Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Разрешенное использование земель:объекты размещения общежитий, объекты размещения гостиниц и проч. мест временного проживания
Здравствуйте!
Меня интересует вопрос покупки "нежилого помещения"/"апартаментов"(долевое участие в строительстве). Какие риски есть у собственности нежилого помещения, используемого как жилое?
Можно ли будет переоформить в последствие в жилое имущество с правом прописки?
Насколько ,вообще, рискованно участвовать в долевом строительстве такого вида жилья по объекту капитального строительства гостиницы с апартаментами квартирного типа?
Какими правами владеют собственники таких "нежилых помещений/апартаментов" и какие услуги должны оказывать гос.организации в соответствии с законодательство РФ.
Меня интересует любая информация о данном виде жилья.
Проектная декларация застройщика в прикрепленном файле.
Заранее спасибо за ответы.
С уважением, Екатерина
- MONARCH NEDVIGIMOST.pdf
Уважаемая Екатерина!
Недавно подобный вопрос обсуждался вот здесь, посмотрите: pravoved.ru/question/231270/
Регистрация в аппартаментах возможно только временная сроком на 5 лет только в тех, которые имеют статус гостиницы, далее придется продлевать. Коммунальные платежи чуть выше, поскольку применяются повышающие коэффициенты.
Здравствуйте, Екатерина!
Можно перевести нежилое в жилое, если эти апартаменты отвечают требованиям, установленным Постановлением Правительства РФ:
II. Требования, которым должно отвечать жилое помещение
9.
Жилые помещения должны располагаться преимущественно в домах,
расположенных в жилой зоне в соответствии с функциональным зонированием
территории. 10.
Несущие и ограждающие конструкции жилого помещения, в том числе
входящие в состав общего имущества собственников помещений в
многоквартирном доме, должны находиться в работоспособном состоянии, при
котором возникшие в ходе эксплуатации нарушения в части деформативности
(а в железобетонных конструкциях — в части трещиностойкости) не
приводят к нарушению работоспособности и несущей способности
конструкций, надежности жилого дома и обеспечивают безопасное пребывание
граждан и сохранность инженерного оборудования.Основания
и несущие конструкции жилого дома, а также основания и несущие
конструкции, входящие в состав общего имущества собственников помещений в
многоквартирном доме, не должны иметь разрушения и повреждения,
приводящие к их деформации или образованию трещин, снижающие их несущую
способность и ухудшающие эксплуатационные свойства конструкций или
жилого дома в целом. 11.
Жилое помещение, равно как и общее имущество собственников помещений в
многоквартирном доме, должно быть обустроено и оборудовано таким
образом, чтобы предупредить риск получения травм жильцами при
передвижении внутри и около жилого помещения, при входе в жилое
помещение и жилой дом и выходе из них, а также при пользовании
инженерным оборудованием и обеспечить возможность перемещения предметов
инженерного оборудования соответствующих помещений квартир и
вспомогательных помещений дома, входящих в состав общего имущества
собственников помещений в многоквартирном доме. При этом уклон и ширина
лестничных маршей и пандусов, высота ступеней, ширина проступей, ширина
лестничных площадок, высота проходов по лестницам, подвалу,
эксплуатируемому чердаку, размеры дверных проемов должны обеспечивать
удобство и безопасность передвижения и размещения. 12.
Жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами
(электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение,
водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах
также и газоснабжение). В поселениях без централизованных инженерных
сетей в одно- и двухэтажных зданиях допускается отсутствие водопровода и
канализированных уборных. 13.
Инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение,
водоотведение, лифты и др.), оборудование и механизмы, находящиеся в
жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества
собственников помещений в многоквартирном доме, должны соответствовать требованиям
санитарно-эпидемиологической безопасности. Устройство вентиляционной
системы жилых помещений должно исключать поступление воздуха из одной
квартиры в другую. Не допускается объединение вентиляционных каналов
кухонь и санитарных узлов (вспомогательных помещений) с жилыми
комнатами.Кратность
воздухообмена во всех вентилируемых жилых помещениях должна
соответствовать нормам, установленным в действующих нормативных правовых
актах. 14.
Инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение,
водоотведение, лифты и др.), находящиеся в жилых помещениях, а также
входящие в состав общего имущества собственников помещений в
многоквартирном доме, должны быть размещены и смонтированы в
соответствии с требованиями безопасности, установленными в действующих
нормативных правовых актах,
и инструкциями заводов — изготовителей оборудования, а также с
гигиеническими нормативами, в том числе в отношении допустимого уровня
шума и вибрации, которые создаются этими инженерными системами. 15.
Наружные ограждающие конструкции жилого помещения, входящие в состав
общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны
иметь теплоизоляцию, обеспечивающую в холодный период года относительную
влажность в межквартирном коридоре и жилых комнатах не более 60
процентов, температуру отапливаемых помещений не менее +18 градусов по
Цельсию, а также изоляцию от проникновения наружного холодного воздуха,
пароизоляцию от диффузии водяного пара из помещения, обеспечивающие
отсутствие конденсации влаги на внутренних поверхностях
несветопрозрачных ограждающих конструкций и препятствующие накоплению
излишней влаги в конструкциях жилого дома. 16.
Жилые помещения, а также помещения, входящие в состав общего имущества
собственников помещений в многоквартирном доме, должны быть защищены от
проникновения дождевой, талой и грунтовой воды и возможных бытовых
утечек воды из инженерных систем при помощи конструктивных средств и
технических устройств. 17.
Доступ к жилому помещению, расположенному в многоквартирном доме выше
пятого этажа, за исключением мансардного этажа, должен осуществляться
при помощи лифта. 18.
Допустимая высота эксплуатируемого жилого дома и площадь этажа в
пределах пожарного отсека, входящего в состав общего имущества
собственников помещений в многоквартирном доме, должны соответствовать
классу конструктивной пожарной опасности здания и степени его
огнестойкости, установленным в действующих нормативных правовых актах, и
обеспечивать пожарную безопасность жилого помещения и жилого дома в
целом. 19.
В реконструируемом жилом помещении при изменении местоположения
санитарно-технических узлов должны быть осуществлены мероприятия по
гидро-, шумо- и виброизоляции, обеспечению их системами вентиляции, а
также при необходимости должны быть усилены перекрытия, на которых
установлено оборудование санитарно-технических узлов. 20.
Объемно-планировочное решение жилых помещений и их расположение в
многоквартирном доме, минимальная площадь комнат и помещений
вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения
гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилых
помещениях (кроме прихожей и коридора), должны обеспечивать возможность
размещения необходимого набора предметов мебели и функционального
оборудования с учетом требований эргономики. 21.
В жилом помещении требуемая инсоляция должна обеспечиваться для одно-,
двух- и трехкомнатных квартир — не менее чем в одной комнате, для
четырех-, пяти- и шестикомнатных квартир — не менее чем в 2 комнатах.
Длительность инсоляции в осенне-зимний период года в жилом помещении для
центральной, северной и южной зон должна отвечать соответствующим санитарным нормам. Коэффициент естественной освещенности в комнатах и кухнях должен быть не менее 0,5 процента в середине жилого помещения. 22.
Высота (от пола до потолка) комнат и кухни (кухни-столовой) в
климатических районах IА, IБ, IГ, IД и IVа должна быть не менее 2,7 м, а
в других климатических районах — не менее 2,5 м. Высота
внутриквартирных коридоров, холлов, передних, антресолей должна
составлять не менее 2,1 м. 23. Отметка пола жилого помещения, расположенного на первом этаже, должна быть выше планировочной отметки земли.Размещение жилого помещения в подвальном и цокольном этажах не допускается. 24.
