Приобритение земельного участка из муниципальной собственности

Question

Добрый день. Существует следующая проблема: Я хочу приобрести земельный участок находящийся в муниципальной собственности. Все процедуры уже выполнены: участок никому не принадлежит, на нем нет строений. Участок уже был выставлен на торги, других претендентов на него не нашлось. И мне прислали договор купли-продажи, с квитанцией на оплату земли по кадастровой стоимости - 337 тысяч рублей. Всеми эти вопросами занимался юрист с которым я заключил договор. До того, как обратиться к юристу, я пытался все процедуры выполнить самостоятельно. Когда участок был выставлен на торги, мне пришел ответ что участок находится в частной собственности и соответственно приобрести его у государства я не могу (что вызвало у меня много вопросов). На сегодняшний день, я точно знаю, что участок не занят, и находится в муниципальной собственности.Я не знаю, состоят ли там люди в каких-то не совсем добросовестных связях, но изначально я хотел арендовать этот земельный участок с последующим правом выкупа. Сейчас возникают следующие вопросы: 1. Если на данном этапе я хочу изменить договор купли-продажи, на договор аренды, мне нужно будет проходить все этапы заново? (прохождение торгов на участок и так далее). 2. Насколько вероятен отказ в аренде. 3. Как рассчитывается стоимость аренды для данного участка? Как я узнал, стоимость аренды может составлять от 0,1% до 3% от кадастровой стоимости. Может ли она быть выше? Какой может быть максимум арендной платы для данного участка? (кадастровая стоимость 337 тысяч.) 4. В дальнейшем, после возведения капитального строения на арендуемом участке (баня), я хочу его выкупить по праву преимущественного выкупа, за 3% от кадастровой стоимости. Какие здесь могут быть для меня проблемы и сложности?

Юсуп Алиев · Answer

Добрый день Эльдар! 1. Если на данном этапе я хочу изменить договор купли-продажи, на договор аренды, мне нужно будет проходить все этапы заново? (прохождение торгов на участок и так далее). - Да, надо будет проходить все заново, вся документация для торгов была подготовлена для продажи земельного участка согласно ст.39.11 Земельного кодекса РФ, вами был внесен задаток в размере рассчитанном для продажи земельного участка а не для аренды. Если откажетесь от покупки этого участка на данном этапе, задаток сгорит и вас обязаны включить в реестр недобросовестных участников согласно ст. 39.12 ЗК РФ. 2. Насколько вероятен отказ в аренде. - Учитывая что вас должны включить в реестр недобросовестных участников, вам должны будут отказать в праве участвовать в аукционе на право аренды на этот земельный участок. 3. Как рассчитывается стоимость аренды для данного участка? Как я узнал, стоимость аренды может составлять от 0,1% до 3% от кадастровой стоимости. Может ли она быть выше? Какой может быть максимум арендной платы для данного участка? (кадастровая стоимость 337 тысяч. - Согласно ЗК РФ Статья 39.7. Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности. В случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за такой земельный участок определяется в размере начальной цены предмета аукциона. 3. Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами , порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности. Подводя итог: В случае проведения торгов размер арендной платы будет установлен или путем аукциона. Если аукцион не состоится в размере начальной цены предмета аукциона. Надо выяснить какой порядок определения арендной платы установлен в конкретно в вашем регионе и местном самоуправлении. Указанные вами цифры скорее всего будут соответствовать — начальная цена аукциона на заключение договора аренды будет в этих пределах. 4. В дальнейшем, после возведения капитального строения на арендуемом участке (баня), я хочу его выкупить по праву преимущественного выкупа, за 3% от кадастровой стоимости. Какие здесь могут быть для меня проблемы и сложности? - С этим никаких проблем и сложностей возникнуть не должно, построить баню и выкупить. Проблема в том, что земля у вас не в аренде. Другой момент заинтересовал: начальная цена продажи была равна кадастровой стоимости? Если была ниже вы можете требовать, в том числе в судебном порядке заключения договора купли-продажи именно по начальной цене которая была указана в конкурсной документации. Согласно ЗК РФ ст.39.12. п. 20. Уполномоченный орган направляет победителю аукциона или единственному принявшему участие в аукционе его участнику три экземпляра подписанного проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка в десятидневный срок со дня составления протокола о результатах аукциона. При этом договор купли-продажи земельного участка заключается по цене, предложенной победителем аукциона, или в случае заключения указанного договора с единственным принявшим участие в аукционе его участником по начальной цене предмета аукциона. Желаю удачи!

Владимир Тукмаков · Answer

Здравствуйте Эльдар. 1. Тут разные предметы торгов — право, соответственно, заключить либо договор купли-продажи либо право заключить договор аренды. Поэтому если Вы откажитесь сейчас от подписания договора купли-продажи (задаток, кстати Вам не вернут), то будут проводится по новой процедуры предусмотренные ст. 39.12 Земельного кодекса РФ 2. Если на земельном участке предусматривается какое-либо строительство (за исключением случаев указанных в ст. 39.18 Земельного кодекса РФ), то торги должны проводится только на аренду (п. 7 ст. 39.11 Земельного кодекса РФ). Если же случаи указанные в ст. 39.18 Земельного кодекса РФ (ИЖС, ЛПХ, садоводство), то тут право выбора предмета торгов (собственность, аренды) за организатором (администрацией). И на него, к сожалению, никак не повлияешь. 3. Также зависит от администрации. Также не повлияешь. Либо на основании отчета о рыночной стоимости либо 1,5 процента от кадастровой стоимости минимум (см. п. 14 ст. 39.11 Земельного кодекса РФ). 4. Раньше (до марта 2015 года) никаких проблем не было. Теперь тут может и муниципалитет отказать, так как нет основного здания (а баня является вспомогательным строением и на нее в силу п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ не требуется разрешение на строительство). Если муниципалитет не откажет, в регистрации сделки может отказать Росреестр. И это не считая случаев, что такие сделки охотно оспаривает прокуратура. Так что определенные риски, без строительства основного объекта капитального строительства, тут имеются в виде отказа в передаче в собственность. Но тут практика в каждом муниципалитете своя и как себе поведут вышеназванные органы предсказать проблематично.