Безвозмездная уступка прав требования по дду - как разрулить?

Question

Безвозмездная уступка прав требования по дду - как разрулить?

Моя теща продала квартиру и решила вложить деньги в новостройку.

В марте 2019 купили у застройщика квартиру, но оформили договор долевого участия на меня.

В апреле 2019 решили переоформить эту квартиру на нее, т.к. она все-таки на её деньги была куплена. Оформили договор уступки прав требования. В договоре была прописана сумма, за которую была приобретена квартира, но отдельным пунктом прописано следующее: уступка прав требования по настоящему договору является безвозмездной.

Сейчас я понимаю, что мы поступили глупо, т.к. при таком раскладе:

1. Моя теща не сможет получить налоговый вычет за покупку квартиры.

2. При продаже этой квартиры мы (вся семья, не важно, что продавец теща) попадаем на 13% налога на доход со всей суммы, которая будет указана в договоре, т.к. теще квартира досталась безвозмездно.

Вопрос: как эту ситуацию вырулить, чтобы минимизировать наши потери? Рассмотрю даже вариант аннулирования данной сделки по переуступке прав требования от меня в пользу тещи, если это возможно.

27 Января 2020, 15:05, вопрос №2661994 Денис, г. Москва

Клиент оставил отзыв о сервисе

показать

ДДУ

долевое участие

Поделиться

700 стоимость
вопроса

вопрос решён

Свернуть

Консультация юриста онлайн

Ответ на сайте в течение 15 минут

Задать вопрос

Ответы юристов (3)

8,3

Рейтинг Правовед.ru

3593

ответа

1190

отзывов

Общаться в чате

Бесплатная оценка вашей ситуации

Носиков Дмитрий

Юрист, г. Новочебоксарск

Общаться в чате

Бесплатная оценка вашей ситуации

8,3рейтинг
1190отзывов

Здравствуйте, Денис!

2. При продаже этой квартиры мы (вся семья, не важно, что продавец теща) попадаем на 13% налога на доход со всей суммы, которая будет указана в договоре, т.к. теще квартира досталась безвозмездно.
Денис

Согласно абз. 17 — 18 пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ

Если при получении налогоплательщиком имущества в порядке наследования или дарения налог в соответствии с пунктами 18 и 18.1 статьи 217 настоящего Кодекса не взимается, при налогообложении доходов, полученных при продаже такого имущества, учитываются также документально подтвержденные расходы наследодателя (дарителя) на приобретение этого имущества, если такие расходы не учитывались наследодателем (дарителем) в целях налогообложения, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи.

то есть теща при продаже сможет учесть Ваши расходы на приобретение квартиры.

Такие изменения, относительно учета расходов дарителя были внесены в Налоговый кодекс РФ с 2020 года и применяются в отношении доходов физических лиц, полученных начиная с налогового периода 2019 года.

27 Января 2020, 15:25

q Отблагодарить

0 0

8,3

Рейтинг Правовед.ru

3593

ответа

1190

отзывов

Общаться в чате

Бесплатная оценка вашей ситуации

Носиков Дмитрий

юрист, г. Новочебоксарск

Общаться в чате

отзываю свой ответ, прошу не учитывать.

27 Января 2020, 17:05

q Отблагодарить

0 0

Денис

клиент, г. Москва

Есть ли возможность как-то аннулировать договор уступки прав требования по ДДУ, если обе стороны (я и теща) согласны на это?

27 Января 2020, 21:26

8,5

Рейтинг Правовед.ru

16580

ответов

6606

отзывов

эксперт

Общаться в чате

Бесплатная оценка вашей ситуации

Чернобавский Дмитрий

юрист, г. Электросталь

Общаться в чате

расторгнуть по соглашению Вы имеете в виду? если да, то нет, поскольку обязательства стороны договора выполнили.

