Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Подписание договора управления с УК
Добрый день.
15.03.2019 Застройщик начал выдавать дольщикам новостройки ключи. С этого же числа управляющая компания (назначенная застройщиком и победившая в формально проведенном администрацией района открытом конкурсе на право заключения договора управления МКД) после подписания АПП квартиры у застройщика выдает дольщикам вместе с ключами проект договора на управление домом.
Многие будущие собственники данной новостройки не желают подписывать договор в текущей редакции и намерены направлять в адрес УК протокол разногласий.
В соответствии со ст.445 ГК, сторона, получившая оферту должна в течение 30 дней принять ее, либо направить протокол разногласий.
Должен ли каждый дольщик направлять протокол разногласий в установленный законом срок, или протокол должен быть сформирован на общем собрании собственников МКД? Провести ОСС в 30 дневный срок не представляется возможным, поскольку по договору ДДУ выдача ключей будет продолжаться до 30.06.2019.
Также прошу проанализировать прикрепленный проект договора с УК (в текущем варианте договора отсутствует приложение 2, на которое идет отсылка по тексту договора, и много других нестыковок)
Файл договора с УК во вложении
Здравствуйте, Полина!
Должен ли каждый дольщик направлять протокол разногласий в установленный законом срок, или протокол должен быть сформирован на общем собрании собственников МКД?
Полина
Да, именно каждый дольщик, который уже подписал с застройщиком передаточный акт, должен либо согласиться с условиями договора, либо направить в адрес УК протокол разногласий течение 30 дней со дня получения проекта договора, такие протоколы в данном случае не могут быть сформированы на общем собрании собственников МКД (о возможности сменить УК путем проведения ОСС МКД ниже).
Согласно ч.4 ст.161 ЖК РФ орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации в случаях, указанных в части 13 настоящей статьи.
В соответствии с ч.5 ст.161 ЖК РФ орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах указанного конкурса и об условиях договора управления этим домом. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам предусмотренного частью 4 настоящей статьи открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При этом частью 13 данной статьи ЖК:
13. В течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети «Интернет» и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи открытый конкурс. В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом. Указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса. Если в течение двух месяцев со дня проведения открытого конкурса собственники не заключили договор управления с управляющей организацией, такой договор считается заключенным на условиях, определенных открытым конкурсом.
Таким образом, поскольку УК выбрано в результате открытого конкурса, собственникам нельзя не заключить договор с этой обслуживающей организацией, заключение такого договора для них обязательно в силу вышеприведенных норм закона.
Что касается возможности в дальнейшем отказаться от договора с УК, то сделать это можно только в случае, если УК не будет выполнять условий договора (ч.8.2 ст.162 ЖК РФ):
8.2. Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.
Отказаться от исполнения договора управления МКД, заключенного с УК, выигравшего ранее в конкурсе, можно только по истечении одного года со дня заключения такого договора (ч.8.1 ст.162 ЖК РФ):
8.1. Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.
Здравствуйте, Полина,
Отбор управляющей организации определен п. 13 ст. 161 Жилищного Кодекса РФ (Выбор способа управления многоквартирным домом. Общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом), согласно которому:
13. В течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети «Интернет» и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи открытый конкурс. В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом. Указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса. Если в течение двух месяцев со дня проведения открытого конкурса собственники не заключили договор управления с управляющей организацией, такой договор считается заключенным на условиях, определенных открытым конкурсом.
Поскольку договор управления не является коллективным договором, то есть подписывается с каждым собственником индивидуально, то и возражения (протокол разногласий) следует подавать каждому собственнику. Однако, не воспрещается провести собрание, обсудить данный договор и подготовить протокол разногласий общий, от участников собрания.
Вы правильно отметили, что заключение договора в обязательном порядке урегулировано ст.445 ГК РФ. В течение тридцати дней со дня получения оферты (проекта договора), каждый собственник должен направить стороне извещение об акцепте (подписать договор), либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (направить протокол разногласий к проекту договора).
В свою очередь, управляющая организация обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить Вас (собственника) о принятии договора в Вашей редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок Вы (собственник), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Желаю удачи!
Дмитрий, добрый день.
Поскольку договор управления не является коллективным договором, то есть подписывается с каждым собственником индивидуально, то и возражения (протокол разногласий) следует подавать каждому собственнику. Однако, не воспрещается провести собрание, обсудить данный договор и подготовить протокол разногласий общий, от участников собрания.Дмитрий Ненашев
Если договор не является коллективным, каким образом можно трактовать п.1.1 ст. 162 ЖК РФ:
1.1. В случае, предусмотренном частью 13 статьи 161 настоящего Кодекса, с каждым лицом, принявшим от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещение в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, заключается договор управления многоквартирным домом. При этом такие лица выступают в качестве одной стороны заключаемого договора, если они составляют более чем пятьдесят процентов от их общего числа.
А если мы все-таки проводим ОСС по вопросу формирования протокола разногласий к договору от лица всех/большинства собственников, то каким образом вписаться в сроки (30 дней), учитывая тот факт, что предъявление квартир и подписание АПП растянуто во времени на несколько месяцев?
Здравствуйте, Полина,
Это означает, что договор управления будет заключенным, если его подпишут собственники помещений в многоквартирном доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа. То есть, если более половины собственников Вашего МКД подпишут договор, он будет считаться заключенным по управлению всего МКД.
В обоих случаях решение о расторжении договора управления МКД с УК принимается общим собранием собственников помещений в МКД.
Кстати, проект договора с УК Вы не прикрепили.
Евгений, добрый день. Спасибо, что обратили внимание. Добавила файл с договором к основному вопросу.