Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Купля - продажа домовладения у долевых собственников
Добрый день, я покупаю целое домовладение у двух совладельцев. Земля 500кв м в долях 2/5 и 3/5 без межевания и старый домик 50кв м в долях по 1/2.
У продавцов юридически полноценные старые документы права собственности. На домик права до 1990 года, а на землю их права от 1995 года. Двое независимых юристов в Краснодаре говорят, что готовить все документы к продаже, это не менее 4х-5 ти месяцев - два месяца , чтобы продавцы оформили землю, и только затем домик.
Абсурдный порядок. Не верю, в интернете вижу разъяснения, что свидетельства , оформленные до 1998 года, полноценны, и их обновление не обязательно. Купив, я оформлю собственность уже по новым законам.
Помогите, пожалуйста, нелепа трата времени и средств на такую тяжкую и долгую покупку. Прошу обязательно опубликовать здесь ответ.
Здравствуйте
Вопрос не такой простой, как кажется
Сейчас по закону- только запись в гос реестре недвижимости подтверждает права на него
ст 1
5. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ
«О государственной регистрации недвижимости»
У продавцов юридически полноценные старые документы права собственности. На домик права до 1990 года, а на землю их права от 1995 года.Евгения
Если в реестре эти объекты записаны за ними — то все хорошо. Если нет- надо сперва все это приводить в порядок.
Дело в том что переход права собственности на недвижимость- происходит ТОЛЬКО в момент регистрации росреестром права на вас. Это не по договору и акту происходит.
И если в реестре прав- их нет, думаю росреестр вам может сделку не завершить… просто права не перерегистрировать- и будете потом с этой проблемой разбираться с продавцами, возможно даже уплатив им уже какие то деньги. Законодательство просто много раз и очень серьезно менялось в этой сфере за почти 30 лет.
Плюс собственность долевая- а значит по закону- сделка обязательно пройдет через нотариуса- заверение договора я имею в виду- это ст 42 закона, который указал выше. Нотариус в любом случае запросит в росреестре выписку из егрн- и если там этих прав нет- он вам договор даже не заверит.
про нотариальное заверение договора я знаю
док. действительны вот цитата https://moskv.ru/articles/fulltext/show/id/7450/
Если вы приобрели квартиру, дом, землю или другое недвижимое имущество до 31 января 1998 года и оформили документы в соответствии с порядком, действовавшим на тот момент, то ваши документы действительны. Главное, чтобы они были оформлены в соответствии с тем порядком, который действовал в вашем регионе на тот момент. Если необходимо было зарегистрировать договор в БТИ, договор должен быть там зарегистрирован. Если надо было оформить договор в земельном комитете, то он должен быть там и оформлен. Если договор подлежал нотариальному удостоверению, то обязательно должна быть соблюдена нотариальная форма
-----На основании этих действительных документов будет всё оформляться. Кто продаёт, им уже не нужны будут ни кадастр номера, ни записи в реестре
Получается, что они должны предъявить реестру док, полученные от реестра на основании своих старых документов. Да ещё межевание вдруг потребуют и прочая суета, не имеющая смысла, продавцам не нужно это.
В данном случае, т.к. собственность долевая, то сделка пойдет через нотариуса в обязательном порядке согласно ст. 42 Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 25.12.2018) «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2019)
Если право возникло до 1998 г., то все права действительны, единственное, что нотариус может отказать в регистрации сделки, т.к. права, возникшие до 1998 г. не внесены в ЕГРН и попросит сначала собственников обратиться в Росреестр для регистрации их прав с целью внесения в ЕГРН, а потом будет регистрировать сделку.
С другой стороны право возникшее до 1998 г. при регистрации перехода права собственности по сделке регистрируется одновременно с переходом права, но т.к. у вас собственность в долях, то все зависит от позиции нотариуса.
И регистрация права до 1998 года не длится несколько месяцев. Это все гораздо быстрее
готовить все документы к продаже, это не менее 4х-5 ти месяцев — два месяца, чтобы продавцы оформили землю, и только затем домик.Евгения
У них документы и так уже есть. Они долевики, поэтому сделка пойдет через нотариуса. Нотариус вам сделает договор за пару дней. Обратитесь к нотариусу вместе с вашими Продавцами, чтобы он вам четко ответил, будет ли он делать договор по старым документам или же их нужно сначала на основании этих документов внести Продавцам в ЕГРН сведения о их правах?
Здравствуйте!
Права не обязательно регистрировать до сделки, нотариус может подать документы в Росреестр и право собственности продавцов зарегистрируют одновременно с переходом права собственности к Вам. Это следует из закона «О государственной регистрации недвижимости»
ст. 69, Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
Признание ранее возникших прав, прав, возникающих в силу закона. Ранее учтенные объекты недвижимости
1. Права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.
3. Государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в частях 1 и 2 настоящей статьи, в Едином государственном реестре недвижимости обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, или совершенной после дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сделки с указанным объектом недвижимости, если иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом. Заявление о государственной регистрации указанных в настоящей части прав на объект недвижимости может быть представлено нотариусом, удостоверившим сделку, на основании которой осуществляется государственная регистрация перехода таких прав, их ограничение и обременение указанных объектов недвижимости.
Права по сделке удостоверенной нотариусом регистрируются в течении 3 рабочих дней.
Статья 16. Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
Сроки и дата осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав
1. Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются в течение следующих сроков (независимо от формы представления документов), если иное не установлено федеральным законом:
9) три рабочих дня с даты приема или поступления в орган регистрации прав заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов, а в случае поступления таких заявления и документов в электронной форме — в течение одного рабочего дня, следующего за днем поступления соответствующих документов;
Добрый день.
Сейчас все нотариусы требуют, чтобы перед сделкой запись в ЕГРН о праве собственности продавца была внесена, даже если право возникло до принятия «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 N 122-ФЗ. То есть юридически право у продавца возникло независимо от внесения в реестр и можно сразу подать заявление на регистрацию его ранее возникшего права и на переход права к покупателю, но нотариусы перестраховываются и всегда требуют внесение записи в ЕГРН, чтобы в случае чего переложить ответственность на регистратора, который внес запись в ЕГРН и подтвердил существование права.
Строго говоря согласно Приказа Министерства юстиции РФ от 30 августа 2017 г. N 156 «Об утверждении Регламента совершения нотариусами нотариальных действий, устанавливающего объем информации, необходимой нотариусу для совершения нотариальных действий, и способ ее фиксирования» В случае отсутствия сведений в Едином государственном реестре недвижимости о зарегистрированных правах на объект недвижимого имущества, права на который возникли до 31.01.1998, нотариус устанавливает информацию о принадлежности недвижимого имущества, его характеристиках, обременениях, правах третьих лиц из документов, подтверждающих принадлежность имущества.
То есть нотариус должен сам устанавливать информацию о принадлежности недвижимого имущества из документов, подтверждающих ранее возникшее право продавца.
Но на практике, найти нотариуса, который Вам удостоверит договор без внесения в ЕГРН записи о ранее возникшем праве продавца практически не реально.
Формально записать право в ЕГРН — долгий ли это процесс, если старые документы действительны? Ответьте, пожалуйста. Я думаю, это формальный момент, а не переуточнение старых сведений.
А юристы, которых мы хотели нанять сопроводить сделку, хотели перезамерять, межевать, уточнять наличие-отсутствие перепланировок в саманном домике 50м,.получать новые док.БТИ Иначе участие юристов незначительно, ибо остальное делает нотариус
А юристы, которых мы хотели нанять сопроводить сделку, хотели перезамерять, межевать, уточнять наличие-отсутствие перепланировок в саманном домике 50м,.получать новые док.Евгения
Именно вот это может быть и нет необходимости делать если все документы для внесения записи в егрн об объекте у вас есть и все верно оформлено.
Уважаемая Евгения, здравствуйте!
Участок и дом хотя бы стоят на кадастровом учете?
Если нет, то продавать их нельзя в силу прямого запрета закона:
Статья 37 Земельного кодекса
объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.
Как правило, все старые участки и объекты недвижимости должны были поставить на кадастровый учет как ранее учтенные.
Уточните этот момент у продавцов или в Росреестре. Ведь они же наверняка платят налог на имущество и земельный налог.
Если стоят на кадастровом учете, то продать можно.
Вы правы, что «старые» документы имеют ровно такую же юридическую силу, как и записи в реестре недвижимости:
Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ
«О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»
9.Государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
При этом, государственная регистрация прав собственности на такие земельные участки осуществляется в соответствии со статьей 49 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (http://www.consultant.ru/cons/... ).
Поэтому особых проблем возникнуть не должно, это распространенная ситуация, продавцы за месяц максимум внесут сведения о своих участок в кадастр и реестр недвижимости, а потом спокойно продадут Вам через нотариуса, как указали коллеги.
С уважением, Артемьев Роман
P.S. При возникновении других вопросов или необходимости в подготовке документов - обращайтесь в чат к юристу.
да, документы есть в эл виде
Покажите их, если можно, так можно будет дать более детальный ответ. А если в общем (без анализа документов), то право их подтверждать не нужно (оно уже есть), сведения о сделках с недвижимостью вносятся в ЕГРН с 31.01.1998. Сведения о сделках до указанной даты регистрировались Бюро технической инвентаризации, поскольку до 1998 г. функция по ведению реестра объектов недвижимости была возложена на данный орган (ч. 1,3 ст. 69 Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
В вашем случае при продаже квартиры в ЕГРН сначала вносятся сведения о квартире, а затем регистрируется переход права собственности к покупателю, учитывая при этом, что договор заключается в нотариальной форме (долевая собственность).
Но это явно не должно занять столько времени, как вам указали юристы.