8 499 938-65-20
Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻‍⚖️
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.

Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
2000 ₽
Вопрос решен

Аренда земли под строительство автостоянки

1. У предприятия был заключен договор аренды земли под строительство автостоянки. От администрации получено письмо что в связи с окончанием срока действия договора аренды договор №1 расторгается. Затем письмо о том что договор расторгнут и требование освободить участок. На просьбу продлить договор отвечено отказом в связи с тем что без проведения аукциона предоставить участок не возможно. На просьбу выставить участок на аукцион отвечено отказам так как под данным участком проходят сети теплоснабжения. Ранее сети теплоснабжения не мешали пользоваться участком и в случае ремонтных работ предоставлялся свободным доступ коммунальным службам. Стоянка с асфальтовым покрытием и забором стоит до сих пор. Вопрос:

-правомерен ли отказ администрации?

-как добиться получения данного участка в собственность так как к нему примыкают нежилые здания и к ним нужно организовать подъезд транспорта?

-являются ли тепловые сети (труба диаметром 530 мм) основанием для отказа в предоставление данного участка?

2. Ситуация аналогична. У предприятия был заключен договор аренды земли под строительство автостоянки. От администрации получено письмо что в связи с окончанием срока действия договора аренды договор №2 расторгается. Дата расторжения в письме не указана. Из устных переговоров понятно что после расторжения договора участок будет выставлен на торги. Однако на нем в настоящий момент имеется забор, будка сторожа и асфальтовое покрытие.

-Разве возможно выставление участка на торги если на нем имеются постройки? Или их потребуют снести а потом выставят на торги?

-Возможно ли в настоящий момент не расторгать договор а продлить его законным путем?

-Как оформить данный участок в собственность?

Показать полностью
, Елена, г. Москва
Геннадий Кураев
Геннадий Кураев
Юрист, г. Новосибирск
9.2 рейтинг
Эксперт

Здравствуйте,  Елена.

По первому участку, где уже Договор как я понимаю расторгнут заявлено требование о возврате участка при отсутствии на участке принадлежащих Вам и построенных в установленном законом порядке стационарных объектов сохранить участок за собой не получится.

Также не получится обязать Администрацию выставить участок на торги, если Администрация не желает его сдавать в аренду и есть обременения на участке в виде прохождения под ним сетей теплоснабжения.

Практику по этому поводу поищу, дополню или уточню свой ответ.

По второму участку если указанные Вами объекты не являются стационарными, не построены с получением разрешения на строительство, то ответ аналогичный, оснований для заключения Договора аренды без торгов или выкупа участка, нет оснований. Асфальтовое покрытие само по себе объектом недвижимости не является.

По этому участку, если он предоставлен под размещение стационарных объектов, можно запросить разрешение на строительство и срочно построить объект недвижимости, зарегистрировать на него право как на незавершенный строительством объект с высокой степенью готовности или на завершенный строительством объект, если есть возможность.

В этом случае у Вас будет право на заключение аренды без аукциона и на выкуп участка под стационарным объектом.

Применимые нормы закона

Земельный кодекс

Статья 39.6. Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов

 
1. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
2. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления:

9) земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления;

С уважением!  Г.А.  Кураев

1
0
1
0

По сетям под участком нашел положительную судебную практику, но все равно я не уверен, что Вы сможете обязать Администрацию выставить участок на аукцион.

https://sudact.ru/regular/doc/6vZqWbjGfZUt/

Буду еще изучать данный вопрос, дополню.

0
0
0
0
Елена
Елена
Клиент, г. Москва

Добрый день! По поводу стоянки 2. Я понимаю что само по себе покрытие и забор не являются капитальным строением, но посмотрела в документах на забор, покрытие и будку сторожа имеются технические паспорта выданные БТИ:

— технический паспорт на сооружение — замощение

-технический паспорт на сооружение ограждение

-технический паспорт на нежилое здание — будка оператора автостоянки

помогут ли как то эти документы?

