Приобретение недвижимости через факторинг

Мне, как покупателю предлагают приобрести земельный участок, который находиться под ипотекой у банка и наложено обременение тем же банком. Документы на земельный участок (гос акт и дарение) также находятся в банке. На участке есть незарегистрированный дом. Предлагается следующий вариант приобретения: 1. – Заключается предварительный договор с продавцом, что я выплачиваю долг банку и после снятия ареста – оставшиеся деньги олачиваю продавцу. 2. – Заключаю договор с факторинговой компанией на работу с банком. 3. - Через факторинговую компанию я выкупаю долг у банка, мне передаются вышеуказанные документы на земельный участок и я становлюсь ипотекодержателем + вводиться арест на земельный участок от моего лица. 4. – После того, в обмен на оставшиеся деньги, подписываем нотариально заверенный договор удовлетворения ипотекодержателя по которому переходит мне земельный участок. Вопросы: - какие есть риски на протяжении всей сделки у меня, как у покупателя и как их избежать; - какие риски приобретения земельного участка с незарегистрированным домом (дом в нормальном состоянии).