8 499 938-65-20
Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻‍⚖️
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.

Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
1300 ₽
Вопрос решен

Нужно заключить договор аренды земельного участка при переуступке прав аренды?

В 2003 году заключен договор аренды земельного участка на 3 года, до 01.09.2006.

Арендатор – юрлицо, арендодатель – город.

В 2017 году арендатор, договором переуступки права аренды земельного участка, через торги, переуступил право аренды юрлицу-2.

В 2018 году юрлицо-2 обратилось в соответствующий департамент города по вопросу заключения договора аренды на земельный участок, но получен отказ, согласно п. 2 ст. 621 и ст. 610.

Необходимо заключить договор аренды на этот земельный участок юрлицу-2 с городом.

Ваши предложения господа.

    Предмет договора
    .pdf
    Отказ
    .pdf
Уточнение от клиента

В рамках процедуры банкротства юрлица-1, юрлицо-2 на торгах признано победителем торгов в части этого имущества

19 мая 2019, 17:36
19 мая 2019, 16:16, Елена, г. Москва
Евгений Урванцев
Евгений Урванцев
Юрист, г. Кемерово

Доброго дня! Кто проводил торги? Странно, что на ГК рф ссылаются, тут преимущественное право у зк рф. Можете отказ прикрепить для изучения?

19 мая 2019, 16:35
0
0
0
0
Консультация юриста бесплатно
Владимир Балашов
Владимир Балашов
Юрист, г. Москва
10 рейтинг

Здравствуйте

Надо посмотреть письменный отказ.

Ссылка на ст. 621 гк тут ничего не дает

Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок
2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

это о продолжении аренды 1 юр лицом, если новый договор не заключался

с 2006 года — и далее на новый срок, а имуществом юр лицо пользовалось.

Тем более если были пройдены торги, если процедуру все прошли правильно- то отказа быть не должно — это уже итог так сказать торгов и вообще всей процедуры.

19 мая 2019, 16:36
1
0
1
0
Алексей Максименко
Алексей Максименко
Юрист, г. Самара
9.6 рейтинг

Здравствуйте, Елена.

Не совсем понятны основания отказа. Можете его выложить?

Раз была переуступка, и был соблюдены все необходимые требования по торгам, то по сути остаётся только формальность по переоформлению документов.

19 мая 2019, 16:37
1
0
1
0
В 2017 году арендатор, договором переуступки права аренды земельного участка, через торги, переуступил право аренды юрлицу-2.

Елена

Или у Вас торги проводил сам арендатор?

Тогда тут действительно будут проблемы, так как по общему правилу если арендатор победил на торгах, то самостоятельно он не может переуступать права:

Статья 448. ГК РФ Организация и порядок проведения торгов

7. Если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

19 мая 2019, 16:47

В договоре указано, «не осуществлять сделок с правом аренды без согласия Арендодателя».

Так как у Вас участок муниципальный, срок менее 5 лет, и в договоре указано на необходимость получение согласия, то к сожалению, такое согласие обязательно.

В соответствии со ст. 22 ЗК РФ

9. При аренде земельного участка, находящегося в государственной илимуниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

То есть, переуступка возможна без согласия если срок договора более 5 лет, либо если в договоре прямо указано, что согласие не требуется

Это правило сохраняется и в рамках банкротства, как указал Верховный суд РФ:

Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 26.02.2016 N 306-КГ15-15500 по делу N А72-13047/2014

Имущественные права аренды, которыми должник не вправе был распорядиться без согласия собственника земельного участка, не могут быть переданы другому лицу без его воли только лишь по одному основанию, связанному с признанием арендатора должником и со ссылкой на Закон о банкротстве. Указанные права могли быть переданы конкурсным управляющим в соответствии с положениями пунктов 5 и 9 статьи 22 Земельного кодекса только по договору аренды, заключенному на срок более пяти лет, или по договору, по которому не имелось ограничений для передачи права аренды.

И как указал далее ВС, конкурсный управляющий обязан был проверить возможность распоряжением правом аренды:

Отсутствие в статье 131 Закона о банкротстве указания на ограничение включения в конкурсную массу этого имущественного права не отменяет необходимости проверки возможности распоряжения этим правом конкурсным управляющим при удовлетворении требований кредиторов.

Такая позиция подтверждается и Арбитражным судом Московского округа в спорах с Департаментом по оспариванию отказов в перезаключении договора:

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 09.08.2016 N Ф05-10703/2016 по делу N А40-179911/2015

Суд апелляционной инстанции также сделал правильный вывод о необходимости получения согласия на совершения сделки от Департамента, с учетом правовой позиции, содержащейся в определении Верховного Суда Российской Федерации от 26.02.2016 N 306-КГ15-15500, согласно которой Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» не содержит положений, исключающих необходимость соблюдения, или о неприменении требований, содержащихся в статьях 607, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 22 Земельного кодекса Российской Федерации, поэтому объем полномочий по распоряжению правом аренды должника конкурсным управляющим должен был определяться условиями заключенного с собственником земельного участка договора аренды. Признание организации несостоятельной (банкротом) и включение права аренды земельного участка в конкурсную массу должника не являются сами по себе основанием для изменения условий договора, заключенного до возникновения указанных обстоятельств, до внесения в него соответствующих условий или прекращения обязательства.

