Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Росреестр отказывается регистрировать садовый дом из-за его близости к границе с соседом (менее 3 метров)
Росреестр отказывается регистрировать мой садовый дом, обосновывая это тем, что он расположен ближе 3м от границы с соседним участком. При этом он ссылается на СНиП 30-02-97 "Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения", хотя я указал, что дом был построен в 1996г. Распространяется ли на него данный СНИП 1997 года, а также ПЗЗ 2017г?
Какие есть варианты обойти эти ограничения, чтобы зарегистрировать мой садовый дом?
документального подтверждения даты постройки дома нет, я просто указал эту дату в декларации. Сам участок был приобретен в 1995г.
А возможно ли зарегистрировать тогда это садовый дом не как дом, а как хоз. постройку. В упомянутом СНИП расстояние от хоз. постройки до границы с соседним участком должно составлять всего 1м. А у меня 1.5 метра, т.е. укладываюсь. Однако в ПЗЗ 2017г строго прописано, что расстояние от всех построек до границ соседнего участка должно быть не менее 3м. Что здесь приоритетнее?
Возможно ли в моем случае как-то воспользоваться дачной амнистией?
Однако до действия СНиП 30-02-97 существовал такой нормативный акт как
«Застройка территорий коллективных садов, здания и сооружения. Нормы проектирования. Ведомственные строительные нормы. ВСН 43-85**.
Но ВСН 43-85 распространяется на земельные участки не находящиеся в частной собственности, а находящиеся лишь в государственной собственности «территории» и «строения» «личного пользования членами садоводческих товариществ» — как указано в преамбуле этой ВСН. А мой участок был в 1995г уже приватизирован. Применим ли к нему данный ВСН 43-85?
Здравствуйте, Антон.
Если у Вас есть документальное подтверждение постройки садового дома в 1996 году, то отказ Росреестра неправомерен.
Вам нужно оспорить его в судебном порядке.
«СНиП 30-02-97 „Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения“ не распространяет свое действие на отношения до его введения.
Приказ Минрегиона РФ от 30.12.2010 N 849
»Об утверждении свода правил «СНиП 30-02-97 „Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения“
2. Установить, что свод правил „СНиП 30-02-97 “Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения» вводится в действие с 20 мая 2011 года.
Более того, указанный СНИП в настоящее время актуализирован новой редакцией СП 53.13330.2011.
Правила землепользования и застройки к ранее построенным зданиям также не относятся и не могут служить основанием для их сноса или отказа в гос.регистрации.
Градостроительный кодекс
Статья 36. Градостроительный регламент
8. Земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.
С уважением! Г.А. Кураев
Если дом был построен в 1996г. то СНиП 30-02-97 «Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения» на него не распространяется.
Однако до действия СНиП 30-02-97 существовал такой нормативный акт как
«Застройка территорий коллективных садов, здания и сооружения. Нормы проектирования. Ведомственные строительные нормы. ВСН 43-85**.
Он действовал на территории Российской Федерации до 1 января 1998 года.
Там также указывается:
2.3. Минимальные расстояния между сооружениями на садовом участке должны быть:
от границы соседнего садового участка до садового домика — 3 метра, до других строений — 1 метр, до помещений для содержания домашней птицы и кроликов — 4 метра.
Как видно, норма установлена достаточно четко и не применить её в данной ситуации будет довольно сложно. Может быть в данной ситуации будет проще по согласованию с владельцем соседнего садового дома изменить границы земельного участка без изменения его площади? т.е. в районе дома расстояние до границы соседнего ЗУ увеличить до 3 м, а в той части где нет построек приблизить границу за счёт передачи соответствующей площади в соседний ЗУ.
Здравствуйте, Антон.
Какие есть варианты обойти эти ограничения, чтобы зарегистрировать мой садовый дом?
ПЗЗ в отличии от СНиПа являются обязательными для всех правообладателей и если в ПЗЗ отступы установлены в 3 м, то выход без суда — это получить разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства (ст. 40 Градостроительного кодекса РФ).
Остальное через суд, так как в отсутствие разрешение Ваш садовый дом — самовольная постройка и признавать право на него нужно только через суд и только при соблюдении условий указанных в п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ.
На п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ и п. 8-10 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ.
Возможно ли в моем случае как-то воспользоваться дачной амнистией?
Возможно, то возможно (ч. 12 ст. 70 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»), но только если пропустит Росреестр…
Уважаемый Антон! Доброго! В дополнение к мнениям уважаемых и профессиональных коллег:
по уму, конечно, надо видеть документы. Идти в порядке ст.40 ГрК РФ скорее вряд ли возможно, так как уже сооружение возведено.
Возможно или через перераспределение земельных участков со смежником/смежниками в порядке ст.11.7 Земельного кодекса Российской Федерации или через исправление реестровой ошибки в порядке ст.61 федерального закона №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
По обоим вариантам — опять же без кадастрового инженера не обойтись и согласия смежников.
В любом случае надо вникать в документы и суть.
а в чем там может быть реестровая ошибка? во что Вы хотите вникать? Кадастровый инженер уже несколько раз переделывал свой технический план, но расстояние от садового дома до границы соседнего участка от этого не изменится.
Что касается дополнения.
Зарегистрировать постройку как строение (например для хранения инвентаря) — это тоже выход из ситуации. Конечно, Вы уже не сможете зарегистрироваться в таком постройке для проживания, если такая перспектива имеет значение.
Правила землепользования и застройки предусмотрены в Градостроительном Кодексе 2004 года. В период Вашего строительства действовал Закон Российской Федерации от 14.07.1992 № 3295-1 «Об основах градостроительства в Российской Федерации», который такого нормативного акта не предусматривал. Применить Правила землепользования и застройки Санкт-Петербурга, установленные в 2016 году к правоотношениям 1996 года нельзя.
В таких случаях необходимо ссылаться на Гражданский Кодекс:
Лучше обосновывать, что дом был построен до введения в действие данных правил и найти доказательства этому.
Однако, я не отношусь ни к какому ведомству. Почему на меня должны распространяться ведомственные нормы?