Обременение участка за долг. Переход прав на долг и обременение другому лицу

Доброго дня!

1) Возможно ли в один день оформлять ДКП + договор займа и сразу их подавать в Росреестр? Одним днем. Цель — чтобы Росреестр зарегистрировал как переход права собственности, так и сразу же установил обременение на участок на 5 лет.

Андрей

Считаю, что да, возможно. Возможно заключить договор займа, а также договор купли-продажи. На мой взгляд, так будет проще, так как если будет заключен один договор купли-продажи, то это будет рассрочка платежа с обременением, не имел практики с подобным, т. е. с тем, чтобы право требования было передано именно по договору купли-продажи, хотя, думаю, что такое возможно. Касаемо займа и купли-продажи одновременно, то так не получится, на мой взгляд, так как право собственности возникает с момента регистрации права в Росреестре, получается, что сначала регистрировать право, а уже после залог на земельный участок. Хотя если будете одновременно в договоре купли-продажи учитывать данное условие, то будет проще.

Здравствуйте.

На мой взгляд, ничего существенно сложного в Вашем случае нет — при указании в договоре купли-продажи на наличие обременения в течение всего срока до момента выплаты по графику оно будет существовать до момента полной оплаты по договору. Ограничений по сроку, на который может быть составлен график платежей, закон не содержит. 

При этом поскольку фактически это купля-проажа в рассрочку, то к отношениям, возникшим ввиду заключения такого договора применяется правило, установленное п.2. ст. 489 ГК РФ. Соответственно в случае оплаты более половины стоимости товара (а земельный участок действительно в этом случае является именно товаром), у продавца не будет возможности отказаться от договора, но лишь требовать оплаты.

— Сможет ли Продавец потом без участия Покупателя переоформить долг Покупателя и обременение на участок со своего имени на Кооператив? Как эта уступка прав оформляется? Некоей «цессией»?

Андрей

Долг по договору может быть передан иному лицу по договору об уступке права требования. При этом права нового кредитора будут определяться договором первоначального кредитора с должником

ГК РФ Статья 389.1. Права и обязанности цедента и цессионария

1. Взаимные права и обязанности цедента и цессионария определяются настоящим Кодексом и договором между ними, на основании которого производится уступка.

Добрый день Андрей.

По варианту А

— Сможет ли Продавец потом без участия Покупателя переоформить долг Покупателя и обременение на участок со своего имени на Кооператив? Как эта уступка прав оформляется? Некоей «цессией»?

Да, Продавце сможет без согласия Покупателя уступить право требования по оплате за участок третьему лицу.

В соответствии с п. 4 ст. 20 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»  государственная регистрация уступки прав по договору об ипотеке осуществляется по совместному заявлению бывшего и нового залогодержателей. Соответственно, по аналогии такой же порядок применяется и для внесения изменений в регистрационную запись об ипотеке в связи с уступкой права по обеспеченному ипотекой обязательству.

— В связи с не полной выплатой (30% остаток за ЗУ) имеет ли право Продавец требовать в любой произвольный момент расторжения договора и возврата ЗУ? 

Нет, при оплате более 50 % требование о расторжении договора не будет удовлетворено судом. Продавец имеет право только требовать оплаты и обратить взыскания на предмет залога в судебном порядке.

 По варианту Б

1) Возможно ли в один день оформлять ДКП + договор займа и сразу их подавать в Росреестр? Одним днем. Цель — чтобы Росреестр зарегистрировал как переход права собственности, так и сразу же установил обременение на участок на 5 лет.

 По второму варианту Вам нужно будет заключать договор займа, а также договор ипотеки в обеспечении данного займа. Договор займа между физическими лицами является реальным договором и считается заключенным с момента передачи денег. Подписать займ и ДКП в один день не проблема, а вот заключение договора залога в отношении имущества, которого еще не приобретено достаточно спорно. Можно конечно попробовать заключить договор ипотеки в тот же день, подать на регистрацию договор купли-продажи, а также договор залога, но регистрацию договора залога  сразу приостановить по заявлению и возобновить ее только после регистрации перехода права на земельный участок. Но тут все зависит уже от позиции регистратора.