Может ли супруг ИП сдавать в аренду недвижимость, принадлежащую другому супругу иностранцу

Может ли он от ИП сдавать в аренду ООО недвижимость супруги на патентной основе или по УСН?

Геннадий

Здравствуйте. Поясните пожалуйста, указанный объект является совместной или личной собственностью супруги? Право на сдачу в аренду естественно у него есть, но надо понимать, может ли он это делать как супруг (при наличии совместной собственности — ст.34 СК РФ) либо по договору с ней.

Какой должен быть договор между супругами? Нужно ли регистрировать этот договор?

Геннадий

Вы можете заключить договор аренды на неопределенный срок и тогда регистрировать надобности не будет.

Или можно заключать договор аренды и догоор между супругами сроком на 11 месяцев и потом продлевать? Должен ли быть договор между супругами воздмездным или нет? Если да, то куда надо платить, если у нее нет счета в России?

Геннадий

Имеются разъяснения подобного случая.

письмо Минфина РФ, 26.04.2013№ 03-11-11/14657:

Вопрос: Индивидуальный предприниматель применяет УСН в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности, с объектом налогообложения «доходы». При этом в общей совместной собственности с супругой, не обладающей статусом индивидуального предпринимателя, имеется нежилое помещение, приобретенное в период брака, но зарегистрированное на супругу — физическое лицо. Вправе ли предприниматель в рамках своей предпринимательской деятельности сдавать в аренду (с согласия супруги, удостоверенного в нотариальном порядке) указанное имущество третьим лицам (ИП и организациям) от своего имени, не являясь при этом титульным владельцем помещения (в свидетельстве о регистрации права на недвижимое имущество указан лишь один субъект права — супруга)?

Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение о порядке применения упрощенной системы налогообложения и, исходя из содержащейся в обращении информации, сообщает следующее.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
При этом право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (статья 608 ГК РФ). Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Пунктом 2 статьи 253 ГК РФ установлено, что распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.В связи с этим индивидуальный предприниматель, применяющий упрощенную систему налогообложения, вправе в рамках осуществления предпринимательской деятельности сдавать в аренду нежилое помещение, зарегистрированное на супругу с ее согласия, удостоверенного в нотариальном порядке.
В этом случае доходы от сдачи указанного имущества в аренду облагаются налогом в рамках упрощенной системы налогообложения в соответствии с главой 26.2 Налогового кодекса Российской Федерации.

То есть если это совместная собственность супругов, то ИП на УСН просто включает в свою налогооблагаемую базу доходы от аренды, платит налог (если он на ОСНО или на УСН), а супруга ничего не платит.

Если да, то куда надо платить, если у нее нет счета в России? Какие надолги будут на супругу и как их платить (если будут).

Геннадий

Если же это личная собственность супруги, то тут полагаю. что придется заключать договор и выплачивая доход супруге, нести обязанность налогового агента и на сумму, которая подлежит уплате ей уплачивать налог в размере 30% от дохода.

Геннадий, добрый день!

супруга передает мужу за 1000 руб, а он от своего ИП сдает в аренду? ИП платит по УСН, а супруга 30% с 1000 руб. Можно ли в таком случае сдавать на патентной основе, а не по УСН?
Геннадий

Как отметил коолега ввиду взаимозависимости сторон сделки у налоговой может появиться основание для доначисления налога супруге из расчета рыночной стоимости аренды такого имущества. Согласно п. 4 ст. 105.3 НК РФ применение данной статьи НК а также всей главы 14.5 НК РФ предусмотрено только для определенных видов налогов, в том числе

2) налога на доходы физических лиц, уплачиваемого в соответствии со статьей 227 настоящего Кодекса;

ст. 227 НК касается ИП, однако исходя из сформировавшейся на уровне Верховного суда судебной практики когда физлиц, сдававших в аренду нежилые помещения признавали несмотря на то  что они не являются ИП плательщиками НДС и доначисляли НДС, не исключено что при споре с налоговой отсутствие у супруги статуса ИП не будет гарантией того что к ней не будет применена ст. 105.3 НК + соответственно и НДС. Поэтому, учитывая что по итогам налогового периода у нее может не быть статуса налогового резидента оптимальней было бы передать помещение мужу-ИП в безвозмездное пользование с которого он в силу ст. 250 НК РФ должен будет в рамках УСН уплатить налог с внереализационного дохода. Еще один вариант подарить помещение ИП, налоговая такие операции между близкими родственниками рассматривает в рамках главы 23 НК РФ, т.е. доход от дарения не подлежит налогообложению в силу ст. 217 НК РФ т.к. сделка совершена между супругами

Добрый день. В принципе соглашаясь с правотой коллег, выражу свое мнение по указанной ситуации. На мой  взгляд возможны следующие схемы:

1. Муж ИП сдает помещение в аренду ООО от своего имени. Для этого необходимо что бы у него было право на сдачу его в аренду. 

