Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Гостиница распродает свои номера под апартаменты. Могут ли не продлить аренду земли под дом?
Гостиницы Алтай и Восход на алтуфьевском шоссе в москве продают свои номера как апартаменты гостиничного типа. Здание у них в собственности, а вот земля в аренде до 2026 года. Стоит ли покупать такое помещение? каков риск того что аренду могут не продлить или например она подорожает и из-за этого жкх например станет гораздо дороже? какие юще нюансы стоит учитывать? налог на апартаменты гостиничного типа составляет 1,5% от кадастровой стоимости в год, верно? (в отличии от 0,5% за жилые квартиры), а стоимость жкх ничем не регламентируется?
Уважаемый Дмитрий, здравствуйте!
Насчет аренды земельного участка не вижу причин опасаться.
Собственники помещений в данном здании в силу закона имеют право на получение земельного участка в аренду, так что истечение в 2026 году срока текущей аренды никак не отразится на возможности использования з/у:
Статья 39.20 Земельного кодекса РФ
В случае, если… помещения в… здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.
Любой из собственников помещений может обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.
В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления уполномоченный орган направляет иным правообладателям помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.
Стоит ли покупать такое помещение?
По крайней мере, риска потерять его из-за отсутствия права на землю, нет.
каков риск того что аренду могут не продлить или например она подорожает и из-за этого жкх например станет гораздо дороже?
Даже если аренду не продлят, собственники помещений заключат договор аренды с администрацией самостоятельно.
Рост арендной платы исключать нельзя, так как, как правило, она определяется исходя из кадастровой стоимости, а она регулярно пересматривается в сторону увеличения.
налог на апартаменты гостиничного типа составляет 1,5% от кадастровой стоимости в год, верно? (в отличии от 0,5% за жилые квартиры)
Да, верно.
стоимость жкх ничем не регламентируется?
Поскольку апартаменты не относятся к жилью, то коммунальные услуги будут рассчитываться как для коммерческого помещения. Стоимость тарифа будет зависеть от того, с какой компанией и на каких условиях застройщик заключит договор.
С уважением, Артемьев Роман
P.S. При возникновении других вопросов или необходимости в подготовке документов - обращайтесь в чат к юристу.
Дмитрий, здравствуйте!
С покупкой апартаментов, да и вообще имущества юридического лица нужно быть более внимательным к законности отчуждения юрлицом этого имущества.
Вам необходимо проанализировать всю историю возникновения права собственности у продавца и предыдущих владельцев. Так же придется изучить вопрос отсутствия банкротства продавца в перспективе.
Дело в том, что в случае банкротства юридического лица конкурсный управляющий может обратиться в суд с иском об оспаривании сделок, совершенных от имени юридического лица (ст. 61.1 — 61.9 Закона N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».
Договор купли продажи нужно сверить не только с планом БТИ, но и удостовериться, что кадастровый номер объекта соответствует плану.
Относительно земельного участка — согласен с коллегой об отсутствии рисков в этом вопросе. Гостиничный комплекс построен в 1957 году, вопросы незаконной постройки и прочие моменты, которые всплывают с новостроем в Вашем случае отпадают. Тут главное — правоспособность продавца. Там вопросы начиная от законности возникновения права собственности у самого продавца, наличия признаков банкротства, решение собрание учредителей о крупных сделках и прочих моментов.
спасибо большое! а по налогам правильно понял, что на аппартаменты гостиничного типа придется платить и налог на землю и налог на саму площадь 1,5% от кадастровой стоимости да? интересно, могут ли быть какие-то ограничения например в виде перебоев в водоснабжении или что сдавать не разрешат?
Налог на землю Вам платить не придется пока она находится в аренде.
На нежилое помещение налог действительно 1.5 %, при чем в отличие от жилого помещения никаких льгот в виде необлагаемых метров (как в жилом) нету.