Размещение над комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни не
допускается. Размещение уборной, ванной (душевой) в верхнем уровне над
кухней допускается в квартирах, расположенных в 2 уровнях. 25. Комнаты и кухни в жилом помещении должны иметь непосредственное естественное освещение.Естественного
освещения могут не иметь другие помещения вспомогательного
использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и
иных нужд, а также помещения, входящие в состав общего имущества
собственников помещений в многоквартирном доме (коридоры, вестибюли,
холлы и др.). Отношение площади световых проемов к площади пола комнат и
кухни следует принимать с учетом светотехнических характеристик окон и
затенения противостоящими зданиями, но не более 1: 5,5 и не менее 1:
8, а для верхних этажей со световыми проемами в плоскости наклонных
ограждающих конструкций — не менее 1: 10. 26.
В жилом помещении допустимые уровни звукового давления в октавных
полосах частот, эквивалентные и максимальные уровни звука и проникающего
шума должны соответствовать значениям, установленным в действующих
нормативных правовых актах,
и не превышать максимально допустимого уровня звука в комнатах и
квартирах в дневное время суток 55 дБ, в ночное — 45 дБ. При этом
допустимые уровни шума, создаваемого в жилых помещениях системами
вентиляции и другим инженерным и технологическим оборудованием, должны
быть ниже на 5 дБА указанных уровней в дневное и ночное время суток.Межквартирные стены и перегородки должны иметь индекс изоляции воздушного шума не ниже 50 дБ. 27.
В жилом помещении допустимые уровни вибрации от внутренних и внешних
источников в дневное и ночное время суток должны соответствовать
значениям, установленным в действующих нормативных правовых актах. 28.
В жилом помещении допустимый уровень инфразвука должен соответствовать
значениям, установленным в действующих нормативных правовых актах. 29.
В жилом помещении интенсивность электромагнитного излучения
радиочастотного диапазона от стационарных передающих радиотехнических
объектов (30 кГц — 300 ГГц) не должна превышать допустимых значений,
установленных в действующих нормативных правовых актах. 30.
В жилом помещении на расстоянии 0,2 м от стен и окон и на высоте 0,5 —
1,8 м от пола напряженность электрического поля промышленной частоты 50
Гц и индукция магнитного поля промышленной частоты 50 Гц не должны
превышать соответственно 0,5 кВ/м и 10 мкТл. 31.
Внутри жилого помещения мощность эквивалентной дозы облучения не должна
превышать мощность дозы, допустимой для открытой местности, более чем
на 0,3 мкЗв/ч, а среднегодовая эквивалентная равновесная объемная
активность радона в воздухе эксплуатируемых помещений не должна
превышать 200 Бк/куб. м. 32.
Концентрация вредных веществ в воздухе жилого помещения не должна
превышать предельно допустимых концентраций для атмосферного воздуха
населенных мест, установленных в действующих нормативных правовых актах.
При этом оценка соответствия жилого помещения требованиям, которым оно
должно отвечать, проводится по величине предельно допустимых
концентраций наиболее гигиенически значимых веществ, загрязняющих
воздушную среду помещений, таких, как оксид азота, аммиак, ацетальдегид,
бензол, бутилацетат, дистиламин, 1,2-дихлорэтан, ксилол, ртуть, свинец и
его неорганические соединения, сероводород, стирол, толуол, оксид
углерода, фенол, формальдегид, диметилфталат, этилацетат и этилбензол.
Риски присутствуют! Одна гарантия от государства, что Ваши апартаменты не будут проданы дважды другим еще покупателям.Насколько, вообще, рискованно участвовать в долевом строительстве такого
вида жилья по объекту капитального строительства гостиницы с
апартаментами квартирного типа?
Но сроки застройщики зачастую срывают. Люди бывает годами ждут свои квартиры, пишут жалобы во все государственные органы, но, если у застройщика не хватает финансов, то никто Вам не поможет.