Данное право может быть предоставлено ему или на основании договора аренды заключенному с супругой собственницей. При этом у супруги возникает налогооблагаемый доход в виде арендной платы. НДФЛ с него составит 30%( она нерезидент). Стоимость аренды уменьшать не рекомендую в связи с наличием между Вами взаимозависимости — статья 105.1 НК

2.Либо данное право может быть предоставлено на основании договора безвозмездного пользования, и тогда на стороне мужа возникнет внереализационный доход — статья 250 НК, с которого он должен будет платить налог. У супруги в этом случае дохода нет. Она налоги от аренды не платит

Посмотрите например письмо Минфина от 25 августа 2014 г. N 03-11-11/42295

При предоставлении имущества в безвозмездное пользование у физического лица — ссудодателя не возникает доход, учитываемый при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц.
В соответствии с «пунктом 1 статьи 346.15» Кодекса налогоплательщики, применяющие упрощенную систему налогообложения, при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации, определяемые на основании «статьи 249» Кодекса, и внереализационные доходы, определяемые на основании «статьи 250» Кодекса.
Согласно «пункту 8 статьи 250» Кодекса к внереализационным доходам отнесены доходы в виде безвозмездно полученного имущества (работ, услуг) или имущественных прав, за исключением случаев, указанных в «статье 251» Кодекса. При получении имущества (работ, услуг) безвозмездно оценка доходов осуществляется исходя из рыночных цен, определяемых с учетом положений «статьи 40» Кодекса, но не ниже определяемой в соответствии с главой 25 Кодекса остаточной стоимости — по амортизируемому имуществу и не ниже затрат на производство (приобретение) — по иному имуществу (выполненным работам, оказанным услугам). Информация о ценах должна быть подтверждена налогоплательщиком — получателем имущества (работ, услуг) документально или путем проведения независимой оценки. Установленный в «пункте 8 статьи 250» Кодекса принцип определения дохода при безвозмездном получении имущества, заключающийся в его оценке исходя из рыночных цен, определяемых с учетом положений «статьи 105.3» Кодекса, подлежит применению и при оценке имущественного права, в том числе права пользования вещью. Таким образом, индивидуальный предприниматель, получающий по договору в безвозмездное пользование имущество и применяющий упрощенную систему налогообложения, включает в состав доходов доход в виде безвозмездно полученного права пользования имуществом, определяемый исходя из рыночных цен на аренду идентичного имущества.
Что касается вопроса о налогообложении доходов, полученных в связи с дальнейшей передачей в аренду (субаренду) третьим лицам имущества, полученного в безвозмездное пользование, то согласно «пункту 4 статьи 250» Кодекса к внереализационным доходам налогоплательщика также относятся доходы от сдачи имущества в аренду (субаренду), если такие доходы не определяются налогоплательщиком в порядке, установленном «статьей 249» Кодекса. Учитывая изложенное, доходы от оказания услуг по предоставлению имущества в аренду (субаренду) учитываются налогоплательщиком — индивидуальным предпринимателем в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения, в качестве внереализационных доходов или доходов от реализации услуг.
Заместитель директора Департамента
налоговой и таможенно-тарифной политики
Р.А.СААКЯН

3.Либо возможна  сдача супругом ИП в аренду ООО помещения от имени супруги. В этом случае он может действовать от ее имени на основании доверенности. Но арендодателем в этом случае будет именно она, в связи с чем налог для нерезидента — 30%, со сдачей супругой раз в год декларации 3 НДФЛ. Данный вариант несет бОльшие налоговые потери по сравнению с вариантом 2.

Конечно оптимально было бы оформление на супругу ИП и сдача ей самой данного помещения именно как ИП с применением ПСН. При этом сам договор мог бы заключать муж на основании той же доверенности, но у нее нет права на проживание в РФ, в связи с чем оформить ИП на нее нельзя.

 Если сможете оформить  право на проживание супруги в РФ то вариант оформления на нее ИП на ПСН  и сдача ею данного помещения как ИП на ПСН будет по все видимости оптимальным.Если этого сделать нельзя, поддержу коллегу Власова, что более подходящим с точки зрения налоговых потерь будет договор безвозмездного пользования между супругами и дальнейшая  сдача помещения мужем в аренду. Либо переоформление помещения женой снова на мужа по договору дарения и в дальнейшем сдача помещения им как собственником. 

 С уважением Евгений Беляев