Общая площадь участка 1485 кв.м. Такой площадью объект не построить и речь идет о сохранение его именно как участка под автостоянку.  Или речь дет даже о маленьком объекте например та самая будка подойдет? ее площадь согласно паспорта 9,6 кв.м

Владимир Балашов
Владимир Балашов
Юрист, г. Москва
10 рейтинг
Эксперт

Здравствуйте

По хорошему конечно надо проверять законность расторжения аренды, и могли ли там сделать преимущественное право на заключения договора на новый срок.

Но если аренду уже расторгли и это было законно- вы тут вряд ли что то сделаете.

Просто потому, что у администрации нет обязанности что то передавать в аренду или проводить какие то торги.

Это их право и право добровольное.

Будь у вас там ваше здание- еще можно было бы над этим подумать — а просто парковка- асфальт по сути- это не объект недвижимости самостоятельный.

Но хорошо бы обратится письменно к ним и увидеть ответы о причинах отказа.

гк

Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок

1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

и тут важно- не запрещено ли такое право договором, и в какие сроки вы обратились за продлением.

0
0
0
0
Елизавета Курандова
Елизавета Курандова
Юрист, г. Саратов
8.6 рейтинг

Добрый день!

К сожалению это достаточно распространенный случай.    

Отказ администрации правомерен.Даже если у вас есть преимущественное право по договору аренды в случае если администрация вообще не захочет продлевать аренду, вы заставить не сможете.

 При этом, что касаемо объекта на участке, то  в соот.со ст..239.1 ГК РФ:

Если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

По второму вопросу:

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления;

Но в любом случае в соответствии с ч.1 ст.450 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Т.е решение данного вопроса о продлении возможно только по соглашению с администрацией.

0
0
0
0
Екатерина Довгопол
Екатерина Довгопол
Юрист, г. Курган

Добрый день, Елена.

В какому году был заключен договор аренды? Для начала нужно понять, каким именно законом руководствоваться. 

0
0
0
0
Елена
Елена
Клиент, г. Москва

Добрый день! 

по первому вопросу договор от 2005 года

по второму вопросу договор от 2004 года

В таком случае возможно право на возобновление договора аренды на неопределенный срок. 

В силу п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»

Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).
0
0
0
0
Владимир Тукмаков
Владимир Тукмаков
Юрист, г. Саратов

Здравствуйте Елена.

Видите ли ст. 621 Гражданского кодекса РФ не работает для земельных участков находящихся в государственной (муниципальной) собственности в силу п. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ, который его отменил общие нормы Гражданского кодекса РФ для таких участков. Поэтому такое уведомление более чем законно (даже, так сказать обязательно). Тут не поспоришь.

если отталкиваться от недостроя, то есть шанс заключить договор аренды на 3 года (см. п.п. 10 п. 2, п. 5 ст. 39.6  и п.п.6 п. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ). Но, тут не соглашусь с коллегами в части ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, само его наличие право на выкуп земельного участка или заключения договора аренды сроком на 49 лет не дает, так как в ней говорится именно о зданиях и сооружениях, а не обо всех объектах недвижимости (капитального строительства), указанных в ст. 130 Гражданского кодекса РФ.

0
0
0
0
Объект должен занимать всю площадь участка?

Нет. необходимую для его эксплуатации. Но это понятие (процентовка) нигде не отражено.

0
0
0
0

Владимир, Вы считаете, что при заключении договора аренды в 2005 г. применяются положения п. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ? А как тогда разъяснения Пленума ВАС РФ, данные п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»? 

0
0
0
0
Ольга Романова
Ольга Романова
Юрист, г. Саратов
8.2 рейтинг

Добрый день!
 
По первому вопросу. Да, ответ администрации правомерен. В 2015 году были приняты поправки в ЗК РФ, в результате которых арендаторы потеряли преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок без торгов.
 
П. 15 ст. 39.8 ЗК РФ Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
 
В настоящий момент в принципе не продлеваются договоры аренды, они заключаются на новый срок. Все основания заключения договора аренды на новый срок без торгов указаны в ст. 39.6 ЗК РФ.
 
