Ипотека между физлицами

Здравствуйте.

1. Какие договора должны быть составлены, чтобы потом можно было обратить взыскание на предмет залога? (ДКП + Залога?, Нужен ли нотариус?)

Если часть денежных средств Покупателем будут оплачены Банком и квартира будет передана в залог банка, то Вы не сможете зарегистрировать залог в свою пользу (Банк не пойдет на данные условия).

Плюс одним из условий при выдаче ипотечного кредита — является оплата Покупателем первоначального взноса в полном размере (данный вариант рассрочки нужно согласовать с Банком).

3. Смогу ли я обратить взыскание на предмет залога, если квартира также будет находится в залоге у банка?

Думаю Вам Покупатель предложит подписать Договор займа, другого выхода я не вижу (при условии покупки Покупателем квартиры в ипотеку).

С уважением,

Шелковая Наталья Николаевна

1. Какие договора должны быть составлены, чтобы потом можно было обратить взыскание на предмет залога? (ДКП + Залога?, Нужен ли нотариус?)

Алексей

Алексей, добрый день! Достаточно в самом договоре купли продажи указать на возникновения у Вас как продавца права залога после передачи квартиры покупателю, согласно ст. 488 ГК РФ

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

2. Смогу ли я обратить взыскание на предмет залога при такой небольшой сумме долга 10%.

Алексей

согласно ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке»

 Обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.
Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительнои размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия:

сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки;
период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

т.е. при 10 % вприницпе обращение взыскания на предмет залога допустимо хотя в случае с жильем должник вправе просить суд предоставить отсрочку исполнения решения об обращении взыскания на предмет залога

3. Смогу ли я обратить взыскание на предмет залога, если квартира также будет находится в залоге у банка?

Алексей

последующая ипотека возможно, если она не запрещена ранее заключенным договором залога, в этом случае возможно и предъявление требований об обращении взыскания на предмет залога, но только в судебном порядке   (п. 4 ч. 5 ст. 55 ФЗ «Об ипотеке»)