Аренда земли под строительство автостоянки

Здравствуйте,  Елена.

По первому участку, где уже Договор как я понимаю расторгнут заявлено требование о возврате участка при отсутствии на участке принадлежащих Вам и построенных в установленном законом порядке стационарных объектов сохранить участок за собой не получится.

Также не получится обязать Администрацию выставить участок на торги, если Администрация не желает его сдавать в аренду и есть обременения на участке в виде прохождения под ним сетей теплоснабжения.

Практику по этому поводу поищу, дополню или уточню свой ответ.

По второму участку если указанные Вами объекты не являются стационарными, не построены с получением разрешения на строительство, то ответ аналогичный, оснований для заключения Договора аренды без торгов или выкупа участка, нет оснований. Асфальтовое покрытие само по себе объектом недвижимости не является.

По этому участку, если он предоставлен под размещение стационарных объектов, можно запросить разрешение на строительство и срочно построить объект недвижимости, зарегистрировать на него право как на незавершенный строительством объект с высокой степенью готовности или на завершенный строительством объект, если есть возможность.

В этом случае у Вас будет право на заключение аренды без аукциона и на выкуп участка под стационарным объектом.

Применимые нормы закона

Земельный кодекс

Статья 39.6. Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов

 
1. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
2. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления:

9) земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления;

С уважением!  Г.А.  Кураев

Здравствуйте

По хорошему конечно надо проверять законность расторжения аренды, и могли ли там сделать преимущественное право на заключения договора на новый срок.

Но если аренду уже расторгли и это было законно- вы тут вряд ли что то сделаете.

Просто потому, что у администрации нет обязанности что то передавать в аренду или проводить какие то торги.

Это их право и право добровольное.

Будь у вас там ваше здание- еще можно было бы над этим подумать — а просто парковка- асфальт по сути- это не объект недвижимости самостоятельный.

Но хорошо бы обратится письменно к ним и увидеть ответы о причинах отказа.

гк

Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок

1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

и тут важно- не запрещено ли такое право договором, и в какие сроки вы обратились за продлением.

Добрый день!

К сожалению это достаточно распространенный случай.    

Отказ администрации правомерен.Даже если у вас есть преимущественное право по договору аренды в случае если администрация вообще не захочет продлевать аренду, вы заставить не сможете.

 При этом, что касаемо объекта на участке, то  в соот.со ст..239.1 ГК РФ:

Если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

По второму вопросу:

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления;

Но в любом случае в соответствии с ч.1 ст.450 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Т.е решение данного вопроса о продлении возможно только по соглашению с администрацией.

Добрый день, Елена.

В какому году был заключен договор аренды? Для начала нужно понять, каким именно законом руководствоваться. 

Здравствуйте Елена.

Видите ли ст. 621 Гражданского кодекса РФ не работает для земельных участков находящихся в государственной (муниципальной) собственности в силу п. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ, который его отменил общие нормы Гражданского кодекса РФ для таких участков. Поэтому такое уведомление более чем законно (даже, так сказать обязательно). Тут не поспоришь.

если отталкиваться от недостроя, то есть шанс заключить договор аренды на 3 года (см. п.п. 10 п. 2, п. 5 ст. 39.6  и п.п.6 п. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ). Но, тут не соглашусь с коллегами в части ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, само его наличие право на выкуп земельного участка или заключения договора аренды сроком на 49 лет не дает, так как в ней говорится именно о зданиях и сооружениях, а не обо всех объектах недвижимости (капитального строительства), указанных в ст. 130 Гражданского кодекса РФ.

Добрый день!
 
По первому вопросу. Да, ответ администрации правомерен. В 2015 году были приняты поправки в ЗК РФ, в результате которых арендаторы потеряли преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок без торгов.
 
П. 15 ст. 39.8 ЗК РФ Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
 
В настоящий момент в принципе не продлеваются договоры аренды, они заключаются на новый срок. Все основания заключения договора аренды на новый срок без торгов указаны в ст. 39.6 ЗК РФ.
 
В вашем случае это могло быть наличие созданного объекта недвижимости, права на который зарегистрированы в ЕГРН, в таком случае работала бы ст. 39.20 ЗК РФ, даже несмотря на наличие зоны с особыми условиями использования территории – охранной зоны теплотрассы. Да, такая зона мешает выставить участок на аукцион просто потому что вам давали для строительства, а строить в такой зоне ничего нельзя (ст.ст 105 – 108 ЗК РФ). В
 
У вас было 15 лет для того, чтобы возвести и сдать в эксплуатацию объекты. В 2014 году дополнительно давали постановление о сдаче этих объектов. Раз этого не произошло, то участок не использовался по назначению, в настоящий момент ОКС, права на которые зарегистрированы на участке нет, следовательно оснований для получения участка без торгов нет, к тому же на нем строить ничего нельзя. Раньше теплотрасса не не мешала, просто никто не занимался охранными зонами и постановкой их на гос кадастровый учет, теперь эти зоны все в координатах.
 
В собственность этот участок взять будет можно если администрация выставите его на аукцион для целей не связанных со строительством и если этот аукцион вы выиграете.  
 
Что касается соседства с нежилыми зданиями, то если участок под зданиями не оформлен, можно пробовать его оформить с частью этого участка, что был у вас в аренде, как раз по ст. 39.20 ЗК РФ, но для этого нужно чтобы админитсрация сняла его с кадастрового учета, что она сделает вряд ли. Либо попросить этот участок что был у вас в аренде, для организации проезда, если такой вид возможен в ПЗЗ поселения. То есть, охранная зона не позволяет строить на участке, но использовать его можно!
 
По второму вопросу. Не соглашусь с коллегами, что на участке для строительства автостоянки вспомогательные объекты могут возводиться без разрешения для строительства, только нежилые объекты и только на основании получения разрешения на строительство по ст. 51 ГрК РФ. Забор и замощение  — не являются сооружениям, следовательно как объект вы никогда их не зарегистрируете – это всего лишь улучшение земельного участка, без участка они использоваться не могут, есть уже судебная практика на эту тем. Что касается будки, если это прочно связанный с землей объект и возводился он на основании разрешения на строительство, то можно пробовать его оформлять но уже наверно по ст. 222 ГК РФ, так как акты вам не выдадут, но обратиться за ним стоит. Если получиться что – нибудь решить с объектом, то да право на землю сохраните. Если нет, то администрация участок изымет и выставит на торги, вам придется участвовать в торгах.
Ст. 621 ГК РФ не работает в данном случае, ни о каком неопределенном сроке речь идти не может, тем более администрация вам уже направила свои пожелания.
 
Всего хорошего!