19 мая 2019, 19:24
Юрий Колковский
Юрий Колковский
Юрист, г. Екатеринбург
10 рейтинг
В 2018 году юрлицо-2 обратилось в соответствующий департамент города по вопросу заключения договора аренды на земельный участок, но получен отказ, согласно п. 2 ст. 621 и ст. 610.

Елена

Здравствуйте. Заключения договора или его пролонгации? В отказе ссылаются на п.2 ст. 610 ГК РФ, но ведь это о неопределенном сроке договора. Вас предупреждали о его окончании? Судя по изложению вопроса, вроде бы нет.

19 мая 2019, 16:50
0
0
0
0
Елена
Елена
Клиент, г. Москва

Скан в приложении

19 мая 2019, 17:07

Если там в договоре стоит запрет на такую уступку — то все правильно, и если (как я понял торги проводили вы сами) это так- то ваши торги никак эту ситуацию не меняют.

И возможно по договору нужно согласие арендодателя на такую уступку. Без него- уступка незаконна.

19 мая 2019, 17:15
Григорий Арутюнов
Григорий Арутюнов
Юрист, г. Санкт-Петербург
9.4 рейтинг

Елена, доброго времени суток!

В 2017 году арендатор, договором переуступки права аренды земельного участка, через торги, переуступил право аренды юрлицу-2.

Елена

Из ответа администрации, который Вы выложили следует, что администрация фактически продолжает с Вами работы про предыдущему договору аренды, по которому Вам были переуступлены права.

Это также следует из статей на которые они ссылаются часть 2 статьи 621 ГК РФ.

Можете уточнить в связи с чем Вы хотите заключить именно новый договор, а не работать по старому?

19 мая 2019, 18:19
1
0
1
0
Елена
Елена
Клиент, г. Москва

Мы хотим допсоглашением изменить сторону договора (арендатора), основание — договор переуступки. Для приведения в соответствие.

19 мая 2019, 18:40

У Вас сторона договора изменилась автоматически путем заключения договора цессии. Единственны момент, который стоит проверить, возможно ли уступка по основному договору без согласия арендодателя. Если да — то заключение доп соглашений не обязательно.

