344 юриста сейчас на сайте

Консультируйтесь с юристом онлайн

344 юриста готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
  1. Категории
  2. Общие вопросы

Может ли супруг ИП сдавать в аренду недвижимость, принадлежащую другому супругу иностранцу

Ситуация: жена является гражданкой Украины, но владеет коммерческой недвижимостью (здание завода) в России. Муж гражданин Росии - индивидуальный предприниматель. Может ли он от ИП сдавать в аренду ООО недвижимость супруги на патентной основе или по УСН? У супруги нет счета в Росси, нет вида на жительство и разрешение на пребывание. Какой должен быть договор между супругами? Нужно ли регистрировать этот договор? Или можно заключать договор аренды и догоор между супругами сроком на 11 месяцев и потом продлевать? Должен ли быть договор между супругами воздмездным или нет? Если да, то куда надо платить, если у нее нет счета в России? Какие надолги будут на супругу и как их платить (если будут). ООО принадлежит родственнику, поэтому можно делать так, как нам надо.

27 Апреля 2019, 08:31, вопрос №2343282
1000 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос

Ответы юристов (3)

получен
гонорар
33%
Юрист - Юрий
10,0
Рейтинг Правовед.ru
27709
ответов
10126
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Екатеринбург
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Может ли он от ИП сдавать в аренду ООО недвижимость супруги на патентной основе или по УСН?

Геннадий

Здравствуйте. Поясните пожалуйста, указанный объект является совместной или личной собственностью супруги? Право на сдачу в аренду естественно у него есть, но надо понимать, может ли он это делать как супруг (при наличии совместной собственности — ст.34 СК РФ) либо по договору с ней.

Какой должен быть договор между супругами? Нужно ли регистрировать этот договор?

Геннадий

Вы можете заключить договор аренды на неопределенный срок и тогда регистрировать надобности не будет.

Или можно заключать договор аренды и догоор между супругами сроком на 11 месяцев и потом продлевать? Должен ли быть договор между супругами воздмездным или нет? Если да, то куда надо платить, если у нее нет счета в России?

Геннадий

Имеются разъяснения подобного случая.

письмо Минфина РФ, 26.04.2013№ 03-11-11/14657:

Вопрос: Индивидуальный предприниматель применяет УСН в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности, с объектом налогообложения «доходы». При этом в общей совместной собственности с супругой, не обладающей статусом индивидуального предпринимателя, имеется нежилое помещение, приобретенное в период брака, но зарегистрированное на супругу — физическое лицо. Вправе ли предприниматель в рамках своей предпринимательской деятельности сдавать в аренду (с согласия супруги, удостоверенного в нотариальном порядке) указанное имущество третьим лицам (ИП и организациям) от своего имени, не являясь при этом титульным владельцем помещения (в свидетельстве о регистрации права на недвижимое имущество указан лишь один субъект права — супруга)?

Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение о порядке применения упрощенной системы налогообложения и, исходя из содержащейся в обращении информации, сообщает следующее.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
При этом право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (статья 608 ГК РФ). Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Пунктом 2 статьи 253 ГК РФ установлено, что распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.В связи с этим индивидуальный предприниматель, применяющий упрощенную систему налогообложения, вправе в рамках осуществления предпринимательской деятельности сдавать в аренду нежилое помещение, зарегистрированное на супругу с ее согласия, удостоверенного в нотариальном порядке.
В этом случае доходы от сдачи указанного имущества в аренду облагаются налогом в рамках упрощенной системы налогообложения в соответствии с главой 26.2 Налогового кодекса Российской Федерации.

То есть если это совместная собственность супругов, то ИП на УСН просто включает в свою налогооблагаемую базу доходы от аренды, платит налог (если он на ОСНО или на УСН), а супруга ничего не платит.

Если да, то куда надо платить, если у нее нет счета в России? Какие надолги будут на супругу и как их платить (если будут).

Геннадий

Если же это личная собственность супруги, то тут полагаю. что придется заключать договор и выплачивая доход супруге, нести обязанность налогового агента и на сумму, которая подлежит уплате ей уплачивать налог в размере 30% от дохода.

27 Апреля 2019, 08:47
q Отблагодарить
0 0
Геннадий
клиент, г. Москва

Супруга владеет недвижимостью лично, это не совместная собственность. Ранее объект принадлежал супругу, потом он подарил это жене. Должен ли договор между супругами быть возмездным? Может ли быть такая схема: супруга передает мужу за 1000 руб, а он от своего ИП сдает в аренду? ИП платит по УСН, а супруга 30% с 1000 руб. Можно ли в таком случае сдавать на патентной основе, а не по УСН?

