8 812 467-37-61
Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻‍⚖️
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.

Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
900 ₽
Вопрос решен

Нужен анализ договора аренды нежилого помещения

Доброго времени суток, уважаемые эксперты. Хотелось бы максимально защитить себя (т.е. арендатора) от возможных проблем.Прошу провести подробный анализ договора аренды нежилого помещения. В частности, прошу обязательно прокомментировать следующие пункты:

1.2 - Какие цели прописать, чтобы потом не было проблем? (Часть помещения под торговый зал, часть под административные помещения, часть под склады. Собираюсь заниматься розничной торговлей)

1.4 - Какие ограничения налагает статус объекта культурного наследия?

2.1.5 - Насколько законно и как можно изменить?

2.2.1 - Если собираюсь делать ремонт, нужно ли разрешение владельца согласно этому пункту?

2.4.3 - Что значит в данном случае "немедленно принимать меры"?

2.4.4 - Это реально?

2.4.6 - Что значит "текущий ремонт помещения"?

2.4.8 - Не слишком ли короткий срок?

2.4.9 - Зачем?

2.4.15 - В чем смысл этого пункта?

2.4.20 - Нам нужен короб (лайтбокс), он запрещен этим пунктом или нет?

3.6 - Как быть с этим пунктом?

И наконец, досрочное расторжение Договора. В заключительных положениях Арендодатель прописал для себя возможные варианты расторжения договора как через суд, так и во внесудебном порядке. Об арендаторе ни слова. Могу ли я при подписании такого договора вообще расторгнуть договор в одностороннем порядке или это не предусматривается? Стоит ли мне добавить отдельный раздел, связанный только с досрочным расторжением договора? Что в таком случае в нем прописать?

Также, уважаемые эксперты, если есть замечания по другим пунктам, я с удовольствием их выслушаю. Заранее спасибо!

Показать полностью
, Роман, г. Волгоград
Владимир Балашов
Владимир БалашовЭксперт
Юрист, г. Москва
10 рейтинг

Здравствуйте

1.2 — Какие цели прописать, чтобы потом не было проблем? (Часть помещения под торговый зал, часть под административные помещения, часть под склады. Собираюсь заниматься розничной торговлей)

Роман

именно эти прописывать значит, ПРЯМО НЕСКОЛЬКО — в том числе…

1.4 — Какие ограничения налагает статус объекта культурного наследия?

Роман

никаких перепланировок, ухудшения помещений быть не должно, а вообще тут обязательно запросите документы по объекту у арендодателя- там должен быть конкретный перечень ограничений

2.1.5 — Насколько законно и как можно изменить?

Роман

закон такого требования не содержит- так что по договоренности сторон это можно изменить

Но если подпишите- имейте в виду- по ст 615 гк- имуществом придется пользоваться именно в соответствии с договором

Статья 615. Пользование арендованным имуществом
1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Статья 616. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества
2. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
2.4.3 — Что значит в данном случае «немедленно принимать меры»?

Роман

именно это и значит- нет какого то срока- нужно сразу принимать меры и начать устранять эту ситуацию, как обнаружили- так сразу

2.4.4 — Это реально?

Роман

2.4.4. Содержать Помещение и прилегающую территорию в соответствии с техническими и санитарными нормами.

реально конечно, просто стоит довольно дорого и требует постоянного внимания

при этом не понятно почему еще прилегающую территорию должны содержать… вот это вопрос и это лучше вычеркнуть

2.4.6 — Что значит «текущий ремонт помещения»?

Роман

не капитальный, то есть покраска стен и т.д… то что чаще называют косметическим ремонтом

2.4.8 — Не слишком ли короткий срок?

Роман

можно установить больше договором- закон не запрещает

2.4.9 — Зачем?

Роман

это как раз понятно зачем- потому что это условие для расторжения, особенно важно если от этого будет зависеть возврат депозита или какие то штрафы (об этом ниже посмотрю договор) — тут важно это иметь в виду- срок в 2 месяца у вас

2.4.15 — В чем смысл этого пункта?

