Договор аренды квартиры и прописанные условия

Здравствуйте,  Дмитрий.

Договор найма квартиры в общем стандартный.

Пункт 5.1. говорит однозначно, письменное предупреждение за 30 календарных дней до дня расторжения Договора в одностороннем порядке.

Санкция следующая — с Вас будет удержана оплата за все 30 дней, а не за 2 недели, как Вы уведомили. Удержана эта оплата может из страхового депозита.

Да, Вы правильно понимаете пункт 5.2. условие об одностороннем отказе Наймодателя от исполнения Договора в случае однократного нарушения Нанимателем срока оплаты (внесения страхового депозита) более чем 5 дней, то есть, на 6 день задержки оплаты предусмотрено право на отказ от Договора и выселение в течение 3-х дней.

А если другие условия Вы нарушите, то их можно нарушить 2 раза, на третий раз нарушения Наймодатель также получит право на односторонний отказ от исполнения Договора.

При этом, из страхового депозита подлежит удержанию сумма пропорционально количеству дней задержки оплаты и плата за найм до освобождения Вами квартиры.

Это условия довольно жесткие, лучше Вам его убрать из Договора или потребовать внесения в него изменений, так как законом предусмотрены более мягкие условия.

Гражданский кодекс

Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения

2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

С уважением!  Г.А.  Кураев

Здравствуйте

Несколько замечаний по договору дополню к мнению уважаемого коллеги Кураева.

п.2.3. довольно странная фраза "… каждого месяца, следующего за оплаченным". Правильнее было бы написать просто «текущего месяца».

В п.3.3.7. ввиду отсутствия прямого указания может создаться впечатление, что для размещения животных в квартире достаточно устного согласования. Учтите, что согласования всегда верно делать письменно.

В п.3.3.9. Наниматель указано в множественном лице притом, что выше указано, что Наниматель квартиру может использовать только один. 

В п.3.4. установлена обязанность внесения страхового депозита. Необходимо наличие подтверждения его внесения. Поэтому либо на своем экземпляре договора либо отдельно следует получить подпись Наймодателя о том, что он получил действительно страховой депозит в указанном в этом пункте размере.

В п.4.1. Если у квартиры есть другие собственники, то право этого конкретного собственника на сдачу квартиры в аренду должно чем-то подтверждаться, либо подписями собственников под договором, либо нотариальными доверенностями этому собственнику на право сдачи ее в наем, либо соглашением о порядке пользования квартирой.

Кроме того надо понимать, что любое лицо, которое зарегистрировано постоянно или временно в этой квартире моет прийти в любое время и жить  в ней. Поэтому к этому вопросу следует отнестись существенно щепетильнее, чем просто такое указания в договоре. 

В п.4.4. упомянуто про граждан, проживающих совместно с Нанимателем. Это выглядит немного странно, с учетом вышеуказанного ограничения на пользование квартирой только Нанимателем.

По п.5.2. несколько непонятно. Если речь идет о нарушении п.3.4. — то это страховой депозит, который вносится при подписании договора. Как тут можно что-то просрочить, не совсем понятно. Согласен с коллегой Кураевым, что излишне жесткое условие относительно выселения в течение 3 дней при задержке с оплатой однократно более чем на 5 дней.

В п.5.3. про возврат авансированных денежных средств указано, а про возврат страхового депозита ничего нет.

Учтите, что при сроке действия договора более года, н должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Дмитрий, здравствуйте!

1. Провести оценку качества самого составленного договора, стандартный ли это договор (часто используемый) или не совсем.

Часто используется в практике. 

2. Равноправный ли это договор для меня как арендатора или же больше преимуществ у арендодателя, если так то справедливы ли эти преимущества с учетом текущей общей практики по аренде квартир.

Равноправный за исключением некоторых моментов. Коллеги описали их. Разберем подробнее. 

1. Чтобы не ошибиться пусть сразу все заполняют, а то Вы и мы видим только предварительный текст.  Проверьте наличие права собственности на квартиру, а также полномочия представителя, если он будет участвовать при заключении договора. 

Нужно еще составить грамотный акт приема-передачи, поскольку передается не только помещение, но «оборудование».