27 Апреля 2019, 09:15
10,0
Рейтинг Правовед.ru
27709
ответов
10126
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Екатеринбург
Общаться в чате

Понятно, значит это личная собственность. Проблема тут состоит в том, что поскольку супруги представляют собой взаимозависимых лиц (ст. 105.1 НК РФ), то налоговая получит возможность проверять цену аренды на соответствие ее рыночной цене. И это может привести к тому, что налоговая посчитает разницу между ценой аренды в договоре и рыночной ценой аренды как материальную выгоду ИП со включением этой разницы во внереализационный доход.

Что касается ПСН, то поскольку это не собственная недвижимость, то ПСН не может применяться

НК РФ Статья 346.43. Общие положения

2. Патентная система налогообложения применяется в отношении следующих видов предпринимательской деятельности:

19) сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности

27 Апреля 2019, 09:50
Геннадий
клиент, г. Москва

Простите, не совсем понял. 

И это может привести к тому, что налоговая посчитает разницу между ценой аренды в договоре и рыночной ценой аренды как материальную выгоду ИП со включением этой разницы во внереализационный доход.

Ценой аренды в каком договоре? Между супругами? Тогда это доход, с которого супруга должна заплатить налоги. А если договор аренды между ИП и ООО, то он по рыночной цене.  Какой договор должен быть между супругами? Может ли сумму этого договора быть значительно ниже суммы в договоре между ИП и ООО? Или это должен быть какой-то другой договор, типа поручение здать в аренду? Какая, вообще, приемлема схема? 

27 Апреля 2019, 10:10
получен
гонорар
33%
Юрист - Андрей
9,9
Рейтинг Правовед.ru
20848
ответов
8044
отзыва
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Геннадий, добрый день!

супруга передает мужу за 1000 руб, а он от своего ИП сдает в аренду? ИП платит по УСН, а супруга 30% с 1000 руб. Можно ли в таком случае сдавать на патентной основе, а не по УСН?
Геннадий

Как отметил коолега ввиду взаимозависимости сторон сделки у налоговой может появиться основание для доначисления налога супруге из расчета рыночной стоимости аренды такого имущества. Согласно п. 4 ст. 105.3 НК РФ применение данной статьи НК а также всей главы 14.5 НК РФ предусмотрено только для определенных видов налогов, в том числе

2) налога на доходы физических лиц, уплачиваемого в соответствии со статьей 227 настоящего Кодекса;

ст. 227 НК касается ИП, однако исходя из сформировавшейся на уровне Верховного суда судебной практики когда физлиц, сдававших в аренду нежилые помещения признавали несмотря на то  что они не являются ИП плательщиками НДС и доначисляли НДС, не исключено что при споре с налоговой отсутствие у супруги статуса ИП не будет гарантией того что к ней не будет применена ст. 105.3 НК + соответственно и НДС. Поэтому, учитывая что по итогам налогового периода у нее может не быть статуса налогового резидента оптимальней было бы передать помещение мужу-ИП в безвозмездное пользование с которого он в силу ст. 250 НК РФ должен будет в рамках УСН уплатить налог с внереализационного дохода. Еще один вариант подарить помещение ИП, налоговая такие операции между близкими родственниками рассматривает в рамках главы 23 НК РФ, т.е. доход от дарения не подлежит налогообложению в силу ст. 217 НК РФ т.к. сделка совершена между супругами

27 Апреля 2019, 12:06
q Отблагодарить
0 0
получен
гонорар
34%
Юрист - Евгений
10,0
Рейтинг Правовед.ru
4493
ответа
3361
отзыв
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Барнаул
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Добрый день. В принципе соглашаясь с правотой коллег, выражу свое мнение по указанной ситуации. На мой  взгляд возможны следующие схемы:

1. Муж ИП сдает помещение в аренду ООО от своего имени. Для этого необходимо что бы у него было право на сдачу его в аренду. 

Данное право может быть предоставлено ему или на основании договора аренды заключенному с супругой собственницей. При этом у супруги возникает налогооблагаемый доход в виде арендной платы. НДФЛ с него составит 30%( она нерезидент). Стоимость аренды уменьшать не рекомендую в связи с наличием между Вами взаимозависимости — статья 105.1 НК

2.Либо данное право может быть предоставлено на основании договора безвозмездного пользования, и тогда на стороне мужа возникнет внереализационный доход — статья 250 НК, с которого он должен будет платить налог. У супруги в этом случае дохода нет. Она налоги от аренды не платит

