Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

156 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
156 юристов сейчас на сайте
  1. Недвижимость
  2. Жилищное право

Приобретаем квартиру

Приобретаем квартиру. Продавец, являющийся собственником жилья (опекун прописанного) готов заключить договор купли-продажи, но в квартире ещё остаётся прописан инвалид, которого опекун обещает выписать через 1,5 месяца. Как нам перестраховаться от непредвиденных обстоятельств? Сделку необходимо заключить в ближайшие дни, потому что в банке взят кредит на приобретение ЭТОЙ квартиры.

20 Октября 2013, 21:45, вопрос №238816 шнаш, г. Новороссийск
400 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (6)

  • Юрист - Григорьев Руслан
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Рыбинск
    Общаться в чате

    Здравствуйте! В договоре купли-продажи следует указать, кто  зарегистрирован в квартире (ФИО) и когда он подлежат снятию с регистрационного учета «дата». В крайнем случае, если он добровольно не снимется с регистрационного учета, то обратитесь в суд с иском об утрате права пользования квартирой и снятии с регистрационного учета.

    Обезопасить Вы сможете себя лишь, если зарегистрированный снимется с регистрационного учета до заключения договора.


    Единственное, Вы не сможете снять с регистрационного учета лицо, которое отказалось от приватизации квартиры, но имело право на это. Обязательно проверьте правоустанавливающие документы на квартиру. (договор дарения, купли-продажи, договор приватизации)

    Если имела место приватизация, то лучше не рисковать, а дождаться снятия с регистрационного учета.

    20 Октября 2013, 21:58
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Бословякова Елена
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    Квартира, как я поняла,  будет в залоге у Банка, так что, в этом плане
    у вас хороший союзник, которому недееспособный, прописанный в квартире тоже
    (простите) банку  не нужен, многие банки,
    вообще осуществляют перевод  кредитных средств (или выемку их из
    банковской ячейки) только при предъявлении зарегистрированного свидетельства о
    праве собственности с отметкой об ограничениях (обременениях) и
    «чистой» справкой о зарегистрированных в квартире лицах.


    20 Октября 2013, 22:05
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Трифонова Юлия

    добрый вечер!

    Полностью согласна с коллегой Русланом, в договоре обязательно прописывается в течение какого времени лицо, проживающее в квартире должно сняться с регистрационного учета.

    Даже, если этого не произойдет, Вы, руководствуясь ст 292 ГК РФ о том, что при переходе права собственности на квартиру к другому лицу право пользования жилым помещением за членами семьи бывшего собственника не сохраняется, сможете выписать его в судебном порядке.

    А вот, если лицо, отказалось от участия в приватизации этой квартиры, его не удасться выписать никогда, даже через суд.  чтобы это проверить, посмотрите дату его прописки в квартире ( по выписке) и дату приватизации, был ли он зарегистрирован на момент приватизации квартиры.

    20 Октября 2013, 22:16
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Артемьев Роман Евгеньевич

    Добрый день, Шнаш!

    При заключении этой сделки будьте особо бдительны, так как, поскольку собственником является подопечное лицо и от его имени действует опекун, то применяются правила Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ
    (ред. от 02.07.2013)
    «Об опеке и попечительстве»
    (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.09.2013):

    Статья 20. Особенности распоряжения недвижимым имуществом, принадлежащим подопечному
     1. Недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением: 

    1) принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога; 

    2) отчуждения по договору ренты, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 

    3) отчуждения по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 

    4) отчуждения жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, принадлежащих подопечному, при перемене места жительства подопечного; 5) отчуждения недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое), если этого требуют интересы подопечного. 

    2. Для заключения в соответствии с частью 1 настоящей статьи сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего подопечному, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства, выданное в соответствии со статьей 21 настоящего Федерального закона. 

      Статья 21. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, затрагивающее осуществление имущественных прав подопечного

     1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного. 

    Таким образом, если договор состоится без согласия органа опеки, то последний обязан  незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. 

    Поэтому, перед подписанием договора убедитесь в наличии такого согласия, в ином случае Вы рискуете лишиться приобретенной квартиры.

    С уважением, Роман

    21 Октября 2013, 02:58
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Фролов Андрей
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист
    Общаться в чате

    Здравствуйте!

    Нет, согласия органов опеки не нужно, потому как, если не ошибаюсь, квартира не в собственности подопечного, а полностью принадлежит опекуну.

    Только если подопечный является также собственником квартиры надо учитывать приведенные положения закона об опеке, производные от ниже изложенных норм ГК РФ.

    В соответствии с п. 2 ст. 37 ГК РФ, опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, сделки по отчуждению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

    Согласно п. 2 ст. 32 ГК РФ опекуны являются представителями подопечных в силу закона и совершают от их имени и в их интересах все необходимые сделки.

    Следуя п. 3 ст. 182 ГК РФ, представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично.

    Таким образом, если подопечный также собственник и сделка совершается без согласия органа опеки или если деньги поступают не на счет подопечного, она может быть признана ничтожной в соответствии со ст. 168 ГК РФ как несоответствующая закону, а у Вас возникнет риск убытков по кредиту, потому как кредитный договор не перестанет действовать в случае ничтожности договор купли-продажи. 

    Кроме того, надо выяснить не у своего ли подопечного опекун приобрел квартиру, а если да, то соблюдены ли вышеприведенные правила.

    А так продать квартиру с зарегистрированными лицами можно, правда их потом нужно будет снимать с учета, но через суд (по п. 2 ст. 292 ГК РФ).

    Необходимо обратить внимание, что нельзя снять с регучета или выселить следующих:

    1) лиц, проживавших в квартире на момент приватизации и отказавшиеся от нее в пользу лица, впоследствии ставшего собственником, или давшие согласие как проживающие совместно с нанимателем на приватизацию в связи с тем, что уже использовали свое право на приватизацию в другом жилье, имеют право бессрочного пользования квартирой и выселить из нее невозможно (п. 18 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14
    «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»);

    2) если опекун приобрел квартиру по завещанию, в котором был завещательный отказ в виде возложения на наследника обязанности предоставить подопечному право пользования квартирой;

    3) если подопечный — рентополучатель по договору ренты. Такой договор регистрируется по Росреестре.

    По всем этим пунктам потребуйте от продавца доказательства обратного или запросите выписку в Росреестре со сведениями об этой квартире (последнее — лучше, потому как может содержать более актуальную информацию, в отличии от устаревших документов продавца). 

    21 Октября 2013, 03:49
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Артемьев Роман Евгеньевич

    Да, естественно, изложенное мной в ответе относится только к ситуации, когда подопечное лицо является собственником квартиры (ее части). Если не является, то согласие органов опеки и попечительства не требуется.

    21 Октября 2013, 04:28
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
stats