Роман

порядок возврата актов- это ваш документооборот по сути- обычное дело

2.4.20 — Нам нужен короб (лайтбокс), он запрещен этим пунктом или нет?

Роман

нужен где?

согласования требует

2.4.20. Не вывешивать или использовать без предварительного письменного согласования с Арендодателем какой-либо полог, баннер, флаг, мачту, антенну или иное аналогичное устройство за пределами Помещения, не размещать вывески, таблички на фасаде здания, в котором расположено Помещение, местах общего пользования, на территории, прилегающей к Помещению и вне его.

если это за приделами помещения

3.6 — Как быть с этим пунктом?

Роман

только договариваться о его изменении или исключении если такая оплата вас не устраивает

1
0
1
0
Могу ли я при подписании такого договора вообще расторгнуть договор в одностороннем порядке или это не предусматривается? Стоит ли мне добавить отдельный раздел, связанный только с досрочным расторжением договора? Что в таком случае в нем прописать?

Роман

конечно, но не раздел- а хотя бы пункты, которым вам позволят в одностороннем порядке договор расторгнуть.

Иначе это только через суд и только при наличии оснований зи закона

гк

Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора
По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

0
0
0
0

пеня большая

6.3. За просрочку внесения арендной платы и/или иных платежей по  Договору Арендатор обязан уплатить Арендодателю пени в размере 1(одного) % от суммы долга за каждый календарный день просрочки оплаты, а также проценты за пользование чужими денежными средствами в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса РФ.

обычно это 0.1% иногда 0.5%

надо убрать

6.5. За несвоевременное освобождение Помещения в связи с досрочным расторжением Договора или истечением срока его действия, Арендатор уплачивает Арендодателю арендную плату, предусмотренную п. 3.3 Договора, в 2-кратном размере за все дни пользования Помещением до подписания Акта приема-передачи Помещения.

тут по сути идет большой штраф

вот этот однозначно вычеркнуть

6.6. В случае, если на момент окончания срока действия настоящего договора или на момент его досрочного прекращения (независимо от основания такого прекращения), Арендатор является должником, все имущество арендатора, расположенное в границах Помещения будет считаться правомерно поступившим во владение Арендодателя, при этом Арендодатель вправе до полного погашения Арендатором задолженности – удержать имущество Арендатора стоимостью соразмерной размеру неисполненного Арендатором обязательства, на основании ст. 359 ГК РФ

.можете просто своего лишиться, да и порядка нет как они это будут делать

просто для сведения

7.2. Все споры, вытекающие из договора, не урегулированные в претензионном порядке, подлежат разрешению в Арбитражном суде Волгоградской области.  

в 8 разделе они много списали из закона- но по закону просрочка должна быть в 2 месяца подряд- а у них 1 месяц

8.3.1. Невнесения Арендатором арендной платы и/или иного платежа в полном объеме более одного раза по истечении установленного Договором срока платежа;

лучше убрать вот это

8.3.2.Невозвращения Арендатором в адрес Арендодателя надлежаще оформленного дополнительного соглашения об изменении величины арендной платы в срок, указанный в п. 3.7. Договора. 
8.5. В соответствии с пунктом 2 статьи 609 ГК РФ Договор подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре. Стороны пришли  к соглашению о том, что условия Договора применяются к отношениям сторон с момента его подписания (ч.2 ст.425 ГК РФ).

договор надо регистрировать если заключаете его более чем на год

при этом обычно расходы на регистрацию несет арендатор- но надо чтобы это было прямо прописано- а у вас этого нет.

0
0
0
0
Елизавета Курандова
Елизавета Курандова
Юрист, г. Саратов
8.6 рейтинг

Добрый день!

— Какие цели прописать, чтобы потом не было проблем? (Часть помещения под торговый зал, часть под административные помещения, часть под склады. Собираюсь заниматься розничной торговлей)

Роман

Нежилое помещение нужно использовать в соответствии с его назначением.

