Законна ли продажа недостроенной недвижимости во время процедуры банкротства застройщика?

Добрый день!

В случае, если собрание дольщиков отказалось от передачи объекта незавершённого строительства в собственность кооператива, или не соблюдены вышеперечисленные условия такой передачи, то объект подлежит реализации с торгов.

Дольщики имеют право в течение месяца заявить о переводе требований о передаче помещений в денежные. В противном случае требования о передачи помещений становятся практически безнадежными.

Следует учитывать, что велика вероятность продажи объекта на торгах значительно ниже себестоимости, что не позволит компенсировать в полном объёме даже требования дольщиков – физических лиц. Кроме того, при отсутствии интереса покупателей к объекту, торги могут продолжаться порядка года – двукратно путем аукциона и далее путем публичного предложения с последовательным снижением цены.

При этом, требования дольщиков-граждан удовлетворяются после требований о возмещении вреда жизни и здоровью и по заработной плате (такие требования, как правило, незначительны поскольку юридические лица — застройщики редко имеют крупный собственный штат работников), а также текущих платежей (т.е. платежей по требованиям, возникшим после начала процедуры банкротства.).

При наличии на земельный участок и объект незавершенного строительства залога третьего лица его требования удовлетворяются одновременно с требованиями дольщиков. Но в данном случае в невыгодном положении оказываются участники строительства по «серым» схемам, которые не имеют прав залога на объект.

В качестве альтернативы продаже с торгов возможна передача объекта незавершенного строительства другому застройщику, если он готов предварительно компенсировать все включенные в реестр требования.

Также в ряде случаев теоретически возможна достройка объекта в ходе процедуры банкротства и передача дольщикам построенного объекта.

Таким образом, выбор между денежным требованием и требованием о передаче помещения, между передачей объекта незавершенного строительства дольщикам и его продаже с торгов зависит от множества факторов:

степень готовности объекта незавершённого строительства, стоимость и срок его достройки;
размер платежей, имеющих приоритет над требованиями дольщиков;
фактическая и юридическая возможность достройки объекта – соблюдение строительных норм при возведении, надлежащая консервация, наличие технической возможности подключения к коммуникациям и т.д.;
количество свободных от требований дольщиков площадей и возможность их реализации с учетом спроса на жилье соответствующей ценовой категории в месте нахождения объекта.
Ответ на данные вопросы требуют профессиональной независимой оценки всех материалов дела о банкротстве.

Также процедура достройки объекта незавершенного строительства кооперативом практически невозможна без привлечения специалистов в области правового сопровождения строительства (требуется привлечение подрядчика, переоформление разрешения на строительство, подключение к инженерным сетям, ввод достроенного дома в эксплуатацию и т.д.).

Отдельной проблемой, требующей профессионального подхода, является привлечение инвесторов в кооператив или продажа свободных квартир в достраиваемом доме.

Здравствуйте, Алина!

В соответствии с п.2 ст.11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. 

В некоторых случаях может потребоваться согласие арбитражного управляющего на уступку права требования и вашего банка.Необходимо смотреть условия в ДДУ и договоре с банком.

После того как ваш договор  уступки прав требования зарегистрируют, необходимо направить уведомление Арбитражному управляющему, чтобы он внес данные Покупателя в реестр требований по передаче жилых помещений.