Как заключить мировое соглашение с застройщиком в исполнительном производстве?

Question

Добрый день! С застройщиком в 2018 году расторгнут ДДУ, по суду взыскана сумма 2 400 000 руб. Возбуждено исполнительное производство, исполнительный лист у приставов. До сих пор деньги нам не вернули, ни рубля. Дом, в котором была наша долёвка, передан другому застройщику на дострой в июне 2019 г. У нас была 2-комнатная квартира площадью 62,1 м2. Приставы пытаются продать имущество должника, но пока безрезультатно. Застройщик собирается банкротиться, дело рассматривается в Арбитражном суде с января 2019 года и до сих пор процедура наблюдения не введена. Следующее заседание в августе 2019. На сегодняшний день с учетом процентов сумма долга составляет 2 760 000 руб. Обратились во все возможные инстанции, вплоть до руководства области. Тогда нам предложили следующий вариант: Мировым соглашением в исполнительном производстве Застройщик заключает с нами новый ДДУ и вместо денежного требования передает нам 3-комнатную квартиру на 1 этаже другого их дома, который тоже не достроен, площадью 79,1 м2, а мы отказываемся от денежного требования и даем согласие на снятие ареста с нашей прошлой долёвки (арест наложил суд по нашему ходатайству как обеспечение исполнения исп.листа). Данный дом будет передан другому застройщику до 14 августа 2019. Вопрос возникает только в одном. Застройщик говорит, что новую квартиру они могут нам передать только по среднерыночной стоимости - 38 000 руб./м2. 79,1 х 38 000 = 3 005 800 руб. Т.е., по их логике, у нас не хватает суммы долга. Говорят, доплачивайте. Доплачивать мы не согласны. Откуда взялась цифра 38 000, мне не пояснили. Есть все основания для снижения цены: - дом не сдан, нет коммуникаций - первый этаж (это точно дисконт) - неликвидная недвижимость (3-комнатные не так востребованы, как 1- и 2-комнатные) - нет инфраструктуры района и пр. Правильно ли я понимаю, что если речь идет о МИРОВОМ соглашении, то стороны могут прописать любую стоимость 1 кв.метра, который устраивает обе стороны? Какие основания для снижения стоимости мы можем привести?

Григорий Арутюнов · Answer

Евгений, доброго времени суток! Если застройщик уже в стадии банкротства и дальнейшем будет признан банкротом, то такое мировое соглашение скорее всего будет оспорено, поскольку в процедуре банкротства мировые соглашения заключаются иначе и со всеми (либо большинством) кредиторов. Часть 2 статьи 150 ФЗ № 127 «О несостоятельности банкротстве» Решение о заключении мирового соглашения со стороны конкурсных кредиторов и уполномоченных органов принимается собранием кредиторов. Решение собрания кредиторов о заключении мирового соглашения принимается большинством голосов от общего числа голосов конкурсных кредиторов и уполномоченных органов в соответствии с реестром требований кредиторов и считается принятым при условии, если за него проголосовали все кредиторы по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника.

Юлия Павлюк · Answer

Здравствуйте, Евгения! Откуда взялась цифра 38 000, мне не пояснили. Евгения Сумма действительно странная, учитывая, что по Липецкой области показатель средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения на второе полугодие 2019 года составляет всего 35.438 руб., а в целом по РФ норматив стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения — 45.133 руб. (см. Приказ Минстроя России от 21.06.2019 N 353/пр «О нормативе стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по Российской Федерации на второе полугодие 2019 года и показателях средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по субъектам Российской Федерации на III квартал 2019 года» )

Елизавета Курандова · Answer

Правильно ли я понимаю, что если речь идет о МИРОВОМ соглашении, то стороны могут прописать любую стоимость 1 кв.метра, который устраивает обе стороны? Какие основания для снижения стоимости мы можем привести? Евгения Добрый день! Лучше указывать среднюю рыночную стоимость, либо не указывать ее вовсе, чтобы не было явного снижения цены.Но вы вправе выбрать и любую цену. В соответствии с Приказом от 19 декабря 2018 г. N 822/пр «О показателях средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по субъектам Российской Федерации на 3 квартал 2019 года» средняя рыночная стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения в Липецкой области составляет 35.438 руб. http://www.ocenchik.ru/docso/3235-normativ-stoimosti-zhiloy-rynochnoy-stoimosti822.html Вы можете указать данную стоимость основываясь на данном приказе. Стоимость квартиры в данном случае составит 2 803 145,80 руб.

Алексей Максименко · Answer

Здравствуйте, Евгения. Поддержу коллегу Арутюнова Григория относительно перспективности такого мирового соглашения. Дело в том, что сделки будущего банкрота могут оспорить как подозрительные: Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» Статья 61.3. Оспаривание сделок должника, влекущих за собой оказание предпочтения одному из кредиторов перед другими кредиторами 1. Сделка, совершенная должником в отношении отдельного кредитора или иного лица, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка влечет или может повлечь за собой оказание предпочтения одному из кредиторов перед другими кредиторами в отношении удовлетворения требований И если Вы заключите ДДУ по цене, отличающейся от рыночной, то это только добавит оснований для оспаривания (ст. 61.2 Закона). Более того, ДДУ — это публичный договор, а это значит, что все условия, в том числе о цене, должны быть одинаковыми для всех дольщиков при прочих равных условиях. Т.е. Застройщик не может с одним заключить по цене 38 тыс. за м2, а с другим — 35 тыс. И если такое соглашение будет заключено, опять же, его оспорят, и тут уже будет 3 основания оспаривания. Поэтому на самом деле, не вижу оснований заключать мировые соглашения с Застройщиком в предбанкротном состоянии. Единственная надежда — это что в рамках банкротства никто не обратит на это внимание и не оспорят. Но такая вероятность практически равна нулю.