Закон предусматривает расторжение договора в случае нарушения срока, суд будет на стороне участника долевого строительства, но после судебных разбирательств начинается исполнительное производство и взыскать бывает с застройщиков свои присужденные денежные средств очень сложно!
На данные отношения не распространяется закон о долевом участии в
строительстве, поэтому только общие нормы ГК будут применяться, а это
для Вас не очень выгодно.
Не согласна в данном случае с коллегой.
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН
ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ И О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В НЕКОТОРЫЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ АКТЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ:
Статья 2:
объект долевого строительства — жилое или
нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином
объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого
строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию
многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в
состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта
недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных
средств участника долевого строительства.
Здравствуйте!
В Вашем случае Апартаменты это коммерческая недвижимость, которая формально имеет все признаки жилого комплекса, но юридически не является жильем. На данные отношения не распространяется закон о долевом участии в строительстве, поэтому только общие нормы ГК будут применяться, а это для Вас не очень выгодно.
Вообще, как уже отметили мои коллеги, в данном случае много ограничений по сравнению с обычным жильем и лично я бы не стал участвовать в таком рисковом мероприятии и Вам бы не советовал.
Добрый день, Екатерина!
Согласно пункту 2 статьи 23 Федерального закона от 30.03.1999 N 52-ФЗ
(ред. от 23.07.2013)
«О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» предоставление гражданам для постоянного или временного проживания нежилых помещений не допускается.
В силу статьи 6.4 КоАП РФ нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений и общественных помещений, зданий, сооружений и транспорта - влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от пятисот до одной тысячи рублей; на должностных лиц — от одной тысячи до двух тысяч рублей; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, — от одной тысячи до двух тысяч рублей или административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток; на юридических лиц — от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей или административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток.
Как мы видим, Закон запрещает предоставление гражданам нежилого помещения для проживания. То есть застройщик, если он позиционирует эти «апартаменты» как помещения, в которых покупатели смогут проживать (например, расписывает в рекламе прелести проживания в «апартаментах»), уже идет на нарушение Закона и его действия подпадают под вышеуказанную статью КоАП РФ. Но что касается проживания гражданина-собственника в нежилом помещении — то, как мы видим, формального запрета нет. Да и доказать, что Вы постоянно проживаете в нежилом помещении, практически невозможно.
Перевести нежилое помещение в жилое, если оно располагается в офисном здании, едва ли возможно. Также могут возникнуть проблемы при сдаче «апартаментов» в наем другим гражданам для проживания. Ведь, как указывалось выше, нежилое помещение не может использоваться для проживания граждан. В отличие от жилого помещения, в нежилое помещение со всякого рода проверками могут нагрянуть «пожарники», санэпиднадзор, полиция.
Учитывая вышеуказанные риски, Вам следует тщательно подумать прежде чем согласиться на предложение о покупке таких «апартаментов».
С уважением, Роман.
- Жилое помещение – это изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан. Пригодность для постоянного проживания определяется соответствием помещения требованиям санитарных и технических правил и норм, а также иным требованиям законодательства.
Для перевода нежилых помещений в жилые существует два ограничения.Перевод невозможен, если право собственности на нежилое помещение обременено правами физических и (или) юридических лиц, если нежилое помещение не отвечает установленным для жилых помещений требованиям или нельзя обеспечить его соответствие указанным требованиям.
Жилые помещения должны располагаться преимущественно в домах, расположенных в жилой зоне в соответствии с функциональным зонированием территории.
Несущие и ограждающие конструкции жилого помещения, в том числе входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны находиться в работоспособном состоянии, при котором возникшие в ходе эксплуатации нарушения в части деформативности (а в железобетонных конструкциях – в части трещиностойкости) не приводят к нарушению работоспособности и несущей способности конструкций, надежности жилого дома и обеспечивают безопасное пребывание граждан и сохранность инженерного оборудования.
