Как обезопасить себя при покупке вторичной недвижимости?

Здравствуйте Аэлита. Вы правильно делаете что задаетесь подобным вопросом. Покупка квартиры требует предельного внимания и осторожности.

Вам необходимо:

1. Внимательно проверить документы: свидетельство о праве собственности, выписку из домовой книги, технический паспорт.

2. Заказать выписку в росреестре и проверить наличие и отсутствие обременения.

3. Проверить на каком основании квартира была приобретена? Договор купли-продажи, дарение?

4. Получить данные о том кто и когда был прописан, выписан из квартиры.

5. Имеет ли место в отношении продавца уголовное преследование, исполнительное производство, судебное разбирательство.

6. Попросить продавца предоставить справку о том, что он не состоит на учет в психоневрологическом диспансере и наркологическом диспансере.

7. Также вы можете поинтересоваться в УК имеются долги по ЖКХ. Платить вы их по закону не обязаны, но некоторый дискомфорт вам это может причинить.

8. По поводу наследства. Следует убедиться что у других наследников нет притязаний на квартиру.

9. Уточнить, состоит ли продавец в браке. Если да, то необходимо согласие супруга на продажу. Иначе сделка может быть признана недействительной.

10. Уточнить имеется ли брачный договор или соглашение о разделе имущества. Что в нем говориться по поводу квартиры.

Стоит насторожиться если собственники квартиры часто менялись, а также если квартира продается по доверенности. Доверенность необходимо проверить у нотариуса и по возможности встретиться с собственником. Не будет лишним пообщаться с соседями по поводу квартиры и продавцов.

Как видите нюансов много.

Добрый вечер!
 У вас свидетельство о праве на  наследство по квартире, как вижу, 2004 года. Прошел длительный срок для того чтобы объявились наследники и были разрешены споры, в связи  с указанными обстоятельствами, а так же с учетом сроков исковой давности по любым недействительным сделкам, которые вообще возможны. Статья 181 ГК РФ  определяет сроки исковой давности по недействительным сделкам. Так срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. 

Плохо, когда наследственная квартира оформлена незадолго до планируемой покупки и не прошли еще сроки исковой давности в части разрешения споров по недействительным сделкам.
 В целом нельзя сказать ни «за» ни «против» по покупке наследственных квартир. Как по любым сделкам с недвижимостью, нужно всегда  внимательно анализировать  ситуацию по квартире, предлагаемой покупателю. В настоящий период отсутствует единая информационная база родственников-наследников наследодателя, и значит подтвердить, все ли  наследники вступили в наследство или чье-то право нарушено, не представляется возможным. 

Что касается судебной практики, то она однозначно встала в последние годы на защиту добросовестного приобретателя. Так, согласно  Постановления Конституционного суда РФ от 21 апреля 2003 лицо, которое считает себя собственником имущества, не может истребовать обратно это имущество, если оно было куплено добросовестным приобретателем. Признаки добросовестного приобретателя изложены в ст. 302 ГК РФ: это тот, кто приобрел имущество возмездно, а также не знал и не мог знать о том, что продавец не имел права отчуждать это имущество («если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать» (добросовестный приобретатель)»). Согласно п.38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» так же указано, что «приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности, принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества». п.42  Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 г. № 9 «О судебной практике по делам о наследовании», где определено:  «Если при принятии наследства после истечения установленного срока, с соблюдением правил ст. 1155 ГК РФ, возврат наследственного имущества в натуре невозможен из-за отсутствия у наследника, своевременно принявшего наследство, соответствующего имущества, независимо от причин, по которым наступила невозможность его возврата в натуре, наследник, принявший наследство после истечения установленного срока, имеет право лишь на денежную компенсацию своей доли в наследстве (при принятии наследства по истечении установленного срока с согласия других наследников – при условии, что иное не предусмотрено заключенным в письменной форме соглашением между наследниками). В этом случае действительная стоимость наследственного имущества оценивается на момент его приобретения, то есть на день открытия наследства (ст. 1105 ГК РФ)». То есть, если наследственная квартира была продана, а затем объявился новый наследник и требует признать сделку недействительной, то он может получить только денежную компенсацию своей доли наследства, за которой ему придется обращаться к тем наследникам, которые продали квартиру.