Раздел недвижимого имущества

Александр, добрый вечер!

 Если оба наследника приняли наследство и зарегистрировали право собственности на наследственную квартиру, то все вопросы о распоряжении этой квартирой должны быть решены только по согласию сторон на основании ст. 247 Гражданского Кодекса РФ:

1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

Если Вы будете совместно продавать квартиру, то её продажную стоимость Вы должны оговорить со вторым собственником, и не имеет значения ни её кадастровая, ни рыночная стоимость.

Но если Вы хотите выплатить второму собственнику компенсацию его доли, то в этом случае необходимо получить заключение эксперта о реальной стоимости квартиры с учетом сложившихся рыночных цен и её технического состояния, но если второй наследник не согласится с такой стоимостью, то вопрос может быть решен только в судебном порядке.

Поэтому лучшая рекомендация — договариваться мирно о стоимости квартиры, что не повлечет дополнительных расходов.

Здравствуйте!

могу ли ниже кадастровой стоимости продать квартиру, как вообще регулируется в этом случае купля продажи или необходимо заказать оценку недвижимости?

Александра

Продать квартиру могут собственники, то есть наследники все вместе. При этом цена продажи определяется самими собственниками по их усмотрению и может быть любой.

ГК РФ Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности
 

1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

Что касается налогообложения, то если будете продавать квартиру ранее чем через 3 года после смерти наследодателя, то при продаже квартиры за цену ниже чем 0,7 от ее кадастровой стоимости, для целей налогообложения будет учитываться как будто Вы продали квартиру за 0,7 от ее кадастровой стоимости.

При этом учитывая что реальная цена квартиры как Вы пишите составляет 750 000 руб., то можете ее продать не дожидаясь 3-х лет и применить вычет в размере  до 1 млн. руб., то есть налоги платить не придется.

Добрый вечер Александр. 

если я нашел покупателя за 750 тыс.руб могу ли я продать квартиру и распределить эту сумму 50/50 между наследниками, или мне необходимо как то обосновать продажу за 750 тыс.руб, могу ли ниже кадастровой стоимости продать квартиру, как вообще регулируется в этом случае купля продажи или необходимо заказать оценку недвижимости?

В данном случае если Вы вступили в наследство, то как указали мои коллеги квартира перешла Вам в долевую собственность, если соглашением между наследниками не предусмотрено иное. 

ГК РФ Статья 1165. Раздел наследства по соглашению между наследниками 

1. Наследственное имущество, которое находится в общей долевой собственности двух или нескольких наследников, может быть разделено по соглашению между ними.
К соглашению о разделе наследства применяются правила настоящего Кодекса о форме сделок и форме договоров.
2. Соглашение о разделе наследства, в состав которого входит недвижимое имущество, в том числе соглашение о выделении из наследства доли одного или нескольких наследников, может быть заключено наследниками после выдачи им свидетельства о праве на наследство.

В этом случае мнение второго наследника обязательно, так как продажа квартиры будет осуществляться и с его участием. А так же договор  будет нотариально заверенный. 

В связи с этим при продажи квартиры, выкупная сумма должна быть распределена пропорционально долям. 

Добрый вечер, Александра.

Т.к. Вас двое собственников, то на продажу второй доли квартиры также потребуется согласие второго собственника.

Если он не готов продавать вою долю, то Вы можете продать только свою долю, с предварительным предложением выкупа доли второму сособственнику, согласно ст. 250 ГК РФ.

Стоимость квартиры может быть любой, по договоренности обоих собственников.