2. В практике обычно ком. платежи делят: наниматель оплачивает все по приборам учета (потребление воды, газа, электроэнергии), все остальное наймодатель. Это у Вас имеется  (п.2.4, 2.5.).  У Вас все ли соответствует? В квартире имеются приборы учета или они отсутствуют? 

Важно понимать, что в ГК РФ нет понятия стандартно или нет, есть условия договора, которые согласованы или не согласованы сторонами. Если Вы подписали договор или иным образом выразили согласие (например, начали пользоваться с согласия наймодателя имуществом), то согласились заключить договор на таких условиях. 

В силу ч.4 ст. 421 ГК РФ стороны определяют условия договора по своему усмотрению, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актам. 

Из чего, переводя на простой язык, следует, что стороны могут определить иной порядок оплаты коммунальных услуг. Иногда бывает, что наниматель оплачивает все услуги, или вообще не оплачивает. Здесь конечно вопрос тогда к цене найма. 

Как верно заметили коллеги, что одним из жесткий условий является  право наймодателя по расторжению договора, если 

1) Задержана оплата однократно. Нужно сделать разъяснить подробнее.

В 2.1. указано. Оплата осуществляется ежемесячно авансовымНАЛИЧНЫМ платежом. Т.е. возможности оплаты путем безналичного платежа у Вас, нет. При злоупотреблении свои правами наймодатель может уклоняться от получения наличной оплаты. 

Возможно здесь нужно убрать какой именно формой оплаты. Может Вам удобнее будет перечислить средства на реквизиты счета наймодателя. Но! для этого нужно будет указать реквизиты наймодателя и при перечислении средств обязательно указывать основание платежа. 

2) Нарушен п.3.4. Договора — это представление «страхового депозита на хранение». 

3) или других условий Договора более 2 раз, а это как раз могут быть любые обязанности, указанные в п.3.3., в том числе пользование помещение в целях собственного проживания, использовать бытовую технику  и оборудования согласно инструкциям по эксплуатации, правила противопожарной безопасности, не передавать помещение в поднайм, своевременно оплачивать найм, не препятствовать посещению  нанимателем, уведомлять о длительном отсутствии в квартире более 15 дней, не производить перепланировку, переустройство и т.д., при окончании срока действия договора или его расторжении по акту возвратить помещение и оборудование.

3.3.7 не содержать животных в квартире без согласования с наймодателем. Как верно заметил коллега Колковский, что лучше получить письменное согласие.  

3.3.8 своевременно информировать нанимателя и передавать корреспонденцию из ящика.  В данном случае придется письменно передавать её, а также уведомлять. Возможно для надлежащего уведомления в реквизитах прописать электронные почты стороны, чтобы через них и отправлять нужные уведомления. 

3.3.9 возместить убытки. 

Не более 2 раз — т.е. больше 2 раз. 

3. Интересует равноправно ли в договоре учтены моменты: в случае если одна из сторон захочет раньше времени (раньше 11 месяцев) расторгнуть договор, теряется ли при этом депозит.

Если поправить п.3.5. Договора, то да. А в чем вопрос? 

Там написано. По окончании срока найма и досрочном расторжении Договора… союз и свидетельствует об исполнении 2 условия и того и другого. Нужно поменять наили

+ нужно обратить внимание на п. 5.2.  последнее предложение, где наймодатель может при нарушении обязательств удерживать часть страхового депозита.

Срок возврата страхового депозита не прописан. Полагаю, что нужно прописать также как в пункте  5.3. Договора — в течение 5 дней со дня расторжения договора. 

Но! Если внимательно прочитать Договор, то расторгнуть его раньше времени только при нарушении обязательств сторонами (5.2., 5.3.), в остальных случаях это только по соглашению сторон.

4. Может ли арендодатель через короткий период, например через месяц-два после заключения договора выселить арендатора? Какие санкции за это можно применить. То есть по сути, если у арендодателя возникнет форс-мажорная ситуация, например собственник решит вернуться в свою квартиру, то что мы сможем сделать, если не захотим выселяться раньше окончания срока действия договора?

