Необходимо проанализировать договор на аренду офиса, описать основные "подводные камни" и дать рекомендации по внесению изменений в договор, если таковые требуются. Субарендатором выступает Индивидуальный Предприниматель.
Здравствуйте
обязательно попросите копию договора- по п. 1.4.
На момент заключения настоящего Договора, Субарендодатель распоряжается Помещением на основании Договора аренды нежилого помещения № 9А-1 от «14» февраля 2018г., заключенного между ООО «Бизнес — Центр «9А» (бывшее название — ООО «Редут Центр») и ООО «Девять А».потому что там может быть что- сдача в субаренду- только с согласия собственника- изначального арендодателя.
И если такого письма нет- надо его обязательно сделать от имени собственника до подписания этой субаренды.
Это требование гк- ст 615- пользоваться имуществом обязаны и арендатор и субарендатор- на условиях договора.
3.1.8.направлять Субарендатору какие – либо уведомления или сообщения, касающиеся исполнения договора, в том числе об имеющейся задолженности, заказным письмом, электронной почте, СМС – сообщениям или доставлять лично по юридическим (почтовым) адресам сторон с получением под расписку уполномоченными лицами.
смс лучше убрать
вот это надо удалить
3.1.9. удерживать находящееся в Помещении имущество Субарендатора за нарушение обязательств по уплате арендной платы, в то числе любой ее составляющейся и иных денежных обязательств Субарендатора перед Субарендодателем, а также за совершение Субарендатором любых иных действий, повлекших причинение имущественного ущерба Субарендодателю или собственнику Помещения. Об удержании имущества составляется Акт, который подписывается сторонами (представителями сторон). Если Субарендатор отказывается от подписания Акта, то данный факт фиксируется в Акте с привлечением двух свидетелей. Обращение взыскания на удержанное имущество осуществляется во внесудебном порядке;
удержание имущества всегда опасно- пропажей, или проблемами с его вывозом- могут просто козни на этом основании строить, даже если с вашей стороны были какие то мелкие недоплаты, нарушения и т.д
3.1.11. потребовать от Субарендатора досрочного внесения аренной платы, но не более чем за 2 (два) срока подряд, если Субарендатором были неоднократно нарушены сроки уплаты арендной платы (2 и более раз), или на длительный период задерживалась арендная плата (более чем на 20 календарных дней);
тоже лучше убрать- то есть они будут просить платить вперед. на основании прошлых просрочек
3.2.2.производить за свой счет неотделимые улучшения Помещения, перепланировку или переоборудование Помещения только при условии получения письменного согласия Субарендодателя и согласования с ним этих улучшений, перепланировки, переоборудования, в части состава и порядка производства соответствующих работ и использования для этого материалов. С момента возврата Помещения Субарендодателю, неотделимые улучшения Помещения, перепланировка или переоборудование Помещения переходят в собственность Субарендодателя. Стоимость произведенных Субарендатором неотделимых улучшений Помещения, перепланировки и переоборудования Помещения в любом случае возмещению не подлежит, а также:
тут везде речь о согласование с субарендодателем — но такие вещи- обычно всегда согласовываются с собственником- арендодателем изначальным — правда этот момент может быть решен по договору между ними- надо иметь в виду.
Здравствуйте.
1.4. На момент заключения настоящего Договора, Субарендодатель распоряжается Помещением на основании Договора аренды нежилого помещения № 9А-1 от «14» февраля 2018г., заключенного между ООО «Бизнес — Центр «9А» (бывшее название — ООО «Редут Центр») и ООО «Девять А».
обязательно копию договора.
3.1.5.на возмещение убытков, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением Субарендатором своих обязательств по настоящему договору;
3.1.6. потребовать от Субарендатора возмещения убытков, если при возврате Помещения будут выявлены недостатки, свидетельствующие об ухудшении Помещения, зафиксированные в акте возврата;
доказанных убытков
3.1.7.произвести обременение Помещения обязательствами, не ухудшающими права пользования и владения Субарендатора;
это бы я убрал
3.1.9. удерживать находящееся в Помещении имущество Субарендатора за нарушение обязательств по уплате арендной платы, в то числе любой ее составляющейся и иных денежных обязательств Субарендатора перед Субарендодателем, а также за совершение Субарендатором любых иных действий, повлекших причинение имущественного ущерба Субарендодателю или собственнику Помещения. Об удержании имущества составляется Акт, который подписывается сторонами (представителями сторон). Если Субарендатор отказывается от подписания Акта, то данный факт фиксируется в Акте с привлечением двух свидетелей. Обращение взыскания на удержанное имущество осуществляется во внесудебном порядке;
тоже лучше убрать. Потом дольше разбираться на каком основании оно удерживается.