В вашем случае это могло быть наличие созданного объекта недвижимости, права на который зарегистрированы в ЕГРН, в таком случае работала бы ст. 39.20 ЗК РФ, даже несмотря на наличие зоны с особыми условиями использования территории – охранной зоны теплотрассы. Да, такая зона мешает выставить участок на аукцион просто потому что вам давали для строительства, а строить в такой зоне ничего нельзя (ст.ст 105 – 108 ЗК РФ). В
 
У вас было 15 лет для того, чтобы возвести и сдать в эксплуатацию объекты. В 2014 году дополнительно давали постановление о сдаче этих объектов. Раз этого не произошло, то участок не использовался по назначению, в настоящий момент ОКС, права на которые зарегистрированы на участке нет, следовательно оснований для получения участка без торгов нет, к тому же на нем строить ничего нельзя. Раньше теплотрасса не не мешала, просто никто не занимался охранными зонами и постановкой их на гос кадастровый учет, теперь эти зоны все в координатах.
 
В собственность этот участок взять будет можно если администрация выставите его на аукцион для целей не связанных со строительством и если этот аукцион вы выиграете.  
 
Что касается соседства с нежилыми зданиями, то если участок под зданиями не оформлен, можно пробовать его оформить с частью этого участка, что был у вас в аренде, как раз по ст. 39.20 ЗК РФ, но для этого нужно чтобы админитсрация сняла его с кадастрового учета, что она сделает вряд ли. Либо попросить этот участок что был у вас в аренде, для организации проезда, если такой вид возможен в ПЗЗ поселения. То есть, охранная зона не позволяет строить на участке, но использовать его можно!
 
По второму вопросу. Не соглашусь с коллегами, что на участке для строительства автостоянки вспомогательные объекты могут возводиться без разрешения для строительства, только нежилые объекты и только на основании получения разрешения на строительство по ст. 51 ГрК РФ. Забор и замощение  — не являются сооружениям, следовательно как объект вы никогда их не зарегистрируете – это всего лишь улучшение земельного участка, без участка они использоваться не могут, есть уже судебная практика на эту тем. Что касается будки, если это прочно связанный с землей объект и возводился он на основании разрешения на строительство, то можно пробовать его оформлять но уже наверно по ст. 222 ГК РФ, так как акты вам не выдадут, но обратиться за ним стоит. Если получиться что – нибудь решить с объектом, то да право на землю сохраните. Если нет, то администрация участок изымет и выставит на торги, вам придется участвовать в торгах.
Ст. 621 ГК РФ не работает в данном случае, ни о каком неопределенном сроке речь идти не может, тем более администрация вам уже направила свои пожелания.
 
Всего хорошего!
 
 
 
 
 

1
0
1
0
Елена
Елена
Клиент, г. Москва

Добрый день Ольга! Спасибо за подробный ответ! Далее в моих вопросах будет речь об участке где нет тепловых сетей

1. Скажите пожалуйста, могут ли сейчас этот участок выставить на аукцион если на нем фактически имеются объекты (покрытие, забор, пост охраны)? Разве это законно?

2. В целом мы не против аукциона. Но если к примеру мы его не выиграем сможем ли мы снести свои объекты после аукциона?

3. А если выиграем аукцион то сможем ввести в эксплуатацию стоянку и потом продлевать договор уже без торгов? Из разговора с кадастровым инженером в своем городе я поняла что в настоящее время покрытие и забор в собственность не оформляются (ранее оформлялись), тогда что в этом случаем будет введено в эксплуатацию? ломик охраны? он площадью 10 кв.м а площадь участка 1500 кв.м… То что на участке в собственности будет домик такой площадью не дает ведь права на перезаключение договора аренды на весь участок без проведения торгов?

Ольга Романова
Ольга Романова
Юрист, г. Саратов
8.2 рейтинг

Добрый день! 

 1. Забор и покрытие не являются объектами недвижимости. Это улучшения земельного участка.
Позиция ВС РФ: Замощение является частью земельного участка и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью, отличной от сооружения или объекта незавершенного строительства Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 и другие акты высших судов Применимые нормы: п. 1 ст. 130, ст. 131, п. 1 ст. 133 ГК РФ 

Зарегистрировать право собственника на ограждение нельзя, так как оно не является самостоятельным объектом недвижимости (Постановление Президиума ВАС РФ от 24.09.2013 N 1160/13). 

