Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Сделка купли-продажи жилой недвижимости, которая находится в залоге у банка
Планируется сделка купли-продажи квартиры (я покупатель).
1. Квартира находится в обременении у банка (ипотека);
2. Хотим оформить договор купли-продажи и подписать его в банке, после чего положить деньги на ипотечный р/с продавца квартиры;
3. Подать документы в регистрационную палату для регистрации перехода права собственности к покупателю.
Вопросы:
- Какие риски ждут покупателя при такой схеме проведения сделки?
- Как минимизировать риски?
Добрый день, Дмитрий. Попросите у продавца договор ипотеки для ознакомления, ведь согласно статьи 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
Соответственно если договором иного не предусмотрено, сначала необходимо получить согласие банка, если банк не дает согласие — лучше конечно оплатить задолженность и снять обременение до сделки. Важно заключить грамотный договор предварительной купли-продажи, в котором прописать и условие о задатке, и порядке использования средств продавцом — что они направляются на погашение задолженности по договору, платежи осуществлять или электронно, или при грамотном составлении расписки. Риски обычные — мошенничество продавца, отсутствие согласия банка, заблуждение относительно размера долга. Минимизировать риски можно изучением договора об ипотеке, кредитного договора, получением в банке справки о задолженности, получением согласия банка.
Но договор ипотеки ведь действует до момента полного погашения кредита? Зачем согласие банка, если мы оформляем договор купли-продажи, переводим деньги на ипотечный р/с продавца и соответственно после этого договор ипотеки прекращает свое действие.
Уважаемый Дмитрий, я Вам привел норму и разъяснение по существу