3.2.1.знакомиться с документами, подтверждающими права Субарендодателя на распоряжение Помещением;
получать копии
3.2.2.производить за свой счет неотделимые улучшения Помещения, перепланировку или переоборудование Помещения только при условии получения письменного согласия Субарендодателя и согласования с ним этих улучшений, перепланировки, переоборудования, в части состава и порядка производства соответствующих работ и использования для этого материалов. С момента возврата Помещения Субарендодателю, неотделимые улучшения Помещения, перепланировка или переоборудование Помещения переходят в собственность Субарендодателя. Стоимость произведенных Субарендатором неотделимых улучшений Помещения, перепланировки и переоборудования Помещения в любом случае возмещению не подлежит, а также:
в этом пункте и дальше лучше везде получать согласие собственника.
3.4.10.принимать все необходимые меры для недопущения курения табака в Помещении и в здании, в том числе контролировать соблюдение работниками и посетителями Субарендатора ограничений, установленных Федеральным законом от 23.02.2013г. №15 – ФЗ «Об охране здоровья граждан от воздействия окружающего табачного дыма и последствий потребления табака» и настоящим договором в отношении курения табака;
лучше тут уточнить в отношении кого меры. Ваших сотрудников и посетителей, например. Не можете же Вы за всех отвечать.
4.4. Внесение изменений в условия договора в части установления размера арендной платы может быть произведено Субарендодателем в одностороннем порядке, с уведомлением Субарендатора о соответствующем изменении, но не позднее 10 – ого числа месяца, предшествующего месяцу, в котором планируется такое изменение.
Уведомление об изменении размера арендной платы направляется Субарендатору Субарендодателем ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении либо передается через нарочного под подпись в получении. Новый размер арендной платы устанавливается с первого числа месяца, следующего за месяцем получения Субарендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор.
лучше через дополнительное соглашение
4.6. Субарендодатель вправе засчитать в счет исполнения обязательства из суммы обеспечительного платежа любую задолженность Субарендатора по настоящему договору, в том числе задолженность по внесению арендной платы, пени за ее несвоевременную уплату.
тут лучше не любую, а документально подтверждённую задолженность.
5.1.В случае нарушения Субарендатором срока внесения арендной платы или иных причитающихся Субарендодателю платежей по настоящему договору Субарендатор уплачивает пеню в
размере 0,1% от ставки месячной арендной платы за каждый день просрочки.
большая неустойка
5.3.В случае причинения ущерба имуществу Субарендодателя, включая Помещение, Субарендатор обязуется в течение 10 (Десяти) календарных дней возместить Субарендодателю сумму причиненного ущерба на основании составленной Субарендодателем сметы. В случае несогласия Субарендатора с размером ущерба, определенным Субарендодателем, сумма ущерба определяется в соответствии с независимым
экспертным заключением.
опять вопрос установления Вашей именно вины.
в связи с этим пунктом
3.1.8.направлять Субарендатору какие – либо уведомления или сообщения, касающиеся исполнения договора, в том числе об имеющейся задолженности, заказным письмом, электронной почте, СМС – сообщениям или доставлять лично по юридическим (почтовым) адресам сторон с получением под расписку уполномоченными лицами.
в конце надо указывать номера телефонов и e-mail, по которым допускается такой обмен информации.
Здравствуйте.
Ну для начала вам необходимо ознакомиться с первоначальным договором аренды, чтобы понять имеет ли субарендодатель право таким образом распоряжаться этим имуществом и на какой срок договор аренды заключен.
По самому договору субаренды ни чего критичного не увидела, но обратите внимание на следующее:
1. Субарендодатель имеет право в одностороннем порядке увеличивать размер арендной платы (не чаще 1 раз год), вашего согласие на это не требуется, вы только письменно об этом уведомляетесь.
2. Если вы в срок не внесете арендную плату, вас могут выставить, расторгнув договор в одностороннем порядке, так что оплачивайте во время.
3. Если в друг вы в первые 6 мес захотите переехать и расторгнуть этот договор, то обеспечительный платеж не будет вам возвращен.
просто иметь в виду, это в общем то требования закона, но все равно
опять момент на счет согласия арендодателя- собственника
п. 3.4.13 — текущий ремонт — на вас
лучше чтобы арендная плата менялась через доп соглашение — а не уведомление как сейчас
п. 4.5 и далее обеспечительный платеж -и он же еще и будет штрафом и не будет возвращаться если вы уведомите о расторжении менее чем за 6 мес- это надо исправлять считаю
просто имей в виду- в случае суда- это будет ас татарстана