Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Конклюдентные отношения. СРОЧНО
Наш дом расторгает договор с управляюшей компанией №1 и заключает с у.к.№2(протокол собрания есть).Месяц со дня подачи уведомления о расторжении еще не прошел. Комп.№1 не передает документы и не расторгает договор.1 октября комп.№1 прекращает свою деятельность, как управляющая компания и вместо себя, правоприемником назначает комп..№3. Комп.№3 в ноябре грозит забросить в почт.ящики квитанции об оплате.
Вопросы:
1)И если кто-то оплатит хоть одну из них,возникнут конклюдентные отношения. И весь дом перейдет в комп.№3.Так ли это?
2) Что можно предпринять, чтобы конклюдентные отношения со стороны комп.№3 не произошли?
3)Можно ли законным путем совершить конклюдентные отношения со стороны выбранной нами комп.№2?(ЕИРЦ отказывается печатать платежные документы-квитанции, но для комп.№3 по определенным причинам эти квитанции будут напечатаны.
С Уважением, Елена
Здравствуйте, Елена!
В соответствии со ст. 44 ЖК РФ выбор способа управления многоквартирным домом, а также кто будет управлять этим домом принадлежит общему собранию многоквартирного дома. Конклюдентные отношения, о которых Вы пишете, — это отношения, возникающие при молчаливом согласии сторон. Отношения же жителей многоквартирного дома и управляющей компанией не могут возникать и складываться при обоюдном (собственников дома и УК) молчании. Конклюдентные действия предполагают, что обе стороны молчаливо (без всякого договора) пришли к согласию на сложившихся ранее условиях. Это противоречит нормам ГК РФ и ЖК РФ, в соответствии с которыми отношения по управлению многоквартирного дома и УК должны быть определены письменным договором.
Если Вас не устраивает компания № 3, то можете с ней договор не заключать. Все их требования по управлению Вашим домом будут незаконными и оплата только одной квитанции (и не только одной) никаких правовых последствий для других жителей дома не породит.
Елена, согласно п.6 Постановления Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354
«О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» договор, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг, может
быть заключен с исполнителем в письменной форме или путем совершения
потребителем действий, свидетельствующих о его намерении потреблять
коммунальные услуги или о фактическом потреблении таких услуг (далее —
конклюдентные действия). Однако согласно п.15 того же Постановления управляющая организация, выбранная в установленном жилищным законодательством
Российской Федерации порядке для управления многоквартирным домом,
приступает к предоставлению коммунальных услуг потребителям в
многоквартирном доме с даты, указанной в решении общего собрания
собственников помещений в многоквартирном доме о выборе управляющей
организации. Исходя из статьи смысла 162 Жилищного кодекса РФ, выбор управляющей организации — исключительное правомочие собственников многоквартирного дома и не может быть правомочием Комп.№ 1. Следовательно, Вам необходимо срочно прояснить формальные обстоятельства, которые явились основанием для возникновением отношений между Комп.№ 1 и Комп.№ 3. Вам нужно подать коллективное заявление в Комп.№ 1, с требованием разъяснить собственникам многоквартирного дома правовые основания перехода прав от Комп.№ 1 к Комп.№ 3, установить в заявлении срок для ответа (до 1 октября, например). Далее, смотреть по ситуации. Скорее всего придется обратиться в суд.
Елена, добрый день! Привожу Вам емкое Определение Верховного Суда РФ от 05.06.12 № 59-В12-5 по Вашему вопросу. Не поленитесь, прочитайте его, возможно логика ВС РФ подскажет Вам путь решения Вашей проблемы.
Согласно части 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме (часть 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Как следует из содержания данных норм, право выбора способа управления многоквартирным домом принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме, которые могут изменить выбранный способ в любое время.
Изменение способа управления многоквартирным домом является основанием для прекращения ранее заключенного договора управления таким домом с управляющей организацией.
