Может ли банк в одностороннем порядке поднять процентную ставку по ипотеке?

Относительно иных случаев — может быть прописано ваше заранее согласие на переуступку права требования кредита, согласие на передачу ваших контактных данных третьим лицам.

И обязательно смотрите на Полную стоимость кредита, чтобы точно узнать, сколько вы берете в займ, потому что часто денежные средства еще уходят в счет различных комиссий и страховок.

3) При приобретении жилья за счет кредитных средств в отношении этого жилого помещения возникает залог в силу закона, к которому применяются все правила об ипотеке в силу договора, если иное не предусмотрено письменным соглашением между залогодателем (заемщиком) и залогодержателем (банком) (п. 2 ст. 1, п. 1 ст. 77 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).

При этом заключаются два самостоятельных договора — кредитный договор с банком и договор купли-продажи с использованием кредитных средств между продавцом и покупателем недвижимости, в которых содержится условие об ипотеке приобретаемого объекта.
Перед заключением договора заемщик имеет право получить полную информацию об условиях предоставления, использования и возврата ипотечного кредита. Такая информация должна размещаться в местах оказания услуг (местах приема заявлений о предоставлении кредита, в том числе в сети Интернет) (ст. 9.1 Закона N 102-ФЗ; ч. 4 ст. 5, п. 3 ч. 2 ст. 6.1 Закона от 21.12.2013 N 353-ФЗ).
При заключении договора заемщику предоставляется график платежей с информацией о суммах и датах платежей по кредитному договору с указанием в каждом платеже отдельно сумм, направляемых на погашение основного долга, и сумм, направляемых на погашение процентов (п. 4 ч. 2 ст. 6.1, ч. 15 ст. 7 Закона N 353-ФЗ).
В кредитном договоре должна быть определена полная стоимость кредита, обеспеченного ипотекой (как в процентах, так и в денежном выражении), а также примерный размер среднемесячного платежа, рассчитанный исходя из суммы всех осуществленных заемщиком платежей. Эта информация должна располагаться в квадратных рамках в правом верхнем углу на первой странице кредитного договора (ч. 1 ст. 6, ч. 1, 4 ст. 6.1 Закона N 353-ФЗ; п. 1 Указания Банка России от 15.05.2018 N 4795-У).
Размер неустойки (штрафа, пени) за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по возврату кредита или по уплате процентов за пользование им не может превышать (ч. 5 ст. 6.1 Закона N 353-ФЗ):
— ключевую ставку Банка России на день заключения кредитного договора, если по условиям договора начисляются проценты за период нарушения исполнения обязательств;
— 0,06% от суммы просроченной задолженности за каждый день нарушения исполнения обязательств, если по условиям кредитного договора не начисляются проценты за пользование кредитом за период нарушения обязательств.

В кредитном договоре может быть предусмотрено безакцептное, то есть без распоряжения заемщика, списание задолженности только со счета, открытого непосредственно для обслуживания кредита (Постановление Верховного Суда РФ от 14.10.2016 N 309-АД16-8799).
Договором может быть предусмотрена выдача закладной, то есть ценной бумаги, удостоверяющей, в частности, право ее законного владельца на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств. Закладная может быть выдана в документарной или бездокументарной (электронной) форме (п. п. 1, 2, 3 ст. 13 Закона N 102-ФЗ).
При этом запрещено взимание кредитором вознаграждения за исполнение обязанностей, возложенных на него законодательством, за услуги, оказывая которые, он действует исключительно в собственных интересах и в результате предоставления которых не создается отдельное имущественное благо для заемщика, а также за осуществление операций по банковскому счету заемщика, если предусмотрено его открытие. Однако договором могут быть предусмотрены иные платежи, в том числе связанные с предоставлением кредита (п. 1 ст. 819 ГК РФ; п. п. 2, 5 ч. 2, ч. 3 ст. 6.1 Закона N 353-ФЗ).