Сдавать в аренду Вам запретить не могут — помещение коммерческое и изначально предполагает извлечение прибыли, в том числе и сдачей в аренду. Вам важно определиться с формой деятельности и системой налогообложения. Можете открыть ИП, можете ООО, либо вообще зарегистрироваться в качестве самозанятого. Везде есть как плюсы, так и минусы. Можете к примеру зарегистрировать ИП и перейти на спецрежим налогообложения для самозанятых. Тогда не потребуется кассовый аппарат, проще будет с бухгалтерией (и чеки и расчет налогов в одном приложении на смартфоне, которое специально разработала налоговая инспекция для самозанятых).
Я бы внимательно отнесся к кадастровой стоимости объекта. Не является ли она завышенной и не придется ли её оспаривать в дальнейшем.
ТАк же поинтересуйтесь у продавца — что за управляющая компания будет обслуживать дом. Зачастую продавцы навязывают свои управляющие компании и потом начинается длительная эпопея войны собственников с произволом управленцев, с завышенными тарифами и т.п.
Если честно — как-то всё уж слишком заманчиво.
Добрый день!
СП 160.1325800.2014 Здания и комплексы многофункциональные. Правила проектирования
3.1 апартаменты: Жилые помещения, предназначенные для временного проживания, могут проектироваться в виде гостиничных номеров или квартирного типа для временного проживания (например, при сдаче внаем).
Гостиничное обслуживание
Размещение гостиниц, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них
4.7
По виду разрешенного использования земельного участка все соответствует требованиям, но эти гостиницы устаревшие и требуется реконструкция (снос), а как Москва отнесется к тому, что они не станут гостиницами как таковыми, необходимо видеть договор аренды земельных участков.
Группа ВТБ выставила на продажу 11 московских отелей. ОАО «Гостиничная компания» распродается по частям. Нет прибыли!!!
Примите во внимание и возможное банкротство при котором будет неизвестна судьба ваших средств.
Прежде чем принять решение посмотрите договоры аренды земли, в них могут быть условия не допускающие прекращение деятельности гостиницы и перевод в апартаменты разных и множества собственников.
Добрый день, Дмитрий.
Я бы начал свой ответ только после изучения договора аренды земельного участка, поскольку надо смотреть целевое назначение использования участка. Вы можете выложить текст договора?
Также добавлю, что в силу п. 3 ст. 552 ГК РФ продажа помещений в здании, расположенном на арендованном земельном участке, допускается с сохранением права пользования таким земельным участком. Однако нужно смотреть договор аренды, поскольку возможно противоречие условиям пользования участком.
3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
спасибо большое за ответ! а у кого земля в собственности роли не играет (государство или юр лицо например)? при покупке получается главное это убедиться что дкп именно на конкретное помещение по плану БТИ и если такой дкп уже будет на руках у владельцев апартаментов то снести такое здание уже будет проблематично да? +еще интересно, если не дай Бог дом с апартаментами все-таки решит снести (например городу понадобится земля) то есть ли какой-то закон, который регулирует в каком размере будет выплачена компенсация собственникам апартаментов?
Собственники здания имеет право на землю под ним независимо от того, в чей собственности земля.
Снести здание могут только в случае изъятия земельного участка под городские или государственные нужды — например, если в генеральном плане застройки города на этом месте запланирован объект городской инфраструктуры (дорога, парк и т.п.)
При таком изъятии всем собственникам зданий, строений выплачивается компенсация в размере рыночной стоимости. Это предусмотрено Земельным кодексом
«ст.56.8
В случае, если одновременно с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таких земельных участках и принадлежащих правообладателям таких земельных участков объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов недвижимого имущества, право частной собственности на которые подлежит прекращению»
Что касается оформления покупки апартаментов — они должны иметь кадастровый номер, что означает что они зарегистрированы как объекты недвижимости, также можете заказать выписку из реестра, чтобы убедиться, что в отношении этого объекта нет ограничений.