Продажа новостройки менее 5 лет (кто кому и сколько должен)

Здравствуйте, Петр!

1. Можно ли как-то продать квартиру, которая находится в ипотеке? Осталось выплатить немного, около 300 тыс, но все же. Или сперва нужно погасить остаток и тогда уже продавать?

Петр

можно, хотя, на мой взгляд, лучше погасить, т.к. при залоге для продажи потребуется согласие банка на сделку (ст.246 ГК).

2. Сколько я должен буду заплатить налог с продажи первой квартиры (так как она у меня в собственности меньше чем 5 лет)? Или если засчитывать налоговые выплаты, то будет 0?

Петр

верно, налоговая база после всех имущественных вычетов составит 0.

доход — 5 500 000 рублей. 

на основании п.3 ст.210 НК его можно уменьшить на вычет по подп.2 п.2 ст.220 НК (в виде уменьшения дохода на расходы, т.е. 4 200 000 или 4 500 000 [если ипотеку погасите]), а также на вычеты по подп. 3 [расходы по приобретению квартиры; размер не более 2 000 000 руб.] и 4 [расходы по уплаченным процентам по ипотеке] п.1 ст.220 НК. 

таким образом, Вы можете уменьшить налоговую базу в размере 5 500 000 руб. на имущественные вычеты в совокупном размере 6 200 000-6 500 000 рублей.

поскольку совокупный размер имущественных вычетов больше чем размер дохода, налоговая база = 0.

Добрый день. Давайте начнем с того, что необходимо определиться с датой возникновения права сосбственности, поскольку если оно возникло после 1 января 2016г., то для определения начальной базы — стоимости продажи, необходимо знать кадастровую стоимость квартиры. В соответствии со статьей 217.1 НК

5. В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7

Ну а далее применяем формулу налоговых вычетов по статье 220 НК

Из суммы продажи(если право возникло после 1 января 2016г., то не менее 70% от кадастровой стоимости) вычитаем расходы связанные с покупкой квартиры — 4 200 000, далее вычитаем налоговый вычет связанный с ее покупкой — 2 000 000 и налоговый вычет в размере уплаченных ипотечных процентов — до 3 000 000. В итоге получаем налоговую базу. Она действительно может у Вас равняться 0 и тогда платить налог не придется. При этом подавать декларацию 3НДФЛ все равно необходимо. 

Кроме того, как понимаю, у Вас будет неизрасходованный остаток по вычету на покупку и вычету на проценты по ипотечному кредиту, который Вы вправе использовать до полного возврата.

1. Можно ли как-то продать квартиру, которая находится в ипотеке? Осталось выплатить немного, около 300 тыс, но все же. Или сперва нужно погасить остаток и тогда уже продавать?

Можно, но с согласия банка. Поэтому изначально лучше все погасить и ипотеку снять. 

С уважением Евгений Беляев

Здравствуйте,

1. Можно ли как-то продать квартиру, которая находится в ипотеке? Осталось выплатить немного, около 300 тыс, но все же. Или сперва нужно погасить остаток и тогда уже продавать?

Как правило погашение небольших сумм задолженности по ипотеке производят уже в процессе продажи, подписывается предварительный договор у покупателя берется аванс(либо задаток), погашается задолженность по ипотеке, как правило банки довольно быстро вносят изменения в реестр о прекращении залога и потом регистрируют сделку в общем порядке.

В ином случае нужно получать согласие банка на отчуждение заложенного имущества

2. Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.
ст. 346, «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ

5,5 млн (доход при продаже) — 4,2 млн (вычет по подп.2 п.2 ст.220) — 2 млн (вычет по подп.3 п.1 ст.220) — х (вычет по подп.4 п.1 ст.220 ) = налоговая база по налогу 0, значит я ничего не должен.

Для корректного ответа нужно знать дату покупки квартиры.
Если квартира куплена после 2016 года то 5,5 млн (доход при продаже) должны составлять не менее 70% от кадастровой стоимости квартиры, иначе расчет дохода будет вестись исходя из 70% кадастровой стоимости

Также необходимо учитывать что вычет — 2 млн (вычет по подп.3 п.1 ст.220) — х (вычет по подп.4 п.1 ст.220 ) будет ограничен размером ваших доходов (с которых был уплачен ндфл) полученных за последние 3 года. Если за последние 3 года сумма ваших доходов составила менее 2 млн, то в текущем году вы сможете получить вычет в размере не превышающем сумму ваших доходов за последние 3 года, остаток вычета по покупке и процентам по ипотеке вы сможете получить только в будущих годах когда получите доходы и заплатите из них ндфл.

И это будет действовать при условии что ранее вы ни разу в жизни не пользовались  вычетом с покупки  квартиры.