27 Января 2020, 21:35

q Отблагодарить

0 0

Денис

клиент, г. Москва

Еще вопрос. Если мы с тещей заключим еще один договор уступки прав требования по ДДУ (такой же, на безвозмездной основе), не аннулирует ли это действие предыдущего договора? Получается так:
1. Якупил квартиру за наличные
2. Передал теще бесплатно
3. Она передала бесплатно мне обратно.
Тут как в математике минус на минус плюс не даст?
Время на это еще есть, квартира только в 4 квартале сдается.

27 Января 2020, 22:53

8,5

Рейтинг Правовед.ru

16580

ответов

6606

отзывов

эксперт

Общаться в чате

Бесплатная оценка вашей ситуации

Чернобавский Дмитрий

юрист, г. Электросталь

Общаться в чате

это не поможет, Вы не сможете учесть свои расходы понесенные до передачи прав по ДДУ теще.

27 Января 2020, 23:24

q Отблагодарить

0 0

10,0

Рейтинг Правовед.ru

4641

ответ

3547

отзывов

эксперт

Общаться в чате

Бесплатная оценка вашей ситуации

Беляев Евгений

юрист, г. Барнаул

Общаться в чате

Здесь изначальная ошибка — передача прав теще. Ваши расходы учесть по ней нельзя. Дальнейшая передача от тещи к Вам, как Вы предлагаете, ситуации не изменит. Свои первоначальные расходы учесть Вы не сможете.

28 Января 2020, 01:24

q Отблагодарить

0 0

Денис

клиент, г. Москва

Как бы вы поступили в такой ситуации, если бы нужно было из квартиры (договора) выйти в наличные деньги?

28 Января 2020, 06:46

10,0

Рейтинг Правовед.ru

4641

ответ

3547

отзывов

эксперт

Общаться в чате

Бесплатная оценка вашей ситуации

Беляев Евгений

юрист, г. Барнаул

Общаться в чате

Ждал бы истечения срока владения. После бы продавал. Это если без налоговых потерь и без попытки признания сделки недействительной. Либо продавал бы ранее с вычетом в 1 000 000 и перекрывал бы сумму налога вычетом в том же налоговом периоде на покупку новой квартиры. Все нужно просто сидеть и считать. Я не знаю сколько стоит квартира. Вычеты в этом случае позволят вывести из под налогов 3 000 000( 1 000 000 + 2 000 000)

28 Января 2020, 06:47

q Отблагодарить

0 0

8,5

Рейтинг Правовед.ru

16580

ответов

6606

отзывов

эксперт

Общаться в чате

Бесплатная оценка вашей ситуации

Чернобавский Дмитрий

юрист, г. Электросталь

Общаться в чате

согласен с коллегой полностью, тут Вам остается либо ждать, либо перекрывать доход за счет налоговых вычетов, при этом, согласно п.3 ст.210 НК налоговую базу налогоплательщик вправе уменьшить за счет всех налоговых вычетов, предусмотренных гл.23 НК, т.е. не только за счет налоговых имущественных (подп.1 и 3 [при покупке в том же налоговом периоде, в котором произведена продажа, другого жилья ] п.1 ст.220 НК), но и например, за счет социального (ст.219 НК) или инвестиционного (ст.219.1 НК).

28 Января 2020, 06:58

q Отблагодарить

0 0

10,0

Рейтинг Правовед.ru

4641

ответ

3547

отзывов

эксперт

Общаться в чате

Бесплатная оценка вашей ситуации

Беляев Евгений

юрист, г. Барнаул

Общаться в чате

Дмитрий, ну судя по тому, что Денис из Москвы, предположу что квартира тоже в Москве, в связи с чем перекрыть 3 млн. думаю не получится. Поэтому оптимально наверное — просто ждать срока

28 Января 2020, 07:00

q Отблагодарить

0 0

8,5

Рейтинг Правовед.ru

16580

ответов

6606

отзывов

эксперт

Общаться в чате

Бесплатная оценка вашей ситуации

Чернобавский Дмитрий

юрист, г. Электросталь

Общаться в чате

вероятно, но надо считать.

