Рекомендации по правкам договора аренды помещения

п. 2.3- про увеличение аренды — в общем то стандартный

и у вас это идет в одностороннем порядке — вам конечно выгоднее это через допник делать, но не факт, что пойдут на это.

5.1.6- внимательно отнеситесь к недостаткам при приемке помещения- иначе потом арендодатель за них отвечать не будет

5.1.7- пункт стандартный- но надо иметь в виду- они сами могут засчитать обеспечит. платеж- как им надо

5.1.8- могут исправить положение об использовании помещений как им надо- и естественно об этом вас только уведомить

5.2.2 — если делаете улучшение- вам стоимость не возмещают

5.3.8 — кап ремонт на арендодателе- это стандартный пункт

про текущий ремонт не указано- на вас или на них- в этом случае по закону это будет на вас — но лучше прямо это прописать в чьих либо обязанностях.

Статья 616. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества
2. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

7 раздел в остальном стандартный по основаниям расторжения, большая часть списана из ст 619 и 620 гк

Вечер добрый! Спасибо за ответ! У меня последнее важное уточнение и вопрос:
Арендодатель отказывается убирать п 5.1.4, ссылаясь на то, что это их стандартный договор. Это довольно крупная компания и мы для них мелкий арендатор. 

Что посоветуете делать? 
По моему мнению риск не большой, не должна такая компания заниматься вымогательством, но все же хотелось бы понимать какие у нас будут права в самой худшей ситуации.
Как нужно действовать и защищаться если арендодатель станет злоупотреблять своим правом по этому пункту?

Арендодателем помещение еще не подготовленно. Он должен еще доделать потолок, пол (уложить плитку), поставить дверь. Мы имеем только устные обещание, что к этому сроку они уложатся. Как тут обезопасить себя?

Денис

Значит, так и указать в договоре, что постоянная часть, как и переменная оплачиваются только после передачи помещения Вам по акту.

При этом добавить, что передаваемое помещение по акту должно соответствовать Вашим требованиям.

4.1 Сроки меньше года! Почему? Должен быть год

Денис

Это стандартная практика — прописывать срок менее года, чтобы не регистрировать аренду. При заключении на срок 1 год — обязательна регистрация в ЕГРН.

2.5.4 Надо редактировать, «с даты вступления в силу настоящего договора»

Денис

На самом деле ГК рассматривает „заключение“  и „вступление в силу“ как одновременные:

Статья 425. Действие договора
1. Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

.1.4 Вообще не нравится весь этот пункт, его хочу убрать. Есть такая общепринятая практика?

Денис

По удержанию — это стандартная практика, допускаемая законом. Но по общему правилу удерживаться может только то имущество, которое арендатор не вывез после прекращения договора:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66
»Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"

14.Арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение.

А у Вас в договоре прописано так, что имущество может удерживаться в любом случае. При этом он может просто прекратить Вам доступ к помещению и одновременно удержать имущество.

5.1.4. Удерживать находящееся в арендуемом Помещении имущество Арендатора, а также прекращать
доступ Арендатора в Помещение за нарушение обязательств по уплате арендной платы (неисполнение
полностью или частично) и причинения иных убытков Арендодателю.

Так что либо менять этот пункт, либо убирать — и тогда пусть действуют общие правила. Арендодатель и так будет иметь право на удержание, но не такое широкое.

5.4.1. Принять помещение и расположенное в нем имущество Арендодателя по Акту приема – передачи,
форма которого согласована в Приложении 2 к настоящему договору. Самостоятельно и за свой счет осуществить
отделочные работы в Помещении в срок до «15» января 2020 г

Вот здесь указано, что отделочные работы выполняете Вы, но в то же время, Вы писали, что Арендодатель должен доделать потолок и плитку.

Так что лучше прописать это конкретнее — кто всё-таки делает отделочные работы и какие.

5.4.2. Использовать помещение (здание) исключительно по целевому назначению, указанному в п.1.5
договора

Опять же — в договоре везде привязка к целевому назначению — так что лучше прописать Вшу деятельность, а не просто указать «офис».

6.1.8. Настоящим пунктом стороны согласовали, что Арендатор не имеет права на возмещение произведенных за весь период действия договора за свой счет и с согласия Арендодателя неотделимых улучшений, независимо от срока их произведения и независимо от порядка и условий расторжения настоящего договора.

Неотделимые улучшения Вам не компенсируют даже если они будут выполнены с согласия Арендодателя.

7.8. По требованию Арендодателя, настоящий договор может быть расторгнут во внесудебном
одностороннем порядке с предварительным уведомлением Арендатора за 1 (один) месяц до даты расторжения. 

Договором не определено условие по оплате за уборку (клининг). Это обсуждалось? Так как после заключения договора могут предложить заключить договор на клининг, что будет  дополнительным расходом. То есть расходы по настоящему договору будут включать постоянную оплату, переменную, охрану и клининг.

В договоре назначение помещения указан «под офис». Корректно ли указывать такое назначение? Если надо изменить, то на какое?

ежит возврату Арендодателю по Акту приемки-передачи.

некорректно указывать, так как  Арендодатель в последующем может это использовать для досрочного расторжения:

7.4. По требованию Арендодателя в одностороннем внесудебном порядке настоящий договор может быть
досрочно расторгнут с предварительным уведомлением Арендатора за 15 (пятнадцать) календарных дней до
даты расторжения в следующих случаях:
7.4.2. Пользуется помещением с существенными нарушениями условий договора или назначения
помещения, либо с неоднократными нарушениями;

Так же рекомендую перед подписанием договора или подписанием акта перемерить с участием арендодателя площадь помещения. Так как зачастую размер фактический и по документам могут расходиться из-за ранее выполненных  в данном помещении ремонтных работ (утолщение стен, например), что может скаться на размере арендных платежей.