Посмотрите например письмо Минфина от 25 августа 2014 г. N 03-11-11/42295

При предоставлении имущества в безвозмездное пользование у физического лица — ссудодателя не возникает доход, учитываемый при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц.
В соответствии с «пунктом 1 статьи 346.15» Кодекса налогоплательщики,
применяющие упрощенную систему налогообложения, при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации, определяемые на основании «статьи 249» Кодекса, и внереализационные доходы, определяемые на основании «статьи 250» Кодекса.
Согласно «пункту 8 статьи 250» Кодекса к внереализационным доходам отнесены доходы в виде безвозмездно полученного имущества (работ, услуг) или имущественных прав, за исключением случаев, указанных в «статье 251» Кодекса. При получении имущества (работ, услуг) безвозмездно оценка доходов осуществляется исходя из рыночных цен, определяемых с учетом положений «статьи 40» Кодекса, но не ниже определяемой в соответствии с главой 25 Кодекса остаточной стоимости — по амортизируемому имуществу и не ниже затрат на производство (приобретение) — по иному имуществу (выполненным работам, оказанным услугам). Информация о ценах должна быть подтверждена налогоплательщиком — получателем имущества (работ, услуг) документально или путем проведения независимой оценки. Установленный в «пункте 8 статьи 250» Кодекса принцип определения дохода при безвозмездном получении имущества, заключающийся в его оценке исходя из рыночных цен, определяемых с учетом положений «статьи 105.3» Кодекса, подлежит применению и при оценке имущественного права, в том числе права пользования вещью. Таким образом, индивидуальный предприниматель, получающий по договору в безвозмездное пользование имущество и применяющий упрощенную систему налогообложения, включает в состав доходов доход в виде безвозмездно полученного права пользования имуществом, определяемый исходя из рыночных цен на аренду идентичного имущества.
Что касается вопроса о налогообложении доходов, полученных в связи с дальнейшей передачей в аренду (субаренду) третьим лицам имущества, полученного в безвозмездное пользование, то согласно «пункту 4 статьи 250» Кодекса к внереализационным доходам налогоплательщика также относятся доходы от сдачи имущества в аренду (субаренду), если такие доходы не определяются налогоплательщиком в порядке, установленном «статьей 249» Кодекса. Учитывая изложенное, доходы от оказания услуг по предоставлению имущества в аренду (субаренду) учитываются налогоплательщиком — индивидуальным предпринимателем в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения, в качестве внереализационных доходов или доходов от реализации услуг.
Заместитель директора Департамента
налоговой и таможенно-тарифной политики
Р.А.СААКЯН

3.Либо возможна  сдача супругом ИП в аренду ООО помещения от имени супруги. В этом случае он может действовать от ее имени на основании доверенности. Но арендодателем в этом случае будет именно она, в связи с чем налог для нерезидента — 30%, со сдачей супругой раз в год декларации 3 НДФЛ. Данный вариант несет бОльшие налоговые потери по сравнению с вариантом 2.

Конечно оптимально было бы оформление на супругу ИП и сдача ей самой данного помещения именно как ИП с применением ПСН. При этом сам договор мог бы заключать муж на основании той же доверенности, но у нее нет права на проживание в РФ, в связи с чем оформить ИП на нее нельзя.

 Если сможете оформить  право на проживание супруги в РФ то вариант оформления на нее ИП на ПСН  и сдача ею данного помещения как ИП на ПСН будет по все видимости оптимальным.Если этого сделать нельзя, поддержу коллегу Власова, что более подходящим с точки зрения налоговых потерь будет договор безвозмездного пользования между супругами и дальнейшая  сдача помещения мужем в аренду. Либо переоформление помещения женой снова на мужа по договору дарения и в дальнейшем сдача помещения им как собственником. 

 С уважением Евгений Беляев

27 Апреля 2019, 15:24
q Отблагодарить
0 0
Геннадий
клиент, г. Москва

Евгений, спасибо за комментарии. Давайте еще раз уточню ситуацию. 

1. Оформить помещение на мужа нельзя, это не рассматриватеся.

2. Оформить на жену ВНЖ нельзя. Это не рассматриватется.

3. Вы пишите: «право может быть предоставлено на основании договора безвозмездного пользования, и тогда на стороне мужа возникнет внереализационный доход — статья 250 НК, с которого он должен будет платить налог».

 Какой налог? ИП же уплатит налог в размере 6% от сдачи в аренду. Разве появляется еще какой-то дополнительный налог? Допустим, ИП мужа сдает помещение за сумму 1 млн руб/мес. ИП заплатил 6% с этой суммы. Разве еще что-то надо заплатить? Какой внереализационный доход в этом случае появляется?

