Здравствуйте, я продаю квартиру, приобрел у строительной компании за 2000000 руб. Сейчас продаю за 2 650000 руб. Как правильно оформить сделку купли-продажи квартиры, для избежания уплаты налогов? Покупатель предлагает открыть в банке два аккредетива, 1 на договор купли-продажи, а другой на основании формы 9,и справки об отсуствии задолженности. Могут нас обмануть при сделке?
Здравствуйте, Саглара!
я продаю квартиру, приобрел у строительной компании за 2000000 руб.
Сейчас продаю за 2 650000 руб.
Как правильно оформить сделку купли-продажи квартиры, для избежания уплаты налогов?Саглара
для начала ответьте, пожалуйста, на вопросы.
Вам квартиру застройщик передал уже? если да, то когда передал по акту и когда зарегистрировали право собственности? правом на налоговый имущественный вычет в связи с покупкой жилья (подп.3 п.1 ст.220 НК) ранее пользовались?
я продаю квартиру, приобрел у строительной компании за 2000000 руб.
Сейчас продаю за 2 650000 руб.
Как правильно оформить сделку купли-продажи квартиры, для избежания уплаты налогов?Саглара
Здравствуйте. Скажите, а сколько времени прошло с момента регистрации права собственности за Вами?
Покупатель предлагает открыть в банке два аккредетива, 1 на договор купли-продажи, а другой на основании формы 9, и справки об отсуствии задолженности.
Не совсем понял, о каком отсутствии задолженности кого перед кем Вы говорите. И если речь идет о купле-продаже между физлицами, то причем тут форма 9?
Как правильно оформить сделку купли-продажи квартиры, для избежания уплаты налогов?Саглара
Саглара, добрый день! Если речь именно о продаже квартиры а не о переуступке прав, т.е. если квартира как объект недвижимого имущества передана по акту Вы вправе при исчислении налогооблагаемой базы уменьшить размер подлежащего налогообложению дохода на сумму фактических расходов на приобретение проданной квартиры (т.е. на 2 млн.). Сама налогооблагаемая база определяется с учетом положений ч. 5 ст. 217.1 НК РФ — если цена продажи меньше 70% кадастровой стоимости квартиры налог рассчитывается от 70% КС (с правом учета расходов). Также если ранее данным правом не воспользовались можно дополнительно заявить налоговый вычет в связи с приобретением жилья, на его величину уменьшить налогооблагаемую базу до нуля, остаток вычета (предположительно 1350 тыс.) может быть перенесен на последующие годы.Что касается количества ячеек то это в принципе возможно, но вопрос с формой 9 можно снять выписавшись из квартиры до ее продажи и предоставив форму 9 до подписания договора + справку об отсутствии задолженности. тогда надобность во второй ячейке отпадет.
Саглара, добрый день!
Обязанность платить налог зависит от срока владения квартирой. Если владеете квартирой еще до 01.01.2016 года, то в соответствии со ст. 217 НК РФ и ФЗ от 29.11.2014 N 382-ФЗ платить НДФЛ при продаже квартиры не надо, поскольку достаточно иметь в собственности недвижимость в течении трех лет, чтобы не платить налог.
Если же владеете с 01.01.2016 года, то налог платить нужно. При этом Вы можете уменьшить доход от продажи на расходы при покупке, документально подтвержденные, согласно п. 2 ст. 220 НК РФ:
2) вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
В части расходов нужен договор и расходный документ.
При продаже также нужно учитывать кадастровую стоимость квартиры. Если договорная стоимость ниже 70% кадастровой, то налог рассчитывается исходя из 70% кадастровой стоимости квартиры за минусом расходов на покупку ( п. 5 ст. 217.1 НК РФ).
если говорить в общем, то в Вашем случае доход от продажи объекта недвижимости освобождается от НДФЛ при сроке владения 5 лет и более на основании п.17.1 ст.217 НК.
замечу с января 2020г. вступят в силу изменения в ст.217.1 НК касающиеся владельцев единственного жилья, для них минимальный срок владения, дающий право освобождение дохода от налога, сократится до 3 лет.
при сроке владении менее минимально необходимого для освобождения дохода от НДФЛ налогоплательщик вправе уменьшить налоговую базу по налогу (доход) за счет налоговых вычетов, предусмотренных гл.23 НК, в т.ч. имущественных (ст.220 НК), социальных (ст.219 НК) и др.
при продаже объектов недвижимости приобретенных после 01.01.2016г. нужно учитывать положения п.5 ст.217.1 НК о том, что при продаже объекта по цене менее его 70% кадастровой стоимости за налоговую базу берется 70% кадастровой стоимости объекта.
так например, если Вы свое право на получение налогового имущественного вычета в связи приобретением жилья (подп.3 п.1 ст.220 НК) ранее не использовали, то при продаже этой квартиры и приобретении другого жилья в одном налоговом периоде, Вы может уменьшить налоговую базу за счет 2-х налоговых имущественных вычетов, а именно по подп.2 п.2 ст.220 НК (доход минус расходы) и по подп.3 п.1 ст.220 НК.
или например, в отношении данного объекта Вами был заявлен налоговый имущественный вычет по подп.3 п.1 ст.220 НК, но полностью Вы его еще не использовали, т.е. есть перенесенный остаток по нему, на данный остаток также можно уменьшить налоговую базу.
наличие аккредитива, на мой взгляд, ведет к отсутствию риска неоплаты, т.к. при аккредитиве деньги уже будут находиться на счете покупателя в банке и при условии выполнения Вами условий договора и аккредитива (предоставления в банк оговоренных в аккредитиве документов) банк перечислит Вам денежные средства без проблем.
другое дело, что обязанности уплатить НДФЛ с этой суммы дохода это не решает и при установлении неуплаты, ФНС взыщет недоимку по налогу.