28 Января 2020, 07:03

q Отблагодарить

0 0

Денис

клиент, г. Москва

Вычеты в этом случае позволят вывести из под налогов 3 000 000( 1 000 000 + 2 000 000)

Вот этот момент уточните, пожалуйста, более подробно (откуда 1 млн и откуда 2 млн). Дело в том, что вопрос как раз укладывается в сумму 3 млн. Покупалась квартира примерно за 2.2 млн, а продать хотим за 2.9 млн.

28 Января 2020, 10:45

10,0

Рейтинг Правовед.ru

4641

ответ

3547

отзывов

эксперт

Общаться в чате

Бесплатная оценка вашей ситуации

Беляев Евгений

юрист, г. Барнаул

Общаться в чате

исходим что продажа происходит до истечения срока. Если теща купит новую(другую) квартиру в год продажи данной, то она может получить вычет при продаже этой квартиры в размере 1 000 000 и вычет при покупке новой квартиры в размере до 2 000 000( при учете что вычетом при покупке она не пользовалась). Таким образом налога не будет.

28 Января 2020, 10:51

q Отблагодарить

0 0

Денис

клиент, г. Москва

Подавать на налоговый вычет в размере 1 млн руб при продаже квартиры можно только в случае, если продажа происходит до истечения срока, верно?

по общему правилу срок владения недвижимостью необходимый для освобождения от НДФЛ -5 лет (п.4 ст.217.1 НК

А если 5 лет пройдет, то уже нельзя будет на него подавать. Так?

28 Января 2020, 11:11

10,0

Рейтинг Правовед.ru

4641

ответ

3547

отзывов

эксперт

Общаться в чате

Бесплатная оценка вашей ситуации

Беляев Евгений

юрист, г. Барнаул

Общаться в чате

Да, до истечения срока. Если срок истечет, то налога не будет вообще и вычет не нужен

28 Января 2020, 11:50

q Отблагодарить

0 0

получен
гонорар 40%

10,0

Рейтинг Правовед.ru

4641

ответ

3547

отзывов

эксперт

Общаться в чате

Бесплатная оценка вашей ситуации

Беляев Евгений

Юрист, г. Барнаул

Общаться в чате

Бесплатная оценка вашей ситуации

10,0рейтинг
3547отзывов
эксперт

Добрый день. Не соглашусь с коллегой Носиковым. Дело в том, что в абзацах 17-18 п.п. 2 п. 2 ст. 220 НК речь идет о случаях получения налогоплательщиком имущества в порядке дарения. К Вашей ситуации это не относится никоим образом поскольку у Вас речь идет о безвозмездной уступке имущественного права. В соответствии со статьей 38 НК

2. Под имуществом в настоящем Кодексе понимаются виды объектов гражданских прав (за исключением имущественных прав), относящихся к имуществу в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Т.е. уступка именно имущественного права не может быть отнесена к дарению имущества в смысле приведенном в ст. 220 НК( в совокупности со ст.38 НК).

Таким образом теща действительно потеряла права на вычеты при покупке, а так же будет нести бремя налогообложения при продаже( до истечения срока освобождения по владению) с возможностью лишь налогового вычета в размере 1 000 000.

Вариантом выхода в Вашей ситуации может быть признание сделки недействительной, если есть основания к этому.

С уважением Евгений Беляев

27 Января 2020, 16:45

q Отблагодарить

0 0

Денис

клиент, г. Москва

Таким образом теща действительно потеряла права на вычеты при покупке

Это понятно.

а так же будет нести бремя налогообложения при продаже (до истечения срока освобождения по владению) с возможностью лишь налогового вычета в размере 1 000 000.

Я не совсем понял, этот момент про налоговый вычет в размере 1 млн руб. Т.е. если она эту квартиру продаст через 5 лет, то только тогда сможет претендовать на налоговый вычет?