27 Апреля 2019, 16:18
10,0
Рейтинг Правовед.ru
4493
ответа
3361
отзыв
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Барнаул
Общаться в чате

Налог от полученного внереализационного дохода. Он выражается в том, что муж получил бесплатно имущество, которое использует в предпринимательской деятельности. Это.очень подробно расписано в приведенном мной письме Минфина

27 Апреля 2019, 16:22
10,0
Рейтинг Правовед.ru
4493
ответа
3361
отзыв
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Барнаул
Общаться в чате

Ну и приведу саму статью 

НК РФ Статья 250. Внереализационные доходы

Внереализационными доходами налогоплательщика признаются, в частности, доходы:

8)в виде безвозмездно полученного имущества (работ, услуг) или имущественных прав, за исключением случаев, указанных в статье 251настоящего Кодекса.
При получении имущества (работ, услуг) безвозмездно оценка доходов осуществляется исходя из рыночных цен, определяемых с учетом положений статьи 105.3 настоящего Кодекса, но не ниже определяемой в соответствии с настоящей главой остаточной стоимости — по амортизируемому имуществу и не ниже затрат на производство (приобретение) — по иному имуществу (выполненным работам, оказанным услугам). Информация о ценах должна быть подтверждена налогоплательщиком — получателем имущества (работ, услуг) документально или путем проведения независимой оценки

в данном случае муж получает 2 вида доходов — доход реализационный — полученная им арендная плата и доход внереализационный — доход в виде безвозмездно полученного права от супруги на использование данного имущества в предпринимательских целях. Каждый из этих доходов облагается налогом.

27 Апреля 2019, 16:26
10,0
Рейтинг Правовед.ru
27709
ответов
10126
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Екатеринбург
Общаться в чате

Понимаете в чем дело. 

Тут возникает у Вас материальная выгода — Вы получили бесплатно то, что другие получают за плату. И вот эта самая материальная выгода и представляет собой Ваш внереализационный доход, который Вы будете вынуждены также обложить налогом. То есть фактически в результате при таких обстоятельствах Вы просто задвоите свою налогооблагаемую базу. Причем учитывая, что вы взаимозависимые лица расчет материальной выгоды будет исходя из рыночной ставки арендной платы.

27 Апреля 2019, 17:51
10,0
Рейтинг Правовед.ru
4493
ответа
3361
отзыв
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Барнаул
Общаться в чате

Юрий, но это в любом случае выгоднее, нежели ситуация, когда супруга нерезидент будет уплачивать с доходов от  аренды помещения мужем   - 30% и плюсом муж будет  платить  свои 6%  УСН с доходов от аренды получаемых им

27 Апреля 2019, 17:58
10,0
Рейтинг Правовед.ru
27709
ответов
10126
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Екатеринбург
Общаться в чате

Конечно из личной собственности совместную не сделать, но я бы передарил это здание мужу. Плюсы вполне очевидны, тем более, что ранее это здание, как я понял, мужу и принадлежало.

27 Апреля 2019, 18:01
10,0
Рейтинг Правовед.ru
4493
ответа
3361
отзыв
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Барнаул
Общаться в чате

Так проблема в том, что по словам Геннадия 

1. Оформить помещение на мужа нельзя, это не рассматриватеся.

Поэтому другой вариант и не предложишь.

27 Апреля 2019, 18:04
10,0
Рейтинг Правовед.ru
27709
ответов
10126
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Екатеринбург
Общаться в чате

Можно попробовать просчитать вариант доверительного управления имуществом.

ГК РФ Статья 1017. Форма договора доверительного управления имуществом

2. Договор доверительного управления недвижимым имуществом должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества. Передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество.

27 Апреля 2019, 18:24
10,0
Рейтинг Правовед.ru
4493
ответа
3361
отзыв
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Барнаул
Общаться в чате

Ну так опять же у супруги возникает доход, с которого  исчисляется НДФЛ. Даже если будет указан выгодоприобретатель, все равно добавится налог у него. Хотя, возможно здесь можно посчитать экономику.

28 Апреля 2019, 05:56
9,9
Рейтинг Правовед.ru
20848
ответов
8044
отзыва
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Общаться в чате

Геннадий, внереализационный доход возникает у ИП в виде экономии средств которые он заплатил бы за аренду данного помещения, но сэкономил ввиду получения его в безвозмездное пользование. То, что оно получено в пользование от супруги в данном случае значения иметь не будет. Таким образом при таком варианте и с учетом исключенных Васи вариантов ИП будет платить 6% с рыночной стоимости аренды данного помещения ( которые он сэкономил получив его безвозмездно) и 6% с дохода который он получит сдавая помещение в аренду третьим лицам.

27 Апреля 2019, 17:00
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.