Существенное изменение проекта застройщиком без уведомления, ипотека, собственность

Question

Здравствуйте. Ситуация в следующем. Квартира в новостройке, Красногорский район, Московская область. По проекту в ДДУ в квартире предусмотрено 4 окна. Первые несколько лет дом так и строился, все 4 окна были. Под одним окном на земле был установлен газорегуляторный шкаф, строительство так и продолжалось, даже окна уже вставили. В декабре были получены разрешение на ввод в эксплуатацию и ЗОС. Нас пригласили на приёмку квартиры, но ещё до приемки мы увидели, что в квартире стало на одно окно меньше. Как раз над этим газорегуляторным шкафом. Окно просто замуровали и заделали облицовкой со стороны фасада. И важное дополнение, застройщик, кто передает квартиры, находится в стадии банкротства уже несколько лет и все счета арестованы, исполнительные производства там уже исчесляются в млрд рублей. Дома достраивает другой застройщик, но никакого сайта у него нет, никакой официальной информации, что он принял на себя обязательства по достройке у нас тоже нет. Но дома он достроил. Теперь вопросы: 1. Застройщик нас никак не информировал об изменении проекта, проектной декларации и т.д., о том, что окна теперь не будет. Если честно, я даже не уверен, что были внесены изменения в проект и декларацию, и кем-то утверждены. Сайт застройщика недоступен, проектной декларации у меня нет. Есть только план квартиры из дду. В каких структурах ее утверждают или кто, кроме самого застройщика, должен согласовать изменения в проекте? Как я понимаю, даже если всеми этот проект согласован, но меня не уведомили - то это нарушение и проект считается недействительным? 2. Отсутствие окна это существенная перепланировка, которая к тому же ведёт к изменению стоимости квартиры. Квартира куплена в ипотеку, после подписания апп нужно будет делать оценочной альбом, чтобы получить из банка закладную, чтобы зарегистрировать собственность. Но оценочный альбом будет не соответствовать проекту в ДДУ, план БТИ после обмера тоже будет не соответствовать, значит банк не даст закладную и мы не сможем зарегистрировать собственность. Правильно понимаю? Как лучше действовать в этих условиях? 3. Застройщик может отказаться восстановить окно, ссылаясь например на то, что газорегуляторный шкаф расположен слишком близко. И тут возникает вопрос, эта ошибка была допущена на этапе проектирования, что шкаф расположили так близко или на этапе строительства, когда проглядели этот момент и сделали не по проекту, а проект потом "подогнали" под существующие условия, увидели несоответствие требования установки этого шкафа и просто замуровали окно, и теперь везде все согласуется, кроме нашего дду. Как это можно узнать и в какие структуры писать письма? В администрацию? В мособлгаз? В министерство строительства? 4.Можем ли мы сами восстановить окно, чтобы планировка соответствовала дду, несмотря на то, что это будет уже нарушение каких-то норм установленных газовщиками, но нас эти нормы по идее не касаются? Раз окно по проекту было, значит оно должно быть, и значит должны были отодвинуть этот газорегуляторный шкаф, а не муровать окно. Был бы застройщик жив, договорились бы через суд, но т.к. идёт банкротство, то с застройщика даже компенсацию не получить. Квартиру пока не приняли. В общем, очень надеюсь на развернутый ответ, чтобы появилось понимание, а что вообще делать.

