8 499 938-65-20
Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻‍⚖️
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.

Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
700 ₽
Вопрос решен

Безвозмездная уступка прав требования по дду - как разрулить?

Моя теща продала квартиру и решила вложить деньги в новостройку.

В марте 2019 купили у застройщика квартиру, но оформили договор долевого участия на меня.

В апреле 2019 решили переоформить эту квартиру на нее, т.к. она все-таки на её деньги была куплена. Оформили договор уступки прав требования. В договоре была прописана сумма, за которую была приобретена квартира, но отдельным пунктом прописано следующее: уступка прав требования по настоящему договору является безвозмездной.

Сейчас я понимаю, что мы поступили глупо, т.к. при таком раскладе:

1. Моя теща не сможет получить налоговый вычет за покупку квартиры.

2. При продаже этой квартиры мы (вся семья, не важно, что продавец теща) попадаем на 13% налога на доход со всей суммы, которая будет указана в договоре, т.к. теще квартира досталась безвозмездно.

Вопрос: как эту ситуацию вырулить, чтобы минимизировать наши потери? Рассмотрю даже вариант аннулирования данной сделки по переуступке прав требования от меня в пользу тещи, если это возможно.

, Денис, г. Москва
Дмитрий Носиков
Дмитрий Носиков
Юрист, г. Новочебоксарск

Здравствуйте, Денис!

2. При продаже этой квартиры мы (вся семья, не важно, что продавец теща) попадаем на 13% налога на доход со всей суммы, которая будет указана в договоре, т.к. теще квартира досталась безвозмездно.

Денис

Согласно абз. 17 — 18 пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ

Если при получении налогоплательщиком имущества в порядке наследования или дарения налог в соответствии с пунктами 18 и 18.1 статьи 217 настоящего Кодекса не взимается, при налогообложении доходов, полученных при продаже такого имущества, учитываются также документально подтвержденные расходы наследодателя (дарителя) на приобретение этого имущества, если такие расходы не учитывались наследодателем (дарителем) в целях налогообложения, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи.

то есть теща при продаже сможет учесть Ваши расходы на приобретение квартиры.

Такие изменения, относительно учета расходов дарителя были внесены в Налоговый кодекс РФ с 2020 года и применяются в отношении доходов физических лиц, полученных начиная с налогового периода 2019 года.

0
0
0
0

отзываю свой ответ, прошу не учитывать.

Консультация юриста бесплатно
Дмитрий Чернобавский
Дмитрий Чернобавский
Юрист, г. Электросталь
7.5 рейтинг

Здравствуйте, Денис!

не могу согласиться с коллегой.

согласно абз.17-18 подп.2 п.2 ст.220 НК, при продаже имущества, полученного по договору дарения, налогоплательщик вправе уменьшить полученные доходы от продажи такого имущества на величину расходов в виде сумм, с которых был исчислен и уплачен налог при приобретении такого имущества. если при получении налогоплательщиком имущества в порядке дарения налог в соответствии с п.18.1 ст.217 НК не взимается, при налогообложении доходов, полученных при продаже такого имущества, учитываются также расходы дарителя на приобретение этого имущества, если такие расходы не учитывались дарителем в целях налогообложения.

в соответствии с п.2 ст.38 НК имуществом в НК считаются виды объектов гражданских прав (за исключением имущественных прав), относящихся к имуществу в соответствии с ГК.


Вы совершив безвозмездную уступку прав требования по ДДУ передали теще имущественные права, а не имущество.

таким образом, исходя из буквального толкования положений абз.17-18 подп.2 п.2 ст.220 НК, с учетом п.2 ст.38 НК, Ваша теща не сможет воспользоваться данным нововведением, чтобы при продаже уменьшить налоговую базу на сумму произведенных Вами (дарителем) расходов.

Вопрос: как эту ситуацию вырулить, чтобы минимизировать наши потери? Рассмотрю даже вариант аннулирования данной сделки по переуступке прав требования от меня в пользу тещи, если это возможно

Денис

что касается исправления ситуации, то для признания сделки недействительной (например, отсутствие нотариального согласия супруги по ст.35 СК) или для отказа от дарения (ст.578 ГК) необходимы основания, которых я не вижу.

2
0
2
0
Денис
Денис
Клиент, г. Москва

Есть ли возможность как-то аннулировать договор уступки прав требования по ДДУ, если обе стороны (я и теща) согласны на это?