1.4 — Какие ограничения налагает статус объекта культурного наследия?

Роман

В данном случае будет ограничения в виде обязательств по содержанию данного объекта, его сохранению, реставрации. Распоряжение данным объектом должно происходить с соблюдением специального закона «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».

.1.5 — Насколько законно и как можно изменить? Роман

Данное условие не нарушает требование законодательства.И может согласовываться сторонами.

2.2.1 — Если собираюсь делать ремонт, нужно ли разрешение владельца согласно этому пункту?

Так как данное помещение находится в объекте культурного наследия, данное требование правомерно, так как Собственник несет ответственность за его содержание 

0
0
0
0
2.4.3 — Что значит в данном случае «немедленно принимать меры»?

Т.е принимать меры немедленно сразу после обнаружения  аварии для сохранности помещения. Т.е например после прорыва воды незамедлительно начинать убирать воду при обнаружении аварии.

2.4.4 — Это реально?

Теоретически да.Все зависит от первоначального состояния помещения.Соответствует ли оно данным нормам.Советую вам прописать данное условие в Договоре, что не в соответствии с санитарными и техническими  нормами, а в соответствии с состоянием помещения переданным арендодателю.

2.4.6 — Что значит «текущий ремонт помещения»?

Роман

К текущему ремонту производственных зданий и сооружений относятся работы по систематическому и своевременному предохранению частей зданий и сооружений и инженерного оборудования от преждевременного износа путем проведения профилактических мероприятий и устранения мелких повреждений и неисправностей.

http://www.consultant.ru/law/podborki/ponyatie_tekuschego_remonta/

0
0
0
0

По аналогии в вашем случае текущий ремонт также будет подразумевать работы по систематическому и своевременному предохранению частей помещения от преждевременного износа путем проведения профилактических мероприятий и устранения мелких повреждений и неисправностей.

0
0
0
0
Олег Васев
Олег Васев
Адвокат, г. Ижевск

Здравствуйте. 

1.2 — Какие цели прописать, чтобы потом не было проблем? (Часть помещения под торговый зал, часть под административные помещения, часть под склады. Собираюсь заниматься розничной торговлей)

Роман

так и укажите, что: «с целью розничной торговли». Дальше можно указать, например: «с целью использования помещения для торговли, в офисных целях и складирования товаров». Примерно так.

2.1.5 — Насколько законно и как можно изменить?

Роман

в целом законно. Если исходить из свободы договора. Ст. 421 ГК РФ

1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

можете в протоколе разногласий просить вообще убрать этот пункт. 

2.2.1 — Если собираюсь делать ремонт, нужно ли разрешение владельца согласно этому пункту?

Роман

2.2.1.Производить за свой счет перепланировку, отделимые и/или неотделимые улучшения Помещения исключительно с предварительного письменного согласия Арендодателя.

Если просто ремонт, то нет. Если исходить из ЖК РФ, ст. 25

2. Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

тут конечно говорится о МКД в статье, но в принципе тоже самое из себя представляет.

2.4.3 — Что значит в данном случае «немедленно принимать меры»?

Роман

то в максимально возможные разумные сроки. Тут только от практики отталкиваться. Закон такого чёткого понятия не содержит

2.4.4 — Это реально?

Роман

тоже исходя из свободы договора можно просить исключить. 

2.4.8 — Не слишком ли короткий срок?

Роман

2.4.6 — Что значит «текущий ремонт помещения»?

Роман

покрасит стены например. Туалет поменять и прочее

2.4.8 — Не слишком ли короткий срок?

Роман

можете просить увеличить его в протоколе разногласий

2.4.9 — Зачем?

Роман

чтобы арендодатель мог найти других арендаторов. В целях расторжения договора. При этом важно эти 60 дней соблюдать.

2.4.15 — В чем смысл этого пункта?

Роман

документооборот обычный между Вами.