При этом закон не связывает право собственников помещений на изменение способа управления многоквартирным домом со сроками действия ранее заключенного договора управления многоквартирным домом управляющей организацией или обстоятельствами ненадлежащего исполнения условий такого договора управляющей организацией, и не препятствует собственникам помещений в многоквартирном доме после выбора такого способа управления, как непосредственное управление, заключать с иными организациями договоры на выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (часть 2.1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Приведенное толкование положений части 2 и 3 статьи 161 Гражданского кодекса Российской Федерации не противоречит общим правилам расторжения договора, предусмотренным пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающим, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Иное означало бы одновременное существование двух способов управления одним и тем же многоквартирным домом, что противоречило бы положениям статьи 161 (часть 2) Жилищного кодекса Российской Федерации.
Это судом кассационной инстанции учтено не было.
Ссылка суда кассационной инстанции на статью 162 (часть 8.2) Жилищного кодекса Российской Федерации, положенную в обоснование отказа в удовлетворении заявленных требований, является неправомерной.
Согласно указанной норме Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.
Таким образом, применительно к части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом действительно возникает у собственников помещений при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства.
Между тем необходимо учитывать, что положения части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации при разрешении судами дел о прекращении договоров на управление многоквартирным домом подлежат применению только в том случае, когда имеет место односторонний отказ собственников помещений от договора управления многоквартирным домом в рамках одного и того же ранее выбранного способа управления многоквартирным домом — управления управляющей организацией и такой отказ связан с неисполнением или ненадлежащим исполнением условий договора, а не со сменой способа управления многоквартирным домом.
Однако в данном деле собственники помещений отказались от выбранного ранее способа управления многоквартирным домом и изменили его.
ИТАК, если Вам не к чему «придраться», чтобы применить к взаимоотношениям между вами (собственниками) и УК1 часть 8.2. статьи 162 ЖК РФ, Вы можете расторгнуть договор с УК 1 путем выбора ИНОГО СПОСОБА УПРАВЛЕНИЯ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ (что не препятствует (как высказался ВС РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме после
выбора такого способа управления, как непосредственное управление,
заключать с иными организациями договоры на выполнение работ по
содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Время провести собрание у вас (собственников) еще есть, можете сразу на следующий день после собрания подать в УК1 решение о выборе иного способа управления (но нужно, чтобы в протоколе было ОБЯЗАТЕЛЬНО указано, что собственники избирают иной способ управления многоквартирным домом, если были нарушения со стороны УК1, то нужно сослаться и на них (в отдельном вопросе повестки), это также может быть основанием для расторжения договора с УК1 на основании ч.8.2 ст.162. Таким образом, у вас будет ДВА ЗАКОННЫХ ОСНОВАНИЯ ДЛЯ РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА С УК 1. В требовании о расторжении договора укажите оба эти основания, приложив протокол. Если возникнет спор, то — в суд, там в обоснование своих требований ОБЯЗАТЕЛЬНО СОШЛИТЕСЬ НА УКАЗАННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ СУДА И МОТИВИРУЙТЕ СВОИ ТРЕБОВАНИЯ ИМЕННО ТАК, КАК МОТИВИРУЕТ ИХ ВС РФ. Определения и другие акты высших судов не являются нормативными актами, но очень значимы для судов и всегда определяют логику судов низших инстанций и всегда влияют на их решение.
Уверена, что у Вас все получится.
Удачи Вам!
Елена, здравствуйте!
В силу ст.44 ЖК РФ
принятие решений о выборе способа формирования
фонда капитального ремонта, размере взноса на капитальный ремонт в части
превышения его размера над установленным минимальным размером взноса на
капитальный ремонт, минимальном размере фонда капитального ремонта в
части превышения его размера над установленным минимальным размером
фонда капитального ремонта (в случае, если законом субъекта Российской
Федерации установлен минимальный размер фонда капитального ремонта),
выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета и совершение
операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете
Поэтому только Вы вправе определять порядок оплаты и получателя средств, действия УК1, УК3 и ЕИРЦ незаконны, более того, я не готов сказать точно но состав как минимум сговора тут есть и советую написать жалобу в ФАС, прокуратуру и СК РФ если такое будет продолжаться.
Что надо пердпринять?
Проще всего запросить сведения из ЕГРЮЛ на УК1 из налоговой и если она действительно прекращает свою деятельность то это сразу будет показано.
