Купля - продажа домовладения у долевых собственников

Здравствуйте, а у вас есть возможность показать копии их документов на объекты?

Здравствуйте

Вопрос не такой простой, как кажется

Сейчас по закону- только запись в гос реестре недвижимости подтверждает права на него

ст 1

5. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ
«О государственной регистрации недвижимости»

У продавцов юридически полноценные старые документы права собственности. На домик права до 1990 года, а на землю их права от 1995 года.

Евгения

Если в реестре эти объекты записаны за ними — то все хорошо. Если нет- надо сперва все это приводить в порядок.

Дело в том что переход права собственности на недвижимость- происходит ТОЛЬКО в момент регистрации росреестром права на вас. Это не по договору и акту происходит.

И если в реестре прав- их нет, думаю росреестр вам может сделку не завершить… просто права не перерегистрировать- и будете потом с этой проблемой разбираться с продавцами, возможно даже уплатив им уже какие то деньги. Законодательство просто много раз и очень серьезно менялось в этой сфере за почти 30 лет. 

Плюс собственность долевая- а значит по закону- сделка обязательно пройдет через нотариуса- заверение договора я имею в виду- это ст 42 закона, который указал выше. Нотариус в любом случае запросит в росреестре выписку из егрн- и если там этих прав нет- он вам договор даже не заверит.

В данном случае, т.к. собственность долевая, то сделка пойдет через нотариуса в обязательном порядке согласно ст. 42 Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 25.12.2018) «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2019)

Если право возникло до 1998 г., то все права действительны, единственное, что нотариус может отказать в регистрации сделки, т.к. права, возникшие до 1998 г. не внесены в ЕГРН и попросит сначала собственников обратиться в Росреестр для регистрации их прав  с целью внесения в ЕГРН, а потом будет регистрировать сделку.

С другой стороны право возникшее до 1998 г. при регистрации перехода права собственности по сделке регистрируется одновременно с переходом права, но т.к. у вас собственность в долях, то все зависит от позиции нотариуса.

И регистрация права до 1998 года не длится несколько месяцев. Это все гораздо быстрее

Здравствуйте!

Права не обязательно регистрировать до сделки, нотариус может подать документы в Росреестр и право собственности продавцов зарегистрируют одновременно с переходом права собственности к Вам. Это следует из закона «О государственной регистрации недвижимости» 

ст. 69, Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ  «О государственной регистрации недвижимости» 
Признание ранее возникших прав, прав, возникающих в силу закона. Ранее учтенные объекты недвижимости

1. Права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.
3. Государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в частях 1 и 2 настоящей статьи, в Едином государственном реестре недвижимости обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, или совершенной после дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сделки с указанным объектом недвижимости, если иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом. Заявление о государственной регистрации указанных в настоящей части прав на объект недвижимости может быть представлено нотариусом, удостоверившим сделку, на основании которой осуществляется государственная регистрация перехода таких прав, их ограничение и обременение указанных объектов недвижимости.

Добрый день.

Сейчас все нотариусы требуют, чтобы перед сделкой запись в ЕГРН о праве собственности продавца была внесена, даже если право возникло до принятия «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 N 122-ФЗ. То есть юридически право у продавца возникло независимо от внесения в реестр и можно сразу подать заявление на регистрацию его ранее возникшего права  и на переход права к покупателю, но  нотариусы перестраховываются и всегда требуют внесение записи в ЕГРН, чтобы в случае чего переложить ответственность на регистратора, который внес запись в ЕГРН и подтвердил существование права.     

Строго говоря  согласно Приказа Министерства юстиции РФ от 30 августа 2017 г. N 156 «Об утверждении Регламента совершения нотариусами нотариальных действий, устанавливающего объем информации, необходимой нотариусу для совершения нотариальных действий, и способ ее фиксирования»  В случае отсутствия сведений в Едином государственном реестре недвижимости о зарегистрированных правах на объект недвижимого имущества, права на который возникли до 31.01.1998, нотариус устанавливает информацию о принадлежности недвижимого имущества, его характеристиках, обременениях, правах третьих лиц из документов, подтверждающих принадлежность имущества.

То есть нотариус должен сам устанавливать информацию о принадлежности недвижимого имущества из документов, подтверждающих ранее возникшее право продавца.
Но на практике, найти нотариуса, который Вам удостоверит договор без внесения в ЕГРН записи о ранее возникшем праве продавца практически не реально.
 
 
 
 

Уважаемая Евгения, здравствуйте!

Участок и дом хотя бы стоят на кадастровом учете?

Если нет, то продавать их нельзя в силу прямого запрета закона:

Статья 37 Земельного кодекса 

объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. 

Как правило, все старые участки и объекты недвижимости должны были поставить на кадастровый учет как ранее учтенные.

Уточните этот момент у продавцов или в Росреестре. Ведь они же наверняка платят налог на имущество и земельный налог.

Если стоят на кадастровом учете, то продать можно.

Вы правы, что «старые» документы имеют ровно такую же юридическую силу, как и записи в реестре недвижимости:

Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ 
«О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»

9.Государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При этом, государственная регистрация прав собственности на такие земельные участки осуществляется в соответствии со статьей 49 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (http://www.consultant.ru/cons/... ).

Поэтому особых проблем возникнуть не должно, это распространенная ситуация, продавцы за месяц максимум внесут сведения о своих участок в кадастр и реестр недвижимости, а потом спокойно продадут Вам через нотариуса, как указали коллеги. 

С уважением, Артемьев Роман
 
P.S. При возникновении других вопросов или необходимости в подготовке документов  - обращайтесь  в чат к юристу.