19 мая 2019, 18:42
Услуги юристов в Москве
Мы договариваемся с юристами в каждом городе о лучшей цене.
Похожие вопросы
600 ₽
Вопрос решен
Земельное право
С муниципальными властями заключен договор аренды земельного участка (далее – ЗУ) с разрешенным видом использования: "под территорию автостоянки"
Здравствуйте! Помогите советом. В 1997г. с муниципальными властями заключен договор аренды земельного участка (далее – ЗУ) с разрешенным видом использования: «под территорию автостоянки». Согласно кадастровой выписке, категория земель где расположен ЗУ: земли населенных пунктов. В соответствии с действующими на настоящий момент Правилами землепользования и застройки территории городского округа (далее – ПЗЗ), арендуемый ЗУ расположен в территориальной зоне Т – зоне транспортной инфраструктуры и ему установлены следующие основные ВРИ: - хранение автотранспорта 2.7.1; - служебные гаражи 4.9; - объекты дорожного сервиса 4.9.1; - автомобильный транспорт 7.2; - ЗУ общего пользования 12.0. В 1998 г. арендатором на ЗУ без разрешения на строительство построено одноэтажное небольшое здание гаража. В связи с выкупом ЗУ (арендная плата с 01.01.2021г. выросла в несколько раз – за квартал она теперь составляет порядка 335 тыс. руб.) необходимо узаконить постройку здания гаража. Вопросы: 1. Правомочен ли арендатор без согласования с арендодателем выбирать вид разрешенного использования земельного участка из перечисленных в ПЗЗ видов разрешенного использования для конкретной категории земель, а именно – служебные гаражи 4.9? 2. Безальтернативно ли в данном случае применение пункта 1 статьи 615 ГК РФ (использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества) в случае попытки признания через суд права собственности на самовольную постройку?
07 апреля, 17:43, вопрос №3023549, Александр, г. Москва
5 ответов
Земельное право
Взыскание арендной платы за землю, если договор цессии признан недействительным
25 августа 2016 года по результатам торгов был заключен договор аренды земельного участка сроком на 20лет. ВАЖНО: к документации к торгам был представлен проект договора аренды, где одним из пунктов, в разделе Права Арендатора, а именно 5.1.2 «Передавать права и обязанности по Договору третьему лицу с уведомлением Арендодателя» в декабре 2016 года по договору уступки ( был должным образом зарегистрирован и вторая строна по договору, Администрация, уведомлена) в последующем этот участок еще раз переуступался. в феврале 2019 года Комитет по управлению государственным имуществом подает в районный суд о признании договоров цесси не действительными т к на основании п.7 ст 448 ГК РФ обязательства по договору должны быть исполнены лично победителем торгов. ВАЖНО: Суд полностью удовлетворяет требование, не смотря на апелляционную жалобу. признает договоры переуступки недействительными в возвращает права и обязанности по договору первому правообладателю, участнику аукциона. ВАЖНО вопрос: Первый цессионарий обратился в суд за взысканием оплачено им арендной платы, за тот период, который земельный участок был зарегистрирован в росреестре за ним. арендную плату вносил в комитет. Ссылаясь на п.2 ст 167 ГК РФ. Я считаю, что данные требования не совсем законны, в соответствии со ст 65 ЗК рф использование земли, является платным. Фактически он пользовался землей и право на тот момент, до признания договора цессии недействительным было за ним зарегистрировано. Есть ли шансы оспорить иск с требованием компенсации арендной платы?
26 февраля 2020, 12:14, вопрос №2697315, Татьяна Шевцова, г. Волгоград
1 ответ
Договорное право
Признать договор недействительным, один пункт нарушает закон. Какую норму применить
25 августа 2016 года ( подходит крайний давности) по результатам торгов был заключен договор аренды земельного участка сроком на 20лет. к документации к торгам был представлен проект договора аренды, где одним из пунктов,в разделе Права Арендатора , а именно 5.1.2 "Передавать права и обязанности по Договору третьему лицу с уведомлением Арендодателя" что на момент подачи заявки и участия в аукционе являлось РЕШАЮЩИМ фактором. в декабре 2016 года по договору уступки ( был должным образом зарегистрирован и вторая строна по делу уведомлена) в последующем этот участок еще раз переуступался. в феврале этоо года Комитет по управлению государственным имуществом подает в районный суд о признании договоров цесси не действительными т к на основании п.7 ст 448 ГК РФ обязательства по договору должны быть исполнены лично победителем торгов. Суд полностью удовлетворяет требование ( РЕШЕНИЕ ПРИКРЕПЛЮ), не смотря на апеляционную жалобу. признает договоры переуступки недействительными в возвращает права и обязанности по договору первому правообладателю , участнику аукциона. Но это ему не нужно. Там фактически после него за аренду платежи не вносились и образовалась значительная задолженность. Кроме того договор аренды, изначально был заключен по заблуждению, т к основной пункт противоречит закону. на какую норму сослаться? рассматриваю 168.. Прошу совета
15 августа 2019, 18:25, вопрос №2473621, Татьяна Шевцова, г. Волгоград
2 ответа
Земельное право
Переуступка з/у арендатором при введении в отношении него процедуры наблюдения
Между Арендодателем и Арендатором был заключен договор аренды земельного участка. Арендатор недобросовестно исполнял свои обязанности, не платил арену и не обрабатывал участок (с/х назначение). Был подан иск о взыскании и расторжении договора аренды. Позже, другой организацией был подан иск о признании Арендатора банкротом, введена процедура наблюдения. Арендатор недавно прислал уведомление о том, что он переуступил участок, договор еще не зарегистрирован. Может ли Арендодатель в данной ситуации как-то помешать заключению и регистрации данного договора переуступки? Что для этого нужно?
01 февраля 2018, 12:47, вопрос №1892393, Екатерина, г. Пенза
1 ответ
300 ₽
Вопрос решен
Земельное право
Аренда без торгов
1. Мною заключен договор аренды земельного участка для «Индивидуального жилищного строительства» сроком на 3 года 04 декабря 2014 г. на основании торгов, на которых я был единственным участником. Я строю жилой дом. Учитывая, что я не могу осуществить кадастровый учет жилого дома по декларации (Срок аренды менее 5 лет) решил заключить новый договор аренды на срок 20 лет . Подал заявление в администрацию на заключение нового договора аренды на основании п.32 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ. Мне отказано в заключении нового договора без проведения торгов на основании п.4 ст. 36.6 ЗК т.е., ссылаясь на то что мною был заключен договор аренды на торгах. Прошу разъяснить: 1. Могу ли я заключить договор аренды земельного участка без проведения торгов ? 2. Правомерно ли применять изменения, внесенные в Земельный кодекс с 1 марта 2015 г., к правоотношениям вступившим до его принятия?
08 ноября 2016, 18:01, вопрос №1417589, Анатолий, г. Темников
5 ответов
Дата обновления страницы 19.05.2019