Отказ наймодателя в возврате залога при досрочном расторжении договора найма квартиры

Question

Заключен договор найма жилого помещения (квартиры) на срок 11 месяцев. Я - наниматель. С квартиры планирую съезжать досрочно (до срока окончания договора), о чем устно предупредил наймодателя в оговоренный договором срок (в договоре - за 10 календарных дней, по факту - за 20 дней). Наймодатель отказывается возвращать залог (в договоре - страховой депозит), ссылаясь на п. 6.3 договора: "При прекращении Нанимателем договора досрочно, Наниматель обязан уведомить Наймодателя не менее, чем за 10 (десять) календарных дней. В этом случае арендная плата за последний месяц Нанимателю не возвращается" и на нарушение сроков договора (расторгаю раньше, чем через 11 месяцев). Последний месяц оплачен (предоплата). Сам договор: • http://joxi.ru/8AnpbE9fzz04Nm • http://joxi.ru/KAxbJB7fZZqDqm • http://joxi.ru/p27b4a3fKKEk5m - указан размер страхового депозита • http://joxi.ru/4Ak8lg9foo1DLr - п. 6 (про расторжение договора) • http://joxi.ru/Dr84PROuoon9br – продолжение п. 6 1) Прав ли наймодатель? 2) Если нет, то на какие пункты законов и договора нужно ссылаться, чтобы обосновать свою позицию (возврат страхового депозита). 3) Каковы шансы взыскать страховой депозит через суд и что нужно написать в Акте сдачи-приемки квартиры при сдаче ключей? На руках – только подписанный договор. Все платежи (страховой депозит, арендная плата – передавались без расписки, из рук в руки. Страховой депозит и 1-й арендный платеж – переданы в присутствии риэлтора).

Александр Перилов · Answer

Добрый день Станислав Страховой депозит представляет собой поименованный способ обеспечения исполнения обязательств, а именно это обеспечительный платеж Согласно п. 1 ст.381.1 ГК РФ Денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. Согласно п. 2 В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату , если иное не предусмотрено соглашением сторон. То есть в случае Вашего одностороннего отказа от исполнения договора обеспечительный платеж должен быть возвращен. Пункт договора о том, что в случае его одностороннего расторжения со стороны нанимателя арендная плата за последний месяц не возвращается не соответствует закону, так как отказ от договора это право нанимателя, согласно его условиям, а не нарушение договора. Пункт о том, что арендная плата за последний месяц не возвращается выглядит как ответственность за нарушение обязательств, которых на самом деле нет или как плата за отказ от договора, которую стороны не осуществляющие предпринимательскую деятельность по мне как не могут включить в договор. Другое дело, что у Вас нет доказательств передачи ни страхового депозита ни платежей по плате за найм. Свидетельские показания в данном случае недопустимые доказательства передачи денег. Если нет доказательств передачи денег, то Вы и требовать ничего не сможете. Более того, Наймодатель может поступить недобросовестно и сказать, что Вы ему вообще за найм не платили и взыскать с Вас деньги в судебном порядке.

Ирина Ростовцева · Answer

Здравствуйте, Станислав. Крайне неразумна с Вашей стороны передача арендной платы и страхового депозита без соответствующего документального оформления. Что касается страхового депозита, то в договоре даже не указан срок его передачи. Когда Вы должны были его передать- не ясно. Если говорить о п. 6.3 договора, то с наймодателем я не согласна в части отказа возврата страхового депозита, потому как в указанном пункте речь не о страховом депозите, а об арендной плате за последний месяц. Я знаю, что в курортных городах существует такая практика при заселении брать арендную плату сразу за последний месяц, чтобы в случае несвоевременного уведомления нанимателем компенсировать время, упущенное на поиски нового нанимателя. Но в Вашем договоре говорится именно о страховом депозите, который Вы должны передать. Страховой депозит это обеспечение сохранности имущества и к арендной плате за последний месяц не имеет отношения. Сочинским наймодателям не до этого, там в текст договора особо никто не вникает, но это их ошибка и она играет в Вашу пользу. А вот это условие о невозврате арендной платы за последний месяц можно трактовать как невозврат уплаченной арендной платы пропорционально непрожитому времени в последнем месяце в случае досрочного выселения. Т.е. если Вы оплатили до 20 числа месяца, а выезжаете 10-го числа, то за 10 дней непрожитых Вам наймодатель не возвращает разницу. Единственный вариант, который я здесь вижу, учитывая, что расписок в передаче денег у Вас нет, это сообщить наймодателю о том, что в случае невозврата депозита, Вам придется обратиться в налоговую с данным договором. Пусть налоговая проводит проверку, платит ли наймодатель налоги от сдачи жилья. Если налоги он не платит, то на возврат депозита согласится.