Можно ли выкупить земельный участок или приватизировать его?

Доброе утро Араик!

Земельный участок, пока Вы не достроите здание, приватизировать не удастся. Но зато Вы имеете право на основании части 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса заключить договор аренды на новый срок без проведения торгов: предоставление земельного участка без проведения торгов на котором расположены объекты незавершенного строительства, допускается однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи;

Доброго! В принципе в силу ст.ст.39.3,39.20 ЗК РФ (см. http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?rnd=E93A7156D886CCAA5462073154F33288&base=LAW&n=327799&dst=4294967295&cacheid=B00F16736F0ED6DC308250F1B1E001C2&mode=rubr&req=doc#00003803519716008008), на мой взгляд, возможна. Но надо смотреть документы. Сооружение на какой стадии постройки? Что по градостроительному плану и разрешению на строительство? 

По уму бы еще и смотреть местные Правила землепользования застройки, региональное законодательство в этой части.

Здравствуйте Араик.

В ст. 39.20 Земельного кодекса РФ исключительное право на покупку земельного участка имеет только собственники зданий и сооружений, но не объектов незавершенного строительства. Опосредствованно это так же вытекает из ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ. Поэтому, на мой взгляд, шансов нет. Только достройка.

договор аренды был заключён 2009 году 3 очереди строительства и все три оформлена незавершенка собственности

Араик

Здравствуйте. Если я правильно понял, то речь идет о том, чтобы приобрести земельный участок еще до того, как будет завершено строительство объекта недвижимости. Но дело в том, что право на приобретение з/у получает лицо в собственности которого находится именно законченные строительством объекты.

ЗК РФ Статья 39.20. Особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение

1. Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Поэтому согласно закону, необходимо сначала достроить объект, а потом уже претендовать на приобретение участка.

Добрый день!

К сожалению, однозначного ответа на данный вопрос получить Вы не сможете. 

В силу п 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. То есть, с учетом данной правовой нормы в случае, если Вы являетесь собственником трех объектов  незавершенного строительства, расположенных на земельном участке, находящемся в государственной (муниципальной) собственности, при этом права собственности на данные объекты зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости, то согласно  п. 3 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»  имеете право приобрести у государства или муниципального образования земельный участок.

Однако, реализация  данного  права не всегда  может быть возможна на примере судебной практики  (постановление Президиума ВАС РФ от 01.12.2009 г. N 6811/09, постановление Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 г. N 8985/08, определение СК по гражданским делам Верховного суда Республики Татарстан от 28.06.2012 по делу N 33-6322/2012 и многие другие судебные акты).

Кроме того, в письме Министерства экономического развития РФ от 26 июля 2011 г. N ОГ-Д06-601  также выражено мнение согласно которому право на приватизацию или приобретение права аренды земельных участков приобретают собственники зданий, строений, сооружений, тогда как  собственники объектов незавершенного строительства указанного права не приобретают. 

С учетом изложенного Вам рекомендуется обратиться в установленном порядке в орган местного самоуправления, обладающий правом предоставления земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц с соответствующим заявлением. Если будет принято решение об отказе, его можно попытаться обжаловать в суде. С учетом конкретных обстоятельств дела право на приватизацию может быть реализовано в судебном порядке.

Здравствуйте, Уважаемый!

Судебная практика высших судебных инстанций однозначна, выкуп земельного участка под объектом незавершенного строительства не допускается законом ввиду того, что нормы Земельного и Градостроительного кодексов РФ сформулированы таким образом, что выкуп разрешен только под завершенный строительством капитальный объект.

Таким образом, суды пресекают выкупы земельных участков под объектами незавершенного строительства, так как была такая тенденция, построить, грубо говоря, фундамент, зарегистрировать как незавершенный строительством объект недвижимости и подавать на выкуп. Раньше и органы власти и суды, допускали такую возможность.

Сейчас нет, однозначно.

Даже если администрация пойдет Вам навстречу и даже если первую судебную инстанцию Вы выиграете, то при грамотном обжаловании или вступлении в дело прокуратуры, все вернут в исходное. И Вы зря потратите деньги и нервы и время.

Решения Высшего арбитражного суда, которые берут суды за основу

Постановлении Президиума ВАС от 01.03.2011г. № 14880/10 

http://arbitr.ru/bras.net/f.aspx?id_casedoc=1_1_e603f1d3-0c8a-4b8a-bf26-47ca53e699a4

Постановлении Президиума ВАС РФ от 23.12.2008г. № 8985/08 

http://www.arbitr.ru/bras.net/f.aspx?id_casedoc=1_1_d10efc3a-aa1d-4b78-a705-898d8bdb20cb

Постановлении Президиума ВАС РФ от 10.04.2012г. № 15874/11

http://arbitr.ru/bras.net/f.aspx?id_casedoc=1_1_6a77d399-4a79-4693-8119-3a7cb5f926f3

С уважением!  Г.А.  Кураев

Здравствуйте, Араик!

В случаях, предусмотренных законом, государственный или муниципальный земельный участок можно купить без проведения торгов. При этом аренда не является препятствием для выкупа участка, если его намеревается приобрести арендатор (пп. 2 ст. 39.16 ЗК РФ). К случаям, когда участок можно купить без торгов, относятся, в частности, следующие ситуации, когда на участке расположены здания, сооружения, собственником которых (или помещений в них) являетесь Вы. Купить такие участки можно в случаях, предусмотренных ст. 39.20 ЗК РФ (пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ);

Согласно "Методическим рекомендациям по бухгалтерскому учету инвестиций, осуществляемых в форме капитальных вложений в сельскохозяйственных организациях", утв. Минсельхозом РФ 22.10.2008, к объектам, находящимся в незавершенном строительстве, относятся объекты: строительство которых продолжается; строительство которых приостановлено, законсервировано или окончательно прекращено, но не списано в установленном порядке; находящиеся в эксплуатации, по которым акты приемки еще не оформлены в установленном порядке.

Отсюда следует, что объекты незавершенного строительства не относятся к зданиям, сооружениям.

Приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения регулируется правовыми нормами ст. 36 ЗК РФ.

Как указывается в Постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 26.10.2010 по делу N А58-2479/10, применение положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию. Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установления в законе специальных оснований для прекращения договоров аренды. Названная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08.

Таким образом, до завершения строительства и ввода в эксплуатацию Вы не сможете выкупить земельный участок без торгов.