И через 5 лет она сможет продать эту квартиру за любую рыночную цену и не будет платить 13%, верно?

27 Января 2020, 21:31

8,5

Рейтинг Правовед.ru

16580

ответов

6606

отзывов

эксперт

Общаться в чате

Бесплатная оценка вашей ситуации

Чернобавский Дмитрий

юрист, г. Электросталь

Общаться в чате

Я не совсем понял, этот момент про налоговый вычет в размере 1 млн руб. Т.е. если она эту квартиру продаст через 5 лет, то только тогда сможет претендовать на налоговый вычет?

Денис

нет, на налоговый имущественный вычет по подп.1 п.1 ст.220 НК в размере 1 000 000 рублей она имеет право заявить, если ее доход не освобождается от НДФЛ по сроку владения согласно п.17.1 ст.217 НК, с учетом ст.217.1 НК.

по общему правилу срок владения недвижимостью необходимый для освобождения от НДФЛ -5 лет (п.4 ст.217.1 НК)

при этом, из этого правила есть 4 исключения, когда минимальный срок владения для освобождения дохода от налога 3 года (п.3 ст.217.1 НК).

для Вас может быть интересен подп.4 п.3 ст.217.1 НК, а именно

4) в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее в настоящем подпункте — жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение).

т.е. если налогоплательщик продает единственное жилье, то срок владения необходимый для освобождения от НДФЛ 3 года.

27 Января 2020, 21:46

q Отблагодарить

0 0

10,0

Рейтинг Правовед.ru

4641

ответ

3547

отзывов

эксперт

Общаться в чате

Бесплатная оценка вашей ситуации

Беляев Евгений

юрист, г. Барнаул

Общаться в чате

Ну в принципе коллега Вам все пояснил. Добавить к мнению уважаемого коллеги Чернобавского мне нечего. Просто поддержу его ответ, не повторяя уже сказанное.

28 Января 2020, 01:20

q Отблагодарить

0 0

Чернобавский Дмитрий · Accepted Answer · 27 Января 2020, 16:42

Здравствуйте, Денис!

не могу согласиться с коллегой.

согласно абз.17-18 подп.2 п.2 ст.220 НК, при продаже имущества, полученного по договору дарения, налогоплательщик вправе уменьшить полученные доходы от продажи такого имущества на величину расходов в виде сумм, с которых был исчислен и уплачен налог при приобретении такого имущества. если при получении налогоплательщиком имущества в порядке дарения налог в соответствии с п.18.1 ст.217 НК не взимается, при налогообложении доходов, полученных при продаже такого имущества, учитываются также расходы дарителя на приобретение этого имущества, если такие расходы не учитывались дарителем в целях налогообложения.

в соответствии с п.2 ст.38 НК имуществом в НК считаются виды объектов гражданских прав (за исключением имущественных прав), относящихся к имуществу в соответствии с ГК.

Вы совершив безвозмездную уступку прав требования по ДДУ передали теще имущественные права, а не имущество.

таким образом, исходя из буквального толкования положений абз.17-18 подп.2 п.2 ст.220 НК, с учетом п.2 ст.38 НК, Ваша теща не сможет воспользоваться данным нововведением, чтобы при продаже уменьшить налоговую базу на сумму произведенных Вами (дарителем) расходов.

Вопрос: как эту ситуацию вырулить, чтобы минимизировать наши потери? Рассмотрю даже вариант аннулирования данной сделки по переуступке прав требования от меня в пользу тещи, если это возможно
Денис

что касается исправления ситуации, то для признания сделки недействительной (например, отсутствие нотариального согласия супруги по ст.35 СК) или для отказа от дарения (ст.578 ГК) необходимы основания, которых я не вижу.

Безвозмездная уступка прав требования по дду - как разрулить?

Новое в журнале Правовед.ru