Метраж квартиры увеличился за счет захвата общего тамбура, а застройщик просит за это еще и доплатить

Question

Месяц назад дали ввод в эксплуатацию моего ЖК. Застройщик уведомил о начале приемки как по телефону так и по почте. Был на осмотре квартиры 2 раза, где в смотровой лист указал дефекты на устранения. Почти по всем пунктам Застройщик устранил косяки, однако остался пункт с заменой стёкол, который будут устранять в январе после праздников (предлагают по гарантийке принять, но я пока отказался). На втором осмотре выяснилось, что по данным замеров БТИ квартира увеличилась в размерах с 74.6 до 78 метров (спецом получилось чуть менее 5%), где на 2.7 метров увеличился ненужный коридор с помехой открытия входной двери о дверь соседа. Вообще метраж с балконом увеличился с 76.4 до 82.4 размеров (более 7%). В договоре прописано, что в случае увеличения\уменьшения на 1 м, то необходима доплата. Собственно вчера они наконец-то подготовили допник на ДДУ с рассрочкой платежа на 3 месяца, правда в допсоглашении нет технического плана на квартиру (предоставили отдельно) на основании чего метраж увеличился. Вроде бы все ясно и по договору за метраж надо доплачивать, однако коридор увеличился за счет МОП (они просто взяли и перенесли на 2 метра в общий тамбур мою входную дверь). И вот тут получается что планировка квартиры резко изменилась как по метражу так и по внешнему виду. На текущий момент: 1) ни акт приемки-передачи ни допсоглашение не подписано (жду замену стёкол). 2) По факту квартира увеличилась в размерах за счет захвата МОП, т.е. конструктивно добавлена площадь, которой нет в ДДУ. 3) В результате переноса входной двери (стенки) соседняя дверь при открытии блокирует мою дверь. Делать свою дверь с открытием во внутрь не планирую. т.е. в результате увеличения коридора ухудшились характеристики квартиры. При изначальной планировке такой проблемы не было бы. 4) в последней редакции проектной декларации на сайте размер квартиры не изменялся и соответствовал размеру в моем ДДУ. Как правильно поступить? а) подписать акт и допник (т.к. в ДДУ прописано что за превышение метража надо платить), а дальше сверяться с кладочным планом, заказывать переобмер БТИ и если окажется что это ошибка застройщика, то признавать этот допник ничтожным и требовать возврат денег б) подписать акт и допник, но не платить пока (все равно есть рассрочка на 3 месяца) ситуация не разрешится. в) вообще ничего не подписывать, а слать претензию на устранения дефекта, т.е. чтобы вернули стену и дверь так как на ДДУ, а если не согласятся, то сразу идти в суд. Квартира для проживания сейчас не нужна, поэтому я готов идти в суд и не регистрировать акты и допники в Росреестре до окончания разбирательств. Скриншот расхождений во вложении

Евгений Урванцев · Answer

Доброго дня! а) подписать акт и допник (т.к. в ДДУ прописано что за превышение метража надо платить), а дальше сверяться с кладочным планом, заказывать переобмер БТИ и если окажется что это ошибка застройщика, то признавать этот допник ничтожным и требовать возврат денег Анатолий Считаю, что в данной ситуации стоит если и подписывать допник, то к нему составить протокол разногласий, в котором указать на Ваше несогласие доплачивать в связи с тем, что площадь квартиры была увеличена не из-за неверных обмеров БТИ или иного специалиста, а из-за того, что застройщик самовольно внес изменения в план квартиры, как я понимаю нигде в проектной документации изменений нет? ст. 10 ФЗ: В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Александр Безгодов · Answer

Здравствуйте, Анатолий. Согласно п. 2 ч. 1.1 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 27.06.2019) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади. Следовательно, Вам следует обратить внимание на размер допустимого изменения площади, который установлен в договоре, но который по закону не может превышать 5%. Если этот размер превышен, Вы вправе обратиться в суд с иском о расторжении ДДУ. Кроме того, есть другой вариант. В соответствии с ч. 5 с ст. 8 указанного Закона Вы как участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям проектной документации, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 указанного Закона: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков. Если изменение площади квартиры в пределах допустимого размера было вызвано увеличением площади созданного объекта, тогда доплата была бы законной, Однако это произошло за счет общего тамбура, а значит, доплачивать Вы не должны, если это отступление от договора превышает допустимый размер. См. судебную практику. Симич И. Доплаты к стоимости построенной квартиры: споры сторон // Жилищное право. 2017. N 10. С. 49 — 62. Возможность взимания доплаты по договору участия в долевом строительстве за увеличение площади квартиры даже при отсутствии зарегистрированного дополнительного соглашения к настоящему договору была признана законной, не содержащей наличия в действиях общества состава административного правонарушения, ответственность за которое установлена ч. 1 ст. 14.7 КоАП РФ. Постановлением Верховного Суда РФ от 5 октября 2016 г. N 302-АД16-12489 определено, что изменение площади объекта долевого строительства произошло за счет увеличения площади созданного объекта, а не в силу иных обстоятельств, на которые стороны договора не могли рассчитывать, заключая договор и согласовывая условие об уточнении окончательной цены договора после обмеров, производимых органами технической инвентаризации. Но, как и указывалось ранее, если договор участия в долевом строительстве указывает на твердую цену договора, не подлежащую изменению, и не содержит условий о возможности изменения цены, а также описания случаев и условий ее изменения, то в последующем взимание доплат, в том числе путем обращения в судебные органы, не будет признаваться законным (Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 23 марта 2016 г. N Ф10-490/16 по делу N А62-4155/2015).

Фарит Нежемединов · Answer

Добрый вечер Анатолий. Согласно п. 5 статья 8 ФЗ 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» 5. Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона. п. 2. ст. 7 ФЗ 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" 2. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков. 3. В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона. В данном случаи нарушение имеют место со стороны застройщика. Подписав акты и не уплатив цену по договору, вы нарушите свои обязательства. Кроме того, на вас может быть возложена обязанность уплачивать пени и штрафы. Я полагаю необходимо направить претензию об устранении недостатков. Забегая немного вперед добавлю, что если вы решите квартиру продавать, то у вас могут возникнуть проблемы, так как «нестандартные квартиры» вызывают сомнения у покупателей. Вариант «в» наиболее удобен для вас, так как перекладывает всю ответственность на застройщика. Удачи Вам.