2.4.20 — Нам нужен короб (лайтбокс), он запрещен этим пунктом или нет?

Роман

я думаю что да. И лайтбоксы туда входят.

3.6 — Как быть с этим пунктом?

Роман

через протокол его просить исключить.

1.4 — Какие ограничения налагает статус объекта культурного наследия?

Роман

нужно смотреть документы арендодателя, что там указано. в целом обычно указывается, что должен быть сохранен культурный облик и вообще с перепланировками строго. Например, ст. 47.2 ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» от 25.06.2002 N 73-ФЗ говорит, что

1. Требования к сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, должны предусматривать консервацию, ремонт, реставрацию объекта культурного наследия, приспособление объекта культурного наследия для современного использования либо сочетание указанных мер.
В отношении выявленного объекта культурного наследия устанавливаются требования к сохранению объекта культурного наследия, не включающие требования к реставрации объекта культурного наследия.

0
0
0
0
огу ли я при подписании такого договора вообще расторгнуть договор в одностороннем порядке или это не предусматривается? Стоит ли мне добавить отдельный раздел, связанный только с досрочным расторжением договора? Что в таком случае в нем прописать?

Роман

как минимум стоит включить отдельные пункты, поскольку в крайнем случае расторжение будет через суд. А так можно включить на основании ст. 450 ГК РФ

1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
0
0
0
0
3.6. Арендодатель имеет право увеличивать арендную плату один раз в течение каждого года не более чем на 10%, с обязательным уведомлением Арендатора об изменении величины арендной платы и направлением соответствующего дополнительного соглашения

.пункт рискованный. я бы убрал

6.3. За просрочку внесения арендной платы и/или иных платежей по  Договору Арендатор обязан уплатить Арендодателю пени в размере 1(одного) % от суммы долга за каждый календарный день просрочки оплаты, а также проценты за пользование чужими денежными средствами в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса РФ.

большой процент слишком. Надо уменьшать

Дальше, 

3.8. Все платежи, перечисляемые Арендатором по данному договору, вне зависимости от назначения,   указанного на платежном документе, направляются на погашение задолженности, в следующем порядке:
1)  Возмещение убытков;                                                 3)   Пеня за просрочку платежа;
2)         Восстановление обеспечительного депозита;     4)   Арендная плата, коммунальные платежи.

пункт спорный. Как они будут доказывать убытки, если нет решения суда? Тут без суда не обойдешься. А если по их мнению убытки, а по Вашему нет? Да и по просрочке вопросы.

Из пункта 2.4.7 я бы штраф тоже убрал.

 По п. 2.4.20 имелось в виду, что да, надо согласование. 