расторгнуть по соглашению Вы имеете в виду? если да, то нет, поскольку обязательства стороны договора выполнили.

Евгений Беляев
Евгений Беляев
Юрист, г. Барнаул
10 рейтинг

Добрый день. Не соглашусь с коллегой Носиковым. Дело в том, что в абзацах 17-18 п.п. 2 п. 2 ст. 220 НК речь идет о случаях получения налогоплательщиком имущества в порядке дарения. К Вашей ситуации это не относится никоим образом поскольку у Вас речь идет о безвозмездной уступке имущественного права. В соответствии со статьей 38 НК

2. Под имуществом в настоящем Кодексе понимаются виды объектов гражданских прав (за исключением имущественных прав), относящихся к имуществу в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Т.е. уступка именно имущественного права не может быть отнесена к дарению имущества в смысле приведенном в ст. 220 НК( в совокупности со ст.38 НК).

Таким образом теща действительно потеряла права на вычеты при покупке, а так же будет нести бремя налогообложения при продаже( до истечения срока освобождения по владению) с возможностью лишь налогового вычета в размере 1 000 000.

Вариантом выхода в Вашей ситуации может быть признание сделки недействительной, если есть основания к этому.

С уважением Евгений Беляев

0
0
0
0
Денис
Денис
Клиент, г. Москва
Таким образом теща действительно потеряла права на вычеты при покупке

Это понятно.

а так же будет нести бремя налогообложения при продаже (до истечения срока освобождения по владению) с возможностью лишь налогового вычета в размере 1 000 000.

Я не совсем понял, этот момент про налоговый вычет в размере 1 млн руб. Т.е. если она эту квартиру продаст через 5 лет, то только тогда сможет претендовать на налоговый вычет?

И через 5 лет она сможет продать эту квартиру за любую рыночную цену и не будет платить 13%, верно?

Я не совсем понял, этот момент про налоговый вычет в размере 1 млн руб. Т.е. если она эту квартиру продаст через 5 лет, то только тогда сможет претендовать на налоговый вычет?

Денис

нет, на налоговый имущественный вычет по подп.1 п.1 ст.220 НК в размере 1 000 000 рублей она имеет право заявить, если ее доход не освобождается от НДФЛ по сроку владения согласно п.17.1 ст.217 НК, с учетом ст.217.1 НК.

по общему правилу срок владения недвижимостью необходимый для освобождения от НДФЛ -5 лет (п.4 ст.217.1 НК)

при этом, из этого правила есть 4 исключения, когда минимальный срок владения для освобождения дохода от налога 3 года (п.3 ст.217.1 НК).

для Вас может быть интересен подп.4 п.3 ст.217.1 НК, а именно

4) в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее в настоящем подпункте — жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение).

т.е. если налогоплательщик продает единственное жилье, то срок владения необходимый для освобождения от НДФЛ 3 года.

