Проверка ДДУ (2)

4.4. При принятии Объекта Участник обязан заявить обо всех его недостатках, которые могут быть установлены при обычном способе приемки (явные недостатки). Участник не вправе ссылаться в дальнейшем на недостатки, которые не были выявлены им при первичном осмотре Объекта и не были зафиксированы в подписанном Сторонами Акте о выявленных недостатках. 

а вот по закону как раз вправе ссылаться, если эти недостатки выявлены в гарантийном сроке и застройщик должен будет их устранить, если они не вызваны действиями покупателя или естественного износа.

п. 6 ст 7 214-фз

6. Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока.

при этом в п. 4.5 договора  я бы добавил ещё такой пункт

 В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

4.10. Застройщик считается не нарушившим срок передачи Объекта, если Участник получил уведомление о готовности Объекта к передаче и необходимости его принятия, но не явился для приемки в установленный срок, а также в случае возврата оператором почтовой связи уведомления в связи с отказом Участника принять его, либо по причине истечения срока хранения уведомления, или в связи с отсутствием Участника по почтовому адресу, указанному в настоящем Договоре.   

тут все норм, но надо внимательно следить за почтовой корреспонденцией.

5.1

После окончания строительства Объекта Застройщик вправе увеличить сумму денежных средств на оплату услуг Застройщика в одностороннем порядке без подписания дополнительного соглашения к настоящему Договору за счет разницы между полученными суммами денежных средств на возмещение затрат на строительство и понесенными Застройщиком затратами на строительство Объекта, без изменения цены настоящего Договора.

тут получается застройщик хочет присвоить часть денег если останется излишек при строительстве, это ведет к неосновательному обогащению застройщика ст 1102 ГК РФ, он уже в договоре определил себе сумму оплату услуг, а этот пункт является стимулом экономить застройщику на материалах, в договоре эта разница указана как -«доп вознаграждение застройщика» там по тексту это есть.

Далее, по уступки права требования есть противоречия и существенные вопросы,

, например, п. 7.4.3

7.4. Участник вправе:

7.4.3. Уступить свои права и обязанности по Договору третьим лицам в соответствии с действующим законодательством и настоящим Договором. 

в тоже время, п. 8.1 договора ДДУ

Участник подтверждает свое согласие на то, что Застройщик имеет право отказать в согласовании уступки Участником прав требований по Договору без объяснения причин. 
Стороны договорились, что уступка Участником прав требования к Застройщику по неустойке и иным штрафным санкциям не допускается. 

То есть уступить с одной стороны вправе, но в тоже время не вправе без согласия Застройщика… и плюс непонятно почему нельзя уступить неустойку, когда в 214 фз четко определено что можно это делать

Статья 11. Уступка прав требований по договору

5. Договор уступки прав требования неустойки, штрафа (пени) не подлежит государственной регистрации.

4.4. При принятии Объекта Участник обязан заявить обо всех его недостатках, которые могут быть установлены при обычном способе приемки (явные недостатки).Участник не вправе ссылаться в дальнейшем на недостатки, которые не были выявлены им при первичном осмотре Объекта и не были зафиксированы в подписанном Сторонами Акте о выявленных недостатках.

Застройщик пытается находить хитрые уловки, чтобы уйти от ответственности за недостатки принятого объекта, но это не критично, поскольку в законе прямо предусмотрено, что ( ч.4 ст.7 ФЗ № 214):

4.Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

Об обнаруженных недостатках можно заявить и позднее, после подписания АПП, если визуально (или иным образом) они не были замечены, и в гарантийный срок (ч.5-6 ст.7 ФЗ № 214) застройщик обязан их устранить.

4.9. При уклонении Участника от принятия Объекта в предусмотренный п. 4.3., п. 4.8.  Договора срок или при необоснованном отказе Участника от принятия Объекта Застройщик по истечении 7 (семь) календарных дней со дня получения Участником уведомления о необходимости принятия Объекта, либо по истечении срока, предусмотренного для устранения недостатков, указанных в Акте о выявленных недостатках, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче Объекта Участнику.

6. Если иное не установлено договором,при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи).

То есть односторонний акт застройщик вправе составить только по истечении 2 месяцев, а не 7 дней со дня получения уведомления о принятии квартиры по АПП.

8.1.
Стороны договорились, что уступка Участником прав требования к Застройщику по неустойке и иным штрафным санкциям не допускается.

Абсурдное положение, противоречащее закону, что подтверждается судебной практикой:

http://www.consultant.ru/cons/...

Апелляционное определение Московского городского суда от 16.10.2018 по делу N 33-45888/2018

Действующее законодательство не содержит нормы, запрещающей кредитору уступать право (требование) в части неустойки (штрафа, пеней, процентов) в случае, когда основное обязательство исполнено, право на взыскание начисленных штрафа, пеней, представляет собой самостоятельное денежное требование, возникшее на основании закона, и может быть уступлено отдельно.