Основания и несущие конструкции жилого дома, основания и несущие конструкции, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, не должны иметь разрушения и повреждения, приводящие к их деформации или образованию трещин, снижающие их несущую способность и ухудшающие эксплуатационные свойства конструкций или жилого дома в целом.
Жилое помещение должно быть обустроено и оборудовано таким образом, чтобы предупредить риск получения травм жильцами при передвижении внутри и около жилого помещения, при входе в жилое помещение и жилой дом и выходе из них, а также при пользовании инженерным оборудованием и обеспечить возможность перемещения предметов инженерного оборудования соответствующих помещений квартир и вспомогательных помещений дома, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Уклон и ширина лестничных маршей и пандусов, высота ступеней, ширина проступей, ширина лестничных площадок, высота проходов по лестницам, подвалу, эксплуатируемому чердаку, размеры дверных проемов должны обеспечивать удобство и безопасность передвижения и размещения.
Жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение). В поселениях без централизованных инженерных сетей в одно- и двухэтажных зданиях допускается отсутствие водопровода и канализированных уборных. Инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), оборудование и механизмы, находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны соответствовать требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности. Устройство вентиляционной системы жилых помещений должно исключать поступление воздуха из одной квартиры в другую. Не допускается объединение вентиляционных каналов кухонь и санитарных узлов (вспомогательных помещений) с жилыми комнатами.Жилые помещения, а также помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны быть защищены от проникновения дождевой, талой и грунтовой воды и возможных бытовых утечек воды из инженерных систем при помощи конструктивных средств и технических устройств.
Для перевода нежилого помещения в жилое заявитель – собственник или уполномоченное им лицо – подает в орган местного самоуправления по месту нахождения переводимого помещения следующие документы:
1) заявление о переводе помещения;
2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) план переводимого помещения с его техническим описанием;
4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого)2.
Данный перечень документов является закрытым. Поэтому никто не вправе требовать от заявителя представления каких-либо других документов. Заявителю выдается расписка в приеме документов. Она может служить и доказательством того, что все предусмотренные действующим законодательством документы были представлены в полном объеме.
По результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных документов не позднее чем через 45 дней со дня их представления принимается решение о переводе или об отказе в переводе помещения3.
Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие одного из указанных решений по форме, утв. постановлением Правительства РФ от 10.08.2005 № 502 «Об утверждении формы уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в жилое (нежилое) помещение». О своем решении орган местного самоуправления в течение трех дней информирует и собственников помещений, которые примыкают к переводимому помещению. Если для использования помещения по новому назначению не требуется проведения переустройства и (или) перепланировки помещения и (или) иных работ, данный документ является юридическим основанием для использования помещения по новому назначению.
Если для использования переводимого помещения в качестве жилого необходимо провести переустройство и (или) перепланировку помещения и (или) иные работы, то документ, подтверждающий перевод помещения, должен содержать требование об их проведении, а также перечень иных работ.
Завершение переустройства и (или) перепланировки и (или) иных работ подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений. Такой акт должен быть направлен в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества. Этот документ подтверждает окончание перевода и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого.
Отказать в переводе в жилое помещение органы местного самоуправления могут только в случаях:
1) непредставления определенных частью 2 статьи 23 Жилищного кодекса документов;
2) представления документов в ненадлежащий орган;
3) несоблюдения предусмотренных статьей 22 Жилищного кодекса условий перевода помещения;
4) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства4.
Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения. Это решение выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.
Также к минусам аппартаментов следует отнести отсутствие прав на общее имущество. Далее, судебные приставы могут наложить взыскание на нежилое помещение, в отличие от жилого, поскольку, если жилое помещение является единственным, то на такое помещение взыскание не накладывается.
Кстати, плюсом является такой момент — перепланировка не требует согласования уполномоченных органов в таких больших объемах, как при согласования жилого помещения.
По поводу перевода аппартаментов в жилой фонд, в этой статье указан перечень документов www.idinaidi.ru/blog/800-kak-perevesti-apartamenty-v-zhiloy-fond