеги уже указали для данного договора.
Здравствуйте, Валерий Леонидович. Исходя из существа/особенности, заключенного между Вами договора НДС быть не может. Передача средств, носящая инвестиционный характер (как в Вашем случае и есть) не облагается НДС (пп. 4 п. 3 ст. 39, пп. 1 п. 2 ст. 146 НК РФ)
Как пишут юристы, к данной сделки применимы условия и требования, относящиеся к договору займа, связано данный факт с тем, что
Гражданский кодекс РФ не выделяет инвестиционный договор ( вне зависимости от формы и специфики) в качестве отдельного вида гражданско-правового договора. По этой причине, приходится исходить из особенностей правоотношений, которые складываются между сторонами и исходя из этого применять к ним ( к договорам) правила ГК РФ, это может быть и правила договоров купли — продажи, о простом товариществе и тд. В Вашем случае — договор займа. Изложенное следует из п. 4 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54.
Добрый день! А на основании какого НПА можно доказать, что «возврат денежных средств инвестору по сути относится к возврату займа» и что можно в данном случае ссылаться на пп 15п.3ст.149?
Так инвестирование в описанном случае это по сути и есть займ, т.е. предоставление на время денежных средств на определенные цели
ст. 807 ГК
согласно ст. 421 ГК РФ стороны в том числе вправе заключить договор включающий элементы нескольких договоров. У Вас договор усложнен (хотя я не видел конечно текст но исходя из описания) условием о продаже части построенных квартир, а не просто возвратом через установленный договор срок суммы займа с оговоренными процентами. Но даже если операцию по реализации застройщиком квартир в интересах инвестора рассматривать как отдельный элемент такая реализация все равно не облагается НДС в силу п.п. 22 п. 3 ст. 149 НК. Ну и если смотреть профильный закон №39-Фз в ст. 6 указывается в том числе на права инвестора по осуществлению контроля за целевым использованием средств. Аналогичные нормы содержатся в ст. 814 ГК РФ регулирующей вопрос целевого займана и если обратится к ст. 431 ГК РФ
смыслом описанного в вопросе договора является предоставление инвестором застройщику денежной суммы на определенный срок с определенными условиями и обязанностью последнего вернуть указанную сумму с уплатой процентов в виде разницы между суммой займа и ценой реализованных квартир
вот у Вас процентами за пользование займом по сути является разница в сумме займа и стоимости проданных квартир