Вадим Андреевич, вопрос не касается Программы капитального ремонта. Это, как Вы верно заметили,отдельный специальный счет. А сейчас, все квитанции поступают из ЕИРЦ. Вы правы насчет определенного сговора между УК№1 и УК№2. По словам мерии, УК №3 приходит на смену УК№1,не справившейся с работой, и УК №3 будет обслуживать жилой фонд, который в свое время обслуживала УК №1. Но, я так понимаю, что УК №3 не является правоприемником УК №1, т.к.(опять же по словам мэрии), УК №1 уходит с рынка, как обслуживающая организация, но будет заниматься взысканием долгов с населения и расчетом с ресурсниками, т.к. перед ними у УК №1 очень большие долги.Как нам выбитьдокумент о расторжении Договора, который УК №1 не желает передать, а департамент управления имуществом не оформляет отношения между выбранной нами УК №2, ссылаясь на отсутствие договора расторжения...
Здравствуйте!
По факту превращения К1 в К3 можно рассуждать как о некой коллизии норм жилищного и гражданского законодательства.
В Гражданском кодексе РФ, что если действительно происходит реорганизация юридического лица (различным путем, как это оформлено у К 1 не уточняется), то к каждому из образованных юридических лиц переходят права и обязанности реорганизованного юридического лица в соответствии с разделительным балансом. (ст.57 и 58 ГК РФ).
Права и обязанности переходят по разделительной ведомости, и в данном случае фактически налицо факт распоряжения чужой собственностью (собственников дома).
Однако в ЖК РФ четко прописан механизм, по которому выбирается управляющая компания (по решению собственников и как организовано органом местного самоуправления). В данном случае К1 самовольно передала распоряжение жилфондом К3, а без ведома жильцов их собственность на обслуживание никто не может передать. Полагаю, заблаговременно до реорганизации К1 должна была объявить о намерении реорганизоваться, тем самым предоставив жильцам возможность выбора управляющей компании.
Решение о реорганизации должно было быть доведено до собственников письменным уведомлением, чтобы они могли успеть провести собрание и сообщить К1 свои дальнейшие решения. Согласно ЖК РФ выбор управляющей компании происходит на собрании собственников, а не путем «разделительной ведомости».
Поэтому действия К3 в настоящее время по выставлению счетов будут незаконными — обращайтесь в прокуратуру, Жилищную инспекцию, суд.
Поэтому и счета образованной К3 оплачивать не разумно и рискованно. После установленной даты смены УК все счета нужно оплачивать только К2 и ждать данных счетов. Даже если жильцы оплатят К3 — впоследствии К2 может через суд данные суммы истребовать как неосновательное обогащение. Конклюдентными действиями договор управления с К3 не заключится. Удачи.
Если речь идет об оплате коммунальных услуг, например, воды, электроэнергии и пр., то оплачивать такие квитанции, безусловно, нужно независимо от того, кто в Ваши почтовые ящики их «забросил». Однако это никак не породит автоматическую передачу прав управления Вашим домом комп. № 3. Оплата или не оплата коммунальных услуг — это отношения жителей дома с поставщиком соответствующих услуг, а не с УК.
Забыла уточнить такой момент. Управляющая компания №1 по словам Администрации города ( на сайте администрации и в СМИ) завершает свою работу в сфере управления жилфондом 30 сентября.(http://www.bn.ru/samara/news/2013/09/13/125443.html).
Но ни на сайте этой УК №1 нет этой информации, ни тем более письменных уведомлений собственникам жилья роздано не было.
Являются ли слова мэра города и др.чиновников из Администрации гарантом прекращения Договора управления УК №1. Пишу наверное, очень путанно, но не знаю как сформулировать. Короче, на запрос в Департамент управления имуществом о включении дома в договор с комп.№2( выбранной жителями), был ответ, что это возможно лишь только после расторжения договора с существующей УК №1. А УК №1 не расторгает Договор, но уходит с рынка, как управляющая компания(не банкротится, а будет существовать для взимания долгов и расчета с ресурсоснабж.орг-циями-по словам мэра). Что надо пердпринять?