Вся информация о возможных изменениях процентной ставки должна быть изложена в договоре либо в правилах банка, с которыми следует также предварительно ознакомиться, поскольку подписывая ипотечный договор, в соглашаетесь с действующей редакцией правил, хоть в самом банке вам её почитать не предложат:

4. Кредитором в местах оказания услуг (местах приема заявлений о предоставлении потребительского кредита (займа), в том числе в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет») должна размещаться следующая информация об условиях предоставления, использования и возврата потребительского кредита (займа):

17) информация о возможном увеличении суммы расходов заемщика по сравнению с ожидаемой суммой расходов в рублях, в том числе при применении переменной процентной ставки, а также информация о том, что изменение курса иностранной валюты в прошлом не свидетельствует об изменении ее курса в будущем, и информация о повышенных рисках заемщика, получающего доходы в валюте, отличной от валюты кредита (займа);

Так же кроме фиксированной процентной ставки может быть применена переменная ставка — тогда в договоре должно быть написано, как она определяется

4) процентная ставка в процентах годовых, а при применении переменной процентной ставки — порядок ее определения, соответствующий требованиям настоящего Федерального закона, ее значение на дату предоставления заемщику индивидуальных условий;

Кроме ипотечного договора, так же будет заключён договор страхования имущества (квартиры):

Статья 31. Страхование заложенного имущества. Страхование ответственности заемщика и страхование финансового риска кредитора

1. Страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, осуществляется в соответствии с условиями этого договора. Договор страхования имущества, заложенного по договору об ипотеке, должен быть заключен в пользу залогодержателя (выгодоприобретателя), если иное не оговорено в договоре об ипотеке или в договоре, влекущем возникновение ипотеки в силу закона, либо в закладной.

и наверняка страхования жизни и здоровья заёмщика, хотя страхование жизни и здоровья не является обязательным по закону, притом, что в договоре может содержаться условие о том, что в отсутствие договора страхования устанавливается более высокая процентная ставка. И это, к сожалению, вполне законно.

Поэтому изучить нужно массу документов:

1) Договор кредита и договор залога (может быть в тексте одного договора)

2) Правила банка-кредитора

3) Договор страхования имущества

4) Договор страхования жизни и здоровья (трудоспособности)

5) Правила страхования компаний-страховщиков

3. Какие ещё в договоре могут быть подводные камни, из-за которых я буду иметь неожиданные для себя обязательства перед банком? Понятно, что все возможные проблемы не перечислить, но если есть самые распространённые ловушки, хотелось бы увидеть их список.

Анатолий Глянцев

Что касается дополнительных условий, усложняющих положение заемщика, это частая отсылка к общим правилам банка по кредитованию, которые обычно потребитель не читает, возможность передать право требования по кредиту третьим лицам, что по существу является правом банка, предоставляя ему возможность передать взыскание кредита коллекторам. Нередок банки требуют длительного разрешения на пользование персональными данными, что позволяет им и за пределами кредитных отношений пользоваться такими данными до момента, пока потребитель сам такое согласие не отзовет.

Если при изучении кредитного договора Вам трудно разобраться в терминах или вообще трудно понять что к чему — обязательно попросите банк выдать Вам памятку заемщика (ЦБ указал в обязательном порядке во всех офисах разместить такие памятки). Это позволит кроме прочего впоследствии указывать на то, что какое-то важное условие в этой памятке отсутствует.

Обратите внимание на наличие либо отсутствие комиссии за открытие ссудного счета, его ведение, выдачу кредита. Поскольку это не услуги, оказываемые заемщику, а прямая обязанность банка, связанная с учетом операций по кредитованию. Это означает, что оплачивая данные комиссии Вы фактически оплачиваете услуги, которые Вам не оказываются.

В большинстве случаев, уведомление о досрочном погашении задолженности, направляется недобросовестному заемщику, который длительное время не оплачивает кредит. При этом банки могут вводить в договор и другие основания для досрочного погашения кредита, например, если заемщик не сообщает об изменении размера дохода, места работы, смене постоянного места жительства, о семейных изменениях и т.д. Этот раздел тоже надо проверить.

Еще не мешало бы отметить, правда это касается уже страхового договора. но частенько они подписываются одновременно, на возможность возврата части страховки в случае, если кредит возвращен досрочно. Ну и само собой в договоре право досрочного погашения кредита также следует предусмотреть. При этом внимательно надо проверить каким образом этот возврат должен быть оформлен с тем, чтобы если наступит необходимость и возможность вернуть кредит раньше, сделать это в точном соответствии с установленным в договоре порядком.