Пост охраны это здание прочно связанное с землей или вагончик, который можно передвинуть на другое место?

В любом случае, нежилое здание (если его можно таковым считать) как ОКС не стоит на кадастре и права на него в ЕГРН не зарегистрированы, следовательно ни одного объекта недвижимости на участке нет. Поэтому ничто не препятствует для того, чтобы администрация выставила вам требование по демонтажу ограждения и поста охраны. 

 2. На счет того, чтобы все это оставить с одной стороны можно договориться с администрацией, что вы тоже будете участвовать, поэтому просите временно не убирать объекты, а с другой, если вы не выиграете, новы арендатор не начнет претендовать на них? 

 3. Да, действительно вопрос интересный, площадь здания поста охраны несоразмерна площади участка. Это может послужить основанием в отказе для заключения нового договора аренды без торгов на всю площадь участка или в приобретении его в собственность на основании ст. 39.20 ЗКРФ. Но с другой стороны, есть нормы для организации стоянок и пощади земельных участков, необходимые для их организации (устанавливаются СП чуть ниже я даю ссылки на них). Если, к примеру, на аукционе дадут участок в аренду на 25 лет, то за это время законодательство может сильно измениться и данный вопрос можно будет отложить или решать неспешно. Но с другой стороны хочется, чтобы вопрос больше не поднимался.
К примеру, в классификаторе видов разрешенного использования, утв. Приказом Министерства экономического развития РФ от 1 сентября 2014 г. N 540
«Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» такого отдельного вида как автостоянки, с его описанием нет, то есть что именно должно и может в нем быть. Есть только ссылки, что автостоянки можно организовывать в жилых зонах.

Вам надо будет после успешного получения в аренду участка, обязательно зарегистрировать права на здание, а вот что касается всего участка, то часть его можно занять сооружениями, которые надо будет возводить на основании разрешения на строительство. Может быть, получится и в собственность взять участок (ст. 39.20 ЗК РФ), после этого вы уже сможете организовать участок по своему усмотрению.
Какие именно сооружения это вам надо с проектировщиками пообщаться, такие которые можно будет точно как ОКСы зарегистрировать в ЕГРН.   К примеру, СП 113.13330.2016 Стоянки автомобилей. Актуализированная редакция СНиП 21-02-99
дает определение стоянке:

Стоянка автомобилей (автостоянка, паркинг, парковка, гараж, гараж-стоянка): Здание, сооружение (часть здания, сооружения) или специальная открытая площадка, предназначенная для хранения (стоянки) преимущественно легковых автомобилей и других мототранспортных средств (мотоциклов, мотороллеров, мотоколясок, мопедов, скутеров), которые могут быть: встроенными, встроено-пристроенными, отдельностоящими, пристроенными, подземными; наземными закрытого типа; плоскостными открытого типа; открытого типа; модульными быстровозводимыми; плавучими (дебаркадерными); механизированными; полумеханизированными; обвалованными; перехватывающими.

Как видите, это может быть и сооружением, бывают сооружения съезды (въездная и выездная полоса), сооружения для ремонта автомобилей, и т.д.

Еще одно определение:

наземная стоянка автомобилей открытого типа: Стоянка, в которой не менее 50% площади внешней поверхности наружных ограждений на каждом ярусе (этаже) составляют проемы, остальное — парапеты. 

 В том же СП есть рекомендации по размерам участков

Размещение стоянок автомобилей на территории городских и сельских поселений, размеры их земельных участков следует предусматривать с учетом требований СП 18.13330, СП 42.13330, СП 43.13330, СП 54.13330, СП 118.13330, СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200, настоящего свода правил и нормативных документов по пожарной безопасности. Учитывая эти нормы можно пытаться обосновать для администрации размер участка, необходимого для разещения вашей автостоянки. 

 В общем, вам надо будет с проектировщиками или архитекторами подумать как организовать пространство, чтобы возвести сооружения, которые можно зарегистрировать в ЕГРН и максимально занять площадь, оставив при этом места для машино-мест. 

 Всего хорошего!     

