Можно ли изменить договор аренды земли в части расчета оплаты?

не видно файла. В свою очередь Вы можете оспорить кадастровую стоимость земельного участка, но это финансово затратно. Кроме того, смена вида разрешенного использования также существенно может снизить кадастровую стоимость. И если есть возможность Ваш расчет арендной платы к договору увидеть.

Здравствуйте, Владимир.

Отвечу на вопрос

как можно прокомментировать, доступным языком, подчёркнутые строки в файле.

Владимир

1. Указанный п. 6 Правил, утв. Постановлением № 582, применяется только к случаям, не указанным в пунктах 3 — 5 Правил. Следовательно, чтобы знать, применим ли этот пункт в вашем случае, нужно знать, подпадает ли Ваш договор аренды под исключение или нет.

2. Что касается формулы, то означает она следующее. Оценщик (имеющий соответствующую гос. аттестацию) определяет рыночную стоимость права аренды за весь срок аренды. Полученная сумма делится на количество лет аренды и получается ежегодная арендная плата.

Например, оценщик оценил рыночную стоимость права аренды на 5 лет в 1 млн. руб. Следовательно, арендная плата на год будет равна 1 млн. руб. / 5 лет = 200 т.руб. /год.

Здравствуйте, Владимир! На Ваш вопрос о возможности применения Постановления № 582 к Вашему договору аренды невозможно ответить без ознакомления с самим договором аренды. Если есть возможность, прикрепите, пожалуйста, хотя бы ту часть договора, которая касается методики определения арендной платы. Дело в том, что Ваши отношения с арендодателем основаны на договоре, условия которого Вами согласованы. 

В соответствии со статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В силу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

По условиям заключенного  договора муниципалитет  может быть  наделен правом на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке при изменении базовых ставок арендной платы или методики расчета арендной платы, устанавливаемых правовыми актами органами местного самоуправления, но такие изменения не могут, тем не менее, противоречить требованиям закона. 

Если толковать пункт 6 Постановления № 582, то, во-первых, нужно понимать, применим ли он к Вашему договору, поскольку он предусматривает расчёт оплаты не во всех случаях, во-вторых,  должна быть рассчитана и указана рыночная стоимость права аренды, которая делится на срок договора, в результате получается число, которое Вас интересует. 

Если Вы хотите поставить вопрос об изменении условий договора в части расчёта размера арендной платы, это нужно делать в соответствии со ст. 452 ГК РФ:

1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
2. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.

Здравствуйте Владимир.

Можно ли применить «Постановление №582» (файл прилагается) и как это будет выглядеть?

Если отвечать принципиально на этот вопрос с учетом того, что

(договор с городской администрацией)

Однозначно нет, так как правила расчета арендной платы установленные, данным постановлением распространяется на земельные участки находящиеся в федеральной собственности (собственности Российской Федерации). Администрация города не может распоряжаться федеральными землями. Она может распоряжаться только земельными участками находящимися в муниципальной собственности и в не разграниченной государственной собственности (в силу ст. 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

У Вас большой вероятностью участок находится в не разграниченной государственной собственности, поэтому в силу п. 2 ст. 39.4 ЗК РФ, правила расчета арендной платы устанавливаются субъектов РФ. Если говорить про Оренбургскую области то это Постановление Правительства Оренбургской области от 24 февраля 2015 года N 110-п.

Ставки, конечно жесть (у нас они не превышают 2% от кадастровой стоимости) — 10% от кадастровой стоимости в границах населенного пункта. Я бы на Вашем месте пожаловался в областную прокуратуру, чтобы она проверила законность таких ставок и их соответствии как раз основам указанным в приложении 1 данного Постановления.

Насчет перерасчета обратите внимание на п. 9 данного порядка.