Какие риски при покупке нежилого помещения у ООО с учредителем в другой стране?

Здравствуйте

Ну тут всегда есть риск банкротства этого ооо — и что конкурсный управляющий будет эти сделки оспаривать- но это зависит от финансового состояния ооо.

Тут много оснований на самом деле — но как вариант- может быть вот эти

Статья 61.3. Оспаривание сделок должника, влекущих за собой оказание предпочтения одному из кредиторов перед другими кредиторами

1. Сделка, совершенная должником в отношении отдельного кредитора или иного лица, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка влечет или может повлечь за собой оказание предпочтения одному из кредиторов перед другими кредиторами в отношении удовлетворения требований, в частности при наличии одного из следующих условий:
сделка направлена на обеспечение исполнения обязательства должника или третьего лица перед отдельным кредитором, возникшего до совершения оспариваемой сделки;
сделка привела или может привести к изменению очередности удовлетворения требований кредитора по обязательствам, возникшим до совершения оспариваемой сделки;
сделка привела или может привести к удовлетворению требований, срок исполнения которых к моменту совершения сделки не наступил, одних кредиторов при наличии не исполненных в установленный срок обязательств перед другими кредиторами;
сделка привела к тому, что отдельному кредитору оказано или может быть оказано большее предпочтение в отношении удовлетворения требований, существовавших до совершения оспариваемой сделки, чем было бы оказано в случае расчетов с кредиторами в порядке очередности в соответствии с законодательством Российской Федерации о несостоятельности (банкротстве).

Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ
«О несостоятельности (банкротстве)»

и заранее от них нельзя застраховаться- потому что сегодня этих проблем нет- а завтра в ооо они могут появиться- начнется процедура в арбитражном суде и вот это все оспаривание — и вам уже тоже придется отбивать требования по возврату имущества. Особенно это опасно — если ооо вам в договоре купли продажи занизит цену- потом смогут доказать что ооо- не получило равнозначного возмещения от вас на продажу этого имущества. 

Если оплата была рыночной по договору-(и все деньги уплачены в срок по договору вовремя)  то оспорить сделку уже сложнее. 

Сейчас помещение продает этот Директор, а новый Учредитель находится в Латвии и может прислать только разрешение на продажу. Какие могут быть риски при этой сделке и как их избежать?

Анжелика

тут обязательно выяснить является ли сделка крупной для ооо или нет.

Крупная сделка- это когда отчуждают более 25% от активов ооо.

Но если ген директор и учредитель ооо — одно и тоже лицо- это можно не делать.

Так же обязательно возьмите выписку из егрн- посмотрите- нет ли там обременений, залогов каких то и тд. 

Или скажем зарегистрированного договора аренды в этом помещении.

Здравствуйте, Анжелика!

Чтобы обезопасить себя от потери денег в случае  срыва сделки или отказа в регистрации перехода права собственности на вас  в  договоре  следует указать, что оплата будет произведена после перехода на вас права собственности.

Также можете настоять, чтобы в договор включили положение, о том  что физическое  лицо,  подписавшее договор от имени  продавца (директор), является поручителем продавца по данной сделке. Этого достаточно для того чтобы в случае чего 

Риски, связанные с оспариванием  данной сделки в случае банкротства компании в последующем, есть, но они несущественны,  если вы  покупаете (и указываете в договоре купли-продажи) рыночную цену  помещения, а оплату производите безналичными  на расчетный счет. 

Также  нужно перед сделкой получить самостоятельно выписку из ЕГРН на данное помещение и  проверить  наличие ограничений на отчуждение данного помещения.

Вам также следует через сайт налоговой службы проверить нет ли записей о недостоверности  информации  в ЕГРЮЛ о генеральном директоре и участнике данной компании.

А так можно сказать, что покупать недвижимое имущество у юридического лица  менее рискованно, чем покупка недвижимости  у физического лица.

Здравствуйте, Анжелика!

согласен с коллегой, что основной риск это банкротство ООО, в результате чего сделка может быть признана по заявлению арбитражного управляющего недействительной в соответствии Федеральным законом от 26.10.2002 N 127-ФЗ«О несостоятельности (банкротстве)».

избежать признания сделки недействительной можно в случае приобретения объекта недвижимости по рыночной цене, т.е. необходимо перед сделкой провести оценку и по стоимости не ниже чем указана будет оценщиком приобрести объект.

кроме того, предварительно необходимо проверить ООО на предмет признаков банкротства, отсутствия в отношении него исков о признании банкротом и/или уже введенных процедур.

также Вам потребуется проверить сам объект на наличие обременений/ограничений, споров в отношении него с третьими лицами.

Сейчас помещение продает этот Директор, а новый Учредитель находится в Латвии и может прислать только разрешение на продажу.

Анжелика

это правильно, настаивайте на нотариально удостоверенном решении об одобрении участником сделки, с обязательным указанием в нем всех существенных условий сделки и вне зависимости от крупная она или нет. 

чтобы дополнительно защититься Вы можете застраховать титул, т.е. от риска утраты добросовестным приобретателем застрахованного объекта недвижимости вследствие лишения права собственности по причинам, не зависящим от страхователя, на основании вступившего в законную силу решения суда.