Похожие вопросы
2400 ₽
Вопрос решен
Земельное право
Аренду земли в бюджет города Москвы платил и платит арендатор нежилого здания, это обязательство было прописано в договоре аренды нежилого здания с 2006 года
Добрый день! В 2019 году я купил нежилое здание в городе Москве. Прежний собственник - сам город Москва. При этом здание перешло мне в собственность вместе с арендатором. Здание находится на земельном участке, который находится в аренде у города. Аренду земли в бюджет города Москвы платил и платит арендатор нежилого здания, это обязательство было прописано в договоре аренды нежилого здания с 2006 года. И с 2019 года арендатор продолжал платить аренду земли. Сейчас город обратился к нам с требованием переоформить договор аренды на собственника здания. Причем с начислением арендной платы собственнику аж с 2019 года. Ссылаются на требования законодательства. Это порождает у меня большие проблемы с взысканием с арендатора здания всей суммы уплаченной им аренды (не факт, что арендатор захочет, а суд меня поддержит в этом), и мне не хотелось бы этого делать. Вопрос - насколько правомерны требования города в части того, что арендную плату за участок надо начислять аж с 2019 года с учетом того, что арендная плата платилась по договору аренды земли в бюджет города арендатором здания.
, вопрос №3105294, Ян, г. Москва
Земельное право
Е должнен быть тех паспорт, право собственности и собственноть земли или аренда земли, и должен ли продавец расторгнуть договор об аренде земли перед продажей?
Здравствуйте, я хочу купить гараж, какая должна быть предпродажная подготовка гаража у продавца? Т. е должнен быть тех паспорт, право собственности и собственноть земли или аренда земли, и должен ли продавец расторгнуть договор об аренде земли перед продажей?
, вопрос №3105964, Алексей, г. Москва
Земельное право
И могу ли я оформить гараж по амнистии без аренды земли?
Добрый день! Подскажите, пожалуйста, у меня имеется, кирпичный гаражный бокс в кооперативе, у которого не оформлена в аренду земля. Председатель собирает деньги, чтобы оформить аренду земли, мотивируя тем , что мы не сможем оформить гараж в собственность про амнистии. А сейчас вышел новый закон о гаражной амнистии, что можно оформить гараж в собственность. Нужно ли кооперативу оформлять аренду на землю? И могу ли я оформить гараж по амнистии без аренды земли?
, вопрос №3180586, Светлана Сотникова, г. Москва
700 ₽
Вопрос решен
Жилищное право
2 Что будет после 2026 года-плата за аренду земли будет возложена на нас?
Здравствуйте! Рассматриваем к покупке апартаменты в МФК, соответственно, нежилое помещение. Земля у застройщика в аренде у Москвы до 2026 года, срок окончания строительства 2024 год. Собственно, вопросы: 1) Знаю, что такая практика аренды земли под застройку довольно обширна, но в контексте того, что это апартаменты опасен ли такой малый срок аренды(2021-2026 гг.)? 2) Что будет после 2026 года-плата за аренду земли будет возложена на нас? 3) Учитывая, что это апартаменты, правительство Москвы может в одностороннем порядке расторгнуть договор как арендодатель из-за решения строить хорду/развязку/дорогу без возмещения убытков, так как это не квартира? Заранее спасибо за ответы. P.S. Знаю, что многое мог бы прояснить ДДУ, но пока только рассматриваем этот вариант, договора нет, если будут высокие риски, откажемся от рассмотрения
, вопрос №3202681, Максим, г. Москва
Право собственности
Вопрос: можно ли продать Здания без оформоения аренды земли у государства?
Добрый день. Ситуация такая: знакомому по наследству перешёл пионерский лагерь. Здания категории нежилые. Земля лесфонда. Рекрационного назначения. Здания оформлены в собственность. Земля сдана в аренду другому человеку под лесозаготовки, поэтому новому собственнику(наследнику) в аренде земли отказали. Вопрос: можно ли продать Здания без оформоения аренды земли у государства? Законна ли такая сделка?
, вопрос №3234147, Ксения, г. Москва
Дата обновления страницы 26.11.2019