Услуги юристов в Москве
Мы договариваемся с юристами в каждом городе о лучшей цене.
Похожие вопросы
289 ₽
Вопрос решен
Семейное право
Будет ли супруг в случае развода иметь права требования на долю объекта недвижимости, который был получен за время брака по договору уступки прав требований ДДУ в дар от дольщика
Будет ли супруг в случае развода иметь права требования на долю объекта недвижимости, который был получен за время брака по договору уступки прав требований ДДУ в дар от дольщика
, вопрос №2792301, Анна, г. Санкт-Петербург
8 ответов
Долевое участие в строительстве
Договор уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве
Добрый день! Я являюсь физическим лицом. Юрлицо купило у Застройщика квартиры по ДДУ. Хочу приобрести 1-у квартиру в строящемся доме у инвестора (юрлицо) по договору уступки прав требования по ДДУ. Юрлицо купило квартиру у застройщика за 4549285,00 р. Юрлицо продает квартиру мне дороже на 51 924,84 чем купило у застройщика за 4 601 210,00 р. В догоговоре уступки Цена договора уступки не определена, есть только порядок исполнения договора, в котором указано следующее: 2.2. За передачу прав и обязанностей, указанных в п. 1.1. настоящего Договора уступки, Сторона-2 обязуется перечислить Стороне-1 денежные средства в размере 4 601 210,00 (Четыре миллиона шестьсот одна тысяча двести десять) рублей 00 копеек, НДС не облагается. - договорная стоимость уступаемых прав и обязанностей, указанных в п.1.1 настоящего Договора уступки, в размере 51 924,84 (Пятьдесят одна тысяча девятьсот двадцать четыре) рубля 84 копейки, в том числе НДС 18% в размере 7 920,74 (Семь тысяч девятьсот двадцать) рублей 74 копейки. ВОПРОСЫ: 1) Является ли нарушением отсутствие в договоре уступки информации о Цене договора, если в договоре указаны обязательства покупателя по уплате продавцу денежных средств за передачу прав и обязанностей по договору уступки (квартиру)? 1) Что такое договорная стоимость уступаемых прав в моем договоре уступки? 2) За уступку прав требования по ДДУ я плачу юрлицу сумму 4 601 210,00 куда входит прибыль продавца 51 924,84 р. При расторжении договора уступки прав требования какую сумму мне обязан вернуть продавец по данному договору: 4 601 210,00 р. или 51 924,84 р.? 3) Обязательно ли при сделке с юрлицом указывать информацию о договорной стоимости уступаемых прав 51 924,8 р., по сути это налогооблагаемая база юрлица, юрлицо настаивает на этом пункте в договоре? Шаблон договора в приложении!
, вопрос №1944328, Александр, г. Москва
1 ответ
Договорное право
Как заключить безвозмездный договор уступки прав требования неустойки и штрафа между физ лицом и ИП?
Здравствуйте! Необходимо заключить безвозмездный договор уступки прав требования неустойки и штрафа по ДДУ между физ.лицом (цедент) и ИП (цессионарий) для последующей его регистрации в Росреестре и обращения в арбитражный суд за взысканием. Подскажите, будет ли такой договор иметь юридическую силу (желательно со ссылками на законы и практику для аргументации в суде)?
, вопрос №1773730, Павел, г. Москва
2 ответа
Долевое участие в строительстве
Ответственность по договору уступки права в ДДУ с несколькими дольщиками
Добрый день. Приобрел квартиру в строящемся многоквартирном доме по договору уступки права требования, договор зарегистрирован. В первоначальном договоре ДДУ сторонами выступали следующие лица: 1. Застройщик 2. Дольщик - он же компания которая продает квартиры. Предметом ДДУ было сразу несколько квартир (на разных этажах и подъездах). В последующем каждая из этих квартир продавалась до договору уступки права разным людям соответственно. Получается договор ДДУ один, а купивших квартиры по договорам уступки права несколько лиц в отношении отдельной квартиры но по одному первоначальному ДДУ. Такая практика у многих застройщиков введена. В настоящее время застройщик просрочил сдачу дома на 2-3 месяца и прийдется требовать выплаты неустойки. Но некоторые юристы утверждают, что в такой ситуации, когда договор ДДУ один, а квартиры по нему куплены несколькими лицами через уступку прав, у застройщика есть возможность избежать ответственности в виде выплаты неустойки. Так ли это на самом деле? Если действительно застройщик может попытаться избежать ответственности какие меры можно предпринять? Ведь 214-фз гарантирует выплату неустойки мне как дольщику.
, вопрос №1512421, Юрий, г. Краснодар
1 ответ
Налоговое право
Уступка прав требования по ДДУ в строительстве между близкими родственниками
Здравствуйте! Не могли бы Вы дать разъяснения по уплате НДФЛ с дохода, полученного в результате уступки прав требования по ДДУ в строительстве многоквартирного жилого дома между близкими родственниками. Был заключен Договор участия в долевом строительстве на квартиру 214-ФЗ на отца. Потом переоформили право требования на дочь (соглашение о передаче прав и обязанностей по ДДУ). Почему-то в этом соглашении прописана только сумма, оплаченная по первоначальному договору первым участником(отцом), и не указана цена, за которую он уступает право требования другому лицу(дочери). Т.о. из соглашения не понятен характер сделки, возмездно или безвозмездно уступается право требования. 1)Какие документы нужно предоставить отцу по НДФЛ для подтверждения возмездности сделки, (кроме расписки о получении денег от дочери (сумма как в первоначальном договоре)? 2) Какие налоговые последствия безвозмезного соглашения для дочери(доход)? Если рассматривать соглашение как безвозмездную сделку, налог будет со всей суммы, это ведь не имущество, а только право, значит льгота на дарение близкому родственнику не применима?
, вопрос №777033, Александр, г. Москва
1 ответ