0
0
0
0
Похожие вопросы
800 ₽
Вопрос решен
Договорное право
Разрыв договора аренды, заключенного по доверенности
Здравствуйте. В 2008 году множество дольщиков земельного участка сдали его в аренду на 15 лет. Причем сделано это было через доверенность третьему лицу, которое в свою очередь и заключала договор. Вопрос. Как конкретный пайщик может теперь разорвать договор по окончанию срока его действия. Как быть с доверенностью. Необходимо составить письмо уведомелие о расторжении.
, вопрос №3046034, вячеслав, г. Москва
300 ₽
Вопрос решен
Гражданское право
Теплоснабжение арендованного имущества
Организация - собственник нежилых помещений сдает эти помещения в аренду. Арендная плата сформирована как постоянная и переменная часть. Переменная часть включает в себя перевыставление коммунальных платежей арендатору. В состав переменной части арендной платы, в том числе, входило перевыставление коммунальных платежей за тепловую энергию. В настоящее время, арендодатель построил собственную газовую котельную и сам обеспечивает теплом свои здания. Тепловая энергия, получаемая от газовой котельной, используется только для отопления собственного здания и сданных в аренду помещений. Предоставление тепловой энергии кому-либо за рамками обеспечения собственных зданий теплом, не будет. Арендодатель выставлял счета Арендаторам за отопление в размере расходов на газ для котельной в составе переменной части арендной платы. Вопросы: 1) Является ли Арендодатель в такой ситуации теплоснабжающей организацией, а арендаторы - потребителями? 2) Обязан ли в данном случае арендодатель согласовывать тарифы на отпуск тепловой энергии арендаторам? 3) Обязан ли Арендодатель отвечать Службе тарифов на запрос о предоставлении "Порядка расчетов за отопление" и какие риски?
, вопрос №3046218, Лукова Анастасия, г. Астрахань
Все
Задача по виндикационному/негаторному иску
Задача 4 Общество «Альфа» арендовало у общества «Бета» нежилое помещение и впоследствии передало его в субаренду обществу «Гамма», несмотря на то, что передача помещения в субаренду условиями договора между обществами «Бета» и «Альфа» была запрещена, о чем общества «Гамма», заключая договор субаренды с обществом «Альфа» не знало (добросовестный субарендатор). Общество «Бета» обратилось в суд с иском к обществам «Альфа» и «Гамма» о взыскании с них солидарно доходов, извлечённых от незаконного владения имуществом в рамках ст. 303 ГК РФ. Общество «Гамма», в свою очередь, подало встречный иск о возврате платежей, уплаченных за время фактического пользования объектом аренды по договору, заключенному с неуправомоченным лицом. Решите дело.
, вопрос №3046311, Алиасхаб Анзоров, г. Челябинск
Налоговое право
Нужна ли мне онлайн касса?
Я ИП сдаю в аренду нежилое помещение юр. лицу. Юр. лицо оплачивает мне аренду на карту физ. лица. Все налоги и взносы оплачиваю. Нужна ли мне онлайн касса с 1 июля 2021г.
, вопрос №3046499, Алексей, г. Мурманск
289 ₽
Вопрос решен
ЖКХ
Не хотят произвести перерасчет
у меня квартира в долевой собственности с дочерью. дочь живет по временной регистрации с бабушкой и ходит в садик в другом городе. коммуналку начисляют по двайному тарифу. месяц назад поставила счетчик на воду. сумма значительно меньше той что была до того как установила счетчик на воду. жилищная компания говорит что не чего перерасчитывать не будет отписывается вот так: " МБУ «Прогресс-Рошаль» рассмотрев Ваше обращение, сообщает: Перерасчет платы за коммунальную услугу, за исключением коммунальных услуг по отоплению, электроснабжению и газоснабжению на цели отопления жилых (нежилых) помещений, производится согласно раздела VIII Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 (ред. от 27.02.2017) "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов", а именно: При временном, то есть более 5 полных календарных дней подряд, отсутствии потребителя в жилом помещении, не оборудованном индивидуальным или общим (квартирным) прибором учета в связи с отсутствием технической возможности его установки, подтвержденной в установленном настоящими Правилами порядке, осуществляется перерасчет размера платы за предоставленную потребителю в таком жилом помещении коммунальную услугу, за исключением коммунальных услуг по отоплению, электроснабжению и газоснабжению на цели отопления жилых (нежилых) помещений. Если жилое помещение не оборудовано индивидуальным или общим (квартирным) прибором учета и при этом отсутствие технической возможности его установки не подтверждено в установленном настоящими Правилами порядке либо в случае неисправности индивидуального или общего (квартирного) прибора учета в жилом помещении и неисполнения потребителем в соответствии с требованиями пункта 81(13) настоящих Правил обязанности по устранению его неисправности, перерасчет не производится, за исключением подтвержденного соответствующими документами случая отсутствия всех проживающих в жилом помещении лиц в результате действия непреодолимой силы. Вопрос: они правы? мне не пересчитают коммунальные платежи? уже два года начисляют по двойному тарифу, а проживаю я одна и расходую услуги одна.
, вопрос №3046554, Анна, г. Рошаль
Дата обновления страницы 13.03.2019