Роман Сиротин · Answer

Здравствуйте Иван! Согласно ФЗ о ДДУ если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков. Как следует из п. 3 Вашего обращения на данный момент у Вас нет ответа застройщика, которму Вы должны направить претензию и получить ответ-мотивированный и обоснованный нормами права, что и почему, тогда будет понятно куда можно обратиться кроме суда Согласно вышеизложенного Вы можете за свой счет исправить «оплошность» застройщика и обратиться за возмещение затрат (можете и не обращаться-это Ваше право), но за свой счет исправить можете. При этом хотелось бы предостеречь, от того, чтобы если будете исправлять за свой счет (делать окно), такие действия могут повлечь последствия по нарушению чьих-то прав, безопасности итп, что может повлечет для Вас проблеммы ( может такого и не будет, но этот вопрос Вам стоит продумать исходя из Вашей конкретной ситуации). Если все же решите возводить окно за свой счет обратитесь к профессионалам, заключите договор, предусмотрите в нем ответственность строителя/проектировщика за наступление последствий, связанных с исполнением работ по взведению окна. Пусть будет пункт, где строитель перед началом работ обязан убедиться в их безопасности, технической возможности и тп. и только после эьтого приступить к работе.

Николай Хитцов · Answer

Здравствуйте, Иван! Насколько я понял из вопроса, Ваш изначальный застройщик ушел в процедуру банкротства, а его обязательства и имущество было передано другому застройщику на основании ст. 201.15-2 Закона о несостоятельности (банкротстве) 1. Конкурсный управляющий (внешний управляющий) обращается в арбитражный суд с ходатайством о передаче имущества и обязательств застройщика приобретателю в течение десяти дней с даты поступления денежных средств от приобретателя в соответствии с определением об удовлетворении заявления о намерении. К указанному ходатайству прилагаются документы, подтверждающие поступление денежных средств в размере, который указан в определении арбитражного суда об удовлетворении заявления о намерении. Поэтому сейчас все требования относительно (в т.ч. и по качеству) передачи жилья нужно предъявлять новому застройщику 9. Перемена лиц в обязательствах, которые вытекают из заключенных застройщиком с участниками строительства договоров и в которых застройщик выступает должником, влечет за собой перевод на приобретателя обязательств застройщика по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений со дня передачи приобретателю объекта незавершенного строительства, земельного участка и обязательств застройщика по передаточному акту. Узнать, что это за новый застройщик Вы можете на сайте ЕФРСБ https://bankrot.fedresurs.ru Вам нужно найти информацию о банкротстве старого застройщика, и там Вы найдете сведения и новом застройщике. Что касается окна, то здесь нужно понимать, что согласно ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 25.12.2018) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» 1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов , а также иным обязательным требованиям. Проект к ДДУ является его неотъемлемой частью, и если в проекте это окно запланировано — оно должно там быть. Единственное, что необходимо внимательно ознакомится с договором, иногда в них указывается, что застройщик может по каким-то параметрам отступать от проекта. Поэтому Вы теперь имеете полное право отказаться от приемки объекта и по своему выбору потребовать 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков. Для этого Вам нужно подать в адрес нового застройщика соответствующую претензию заодно попросив его, чтобы он объяснил по какой причине он заделал окно. В дальнейшем, если недостатки не будут устранены, Вы сможете отказаться от договора и потребовать возврата уплаченного 3. В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона. Но оценочный альбом будет не соответствовать проекту в ДДУ, план БТИ после обмера тоже будет не соответствовать, значит банк не даст закладную и мы не сможем зарегистрировать собственность. Правильно понимаю? Как лучше действовать в этих условиях? Все это не является основанием отказа в регистрации права собственности на объект за Вами. Те же обмеры так вообще почти никогда не совпадают с теми, что были в проектах, и в ДДУ почти всегда делается оговорка, что размеры помещения могут отличаться по результатам строительства. Застройщик может отказаться восстановить окно, ссылаясь например на то, что газорегуляторный шкаф расположен слишком близко Это проблемы застройщика. Если устранить недостатки не представляется возможным, тогда пусть снижает цену либо вообще возвращает уплаченное. Сам по себе газорегуляторный шкаф с окном вряд ли связан, согласно СП 62.13330.2011* Газораспределительные системы от должен отстоять от дома на 10м, не важно есть в нем окна или нет. В общем, Вам нужно выходить на нового застройщика и выставлять претензию ему, а там уже действовать исходя из того, как он на Ваши требования отреагирует. С уважением, Н. Хитцов.