ДА, сможет, но есть нюансы. О рисках указал выше. Достаточно один раз не получить оплату или зафиксировать пару раз, что не уведомили о счетах или иной корреспонденции. (см. 5.2.)  Наймодатель, если Вы добровольно не выселитесь будет пытаться это сделать через суд, который может быть затянут на длительный период до  6 месяцев с учетом обжалования решения суда 1-й инстанции. 

3. Пояснить пункты:

— 5.1 — Если одна из сторон захочет расторгнуть договор, предупредив об этом другую сторону раньше чем 30 дней, например за 2 недели — есть ли санкции за это для обеих сторон, какие?

В данном случае речь идет только об обязанности уведомления. Такое уведомление будет ненадлежащим.  Про нюанс о досрочном расторжении без нарушения какой-либо стороны уже разъяснял. Просто так нельзя расторгнуть договор. 

— Разобрать пункт 5.2. Особенно интересна фраза в нем: «не более двух раз» — не ошибка ли это? Я правильно понимаю, что если арендатор хоть раз нарушит условия договора, то арендодатель может попросить освободить квартиру в течение 3 дней? Для чего тогда писать: «не более двух раз»? Также страховой депозит.

Выше уже все написал. 

— Пункт 5.3. — справедлив ли возврат депозита в течение 5 дней? По мне так депозит должен возвращаться в день расторжения договора, освобождения квартиры и передачи ключей. — а здесь как-то все не понятно. Также, в этом пункте не сказано про возврат депозита.

Верно не прописан. Об этом уже было оговорено. Однозначно вносить изменения в условия договора. 

Если у Вас возникли вопросы, напишите. Обсудим их более подробно. 

С уважением, юрист Дмитрий. 

Как однажды сказал знаменитый французский кардинал Ришелье: «Дайте мне несколько строчек, написанных рукой самого честного человека, и я найду в них то, за что его можно повесить»

Что-то подобное всегда можно найти и в вопросах, как ваш.

Но, если серьёзно, то по условиям договора, если вы решите расторгнуть договор раньше 30 дней, депозит вам обязаны будут вернуть в полном объёме, однако удержат аванс за неиспользованные дни. Вот собственно и всё.

В остальном здесь мудрить нечего. Хотя, если честно, договор составлен коряво.

Добрый день Дмитрий!

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ).

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом; порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.Таким образом, обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества, а обязанность арендатора по внесению арендных платежей является встречной по отношению к обязанности арендодателя предоставить имущество в пользование.

Согласно п. 2 ст. 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства.

В соответствии с частью 2 статьи 381.1 ГК РФ в случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 статьи 381.1, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Таким образом страховой депозит это и есть обеспечительный платеж который предусмотрен статьей 381.1 ГК РФ.

По остальным пунктам, согласен с коллегами.

Здравствуйте!

Добавлю  свою  позицию  по  Вашему  вопросу.

Начну  с  главного.

Поскольку  Вы  пишите

Договор заключается с арендодателем на которого имеется доверенность от собственника. Договор заключается на 11 месяцев.

В  этой  ситуации, перед  заключением  договора  найма, Вам необходимо  проверить  квартиру  на  юридическую «чистоту», желательно   познакомиться  с  самим  собственником, Вам  самим  внимательно  изучить  доверенность, я  так  понимаю  Вы  будете  вносить  платежи  доверенному  лицу- тогда  должно  быть  указано  на  это  в  самой доверенности.

Стоимость аренды квартиры 70000 р. в месяц + депозит 70000 р. + комиссия 50%.

50  процентов -  полагаю  это  комиссия  агенту  по  недвижимости, она  не  входит  в  арендную  плату.

1. Провести оценку качества самого составленного договора, стандартный ли это договор (часто используемый) или не совсем.

да, это  вполне   стандартный  договор, но  требующий  некоторых  исправлений.

2. Равноправный ли это договор для меня как арендатора или же больше преимуществ у арендодателя, если так то справедливы ли эти преимущества с учетом текущей общей практики по аренде квартир.

в  принципе, договор  равноценный, больших " перекосов" в  сторону  наймодателя  нет, кроме  условия  о  расторжении договора  найма при  невнесении  платы  более  одного  раза (пункт 5.2  Вашего  договора), это  противоречит  закону

Гражданский  кодекс РФ

Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения
 

2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;