Можно ли внести изменения в зарегистрированный договор купли-продажи?

Можно ли внести изменения в зарегистрированный реестровой палатой договор купли-продажи недвижимости в части изменения цены

Виктор

ГК РФ Статья 450. Основания изменения и расторжения договора

1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Да, вы можете составить дополнительное соглашение к договору. Сейчас договора не регистрируются, поэтому данное дополнительное соглашение будет у обеих сторон на руках.

 Поскольку в соответствии со ст.551 ГК РФ в Росреестре регистрируется не сам договор, а право собственности, стороны договора могут заключить доп.соглашение к договору и без последующего участия в данном процессе росреестра. Но на заключение доп.соглашения нужна воля обеих сторон. Если покупатель не согласится заключить доп.соглашения, мотивируя тем, что он ошибочно уплатил 5 млн. руб. вместо 1 млн.руб., то это для продавца будет проблемой.

Здравствуйте, Виктор!

сам договор купли-продажи жилой недвижимости в ФРС не регистрируется с марта 2013 года, в силу п.8 ст.2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», а регистрируется переход права собственности.

изменения в договор в части цены сделки (стоимости) можно внести по соглашению сторон, которое не надо будет регистрировать в ФРС.

Виктор, здравствуйте!

На этот счет у юристов имеются различные мнения. Я склоняюсь к мнению Росреестра, который указывает, что в соответствии с п.1 ст. 408 ГК  РФ  надлежащее исполнение прекращает обязательство. В силу ст. 425 ГК РФ договор действует до момента окончания исполнения сторонами обязательств.

Согласно ч.1 ст. 555 ГК РФ цена договора являлась существенным условием, соответственно стороны ранее определили уже конкретную цену, по которой было осуществлено исполнение, а значит договор был исполнен. 

Кроме того, в соответствии с п. 2, 3 ст. 453 Гражданского кодекса РФ невозможно изменить обязательство по соглашению сторон, еслионо уже ранее прекращено исполнением.

Тут есть вариант именно определить дату соглашения. В этой ситуации все зависит от текста расписки + возможно дописать условия, что это именно соглашение. 

Уважаемый  Виктор, здравствуйте!

Можно ли внести изменения в зарегистрированный реестровой палатой договор купли-продажи недвижимости в части изменения цены

Любые изменения в договор вносятся только по соглашения между обеими его сторонами:

 Статья 450 Гражданского кодекса РФ

 1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Если покупатель не захочет, то заставить его нельзя. 

Кроме того, так как в договоре указана цена 1 млн. руб., то 4 млн. покупатель может потребовать через суд как неосновательное обогащение продавца:

Статья 1102 ГК РФ

 
1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение)

Поэтому в суде продавцу придется доказывать, что на самом деле цена продажи составляет не 1 млн., а 5 млн. 

С уважением, Артемьев Роман

P.S. При возникновении других вопросов или необходимости в подготовке документов  - обращайтесь  в чат к юристу.

Здравствуйте, Виктор!

Внести изменения в исполненный договор не возможно, в связи с тем, что у Вас уже имеется расписка о передаче денежных средств, то предполагаю, договор является исполненным. 

Вот если бы еще не было передачи денежных средств и имущества, тогда изменения были бы возможными…

«В Росреестр был подан договор купли-продажи недвижимого имущества (земельного участка) между двумя ООО для регистрации права. После регистрации права по этому договору купли-продажи продавец обнаружил, что в договоре купли-продажи недвижимого имущества есть ошибка в стоимости недвижимого имущества, в связи с которой имущество было продано ниже стоимости приобретения.

Переход права собственности на покупателя зарегистрирован в Росреестре, но сам договор еще не исполнен и оплата по нему не произведена.
Как можно внести изменения в уже зарегистрированный договор купли-продажи недвижимого имущества?
Можно ли оформить дополнительное соглашение об увеличении стоимости земельного участка и подать его как дополнение к договору купли-продажи недвижимого имущества в Росреестр?

27 ноября 2015

Прежде всего отметим, что надлежащее исполнение является одним из обстоятельств, с которыми закон связывает момент прекращения обязательств (п. 1 ст. 408 ГК РФ). Следовательно, если обязательства сторон по договору полностью исполнены обеими сторонами, то этот договор является прекращенным. Внести в такой договор какие-либо изменения невозможно (смотрите, например, п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 N 21, постановления ФАС Поволжского округа от 03.11.2009 N А65-21574/2008, ФАС Западно-Сибирского округа от 09.10.2009 N Ф04-5979/2009; ФАС Восточно-Сибирского округа от 29.07.2008 N А19-13774/07-Ф02-3531/2008; ФАС Северо-Западного округа от 03.06.2002 N А56-35091/01). Однако в рассматриваемой ситуации обязательство по оплате покупателем стоимости имущества не исполнено. Это свидетельствует о том, что обязательства из договора купли-продажи не прекращены надлежащим исполнением. Поэтому по соглашению сторон соответствующие условия договора могут быть изменены.
Закон устанавливает, что сделки подлежат государственной регистрации только в случаях, предусмотренных законом (п. 1 ст. 164 ГК РФ). Сделки, предусматривающие изменение условий зарегистрированной сделки, подлежат государственной регистрации в силу п. 2 ст. 164 ГК РФ (смотрите также п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59, п. 50 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 26.03.2009 N 5/29).
Однако требования о государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка закон не устанавливает. Соглашение, которым стороны вносят изменения в ранее заключенный договор продажи такой недвижимости, следовательно, также не подлежит государственной регистрации. Кроме того, соглашение, предусматривающее внесение таких изменений, само по себе не влияет на содержание сведений о правах, описанных в государственном реестре*(1).
Таким образом, ни договор купли-продажи указанного в вопросе недвижимого имущества, ни соглашение об изменении его условий не подлежат государственной регистрации. В случае заключения первого регистрируется лишь переход права собственности к покупателю (п. 1 ст. 551 ГК РФ), а не договор, являющийся основанием для такого перехода. А для заключения второго сторонам достаточно достичь согласия по содержанию вносимых в договор изменений. Соглашение, предусматривающее внесение таких изменений, будет считаться заключенным с момента получения лицом, направившим предложение о его заключении, согласия другой стороны о принятии этого предложения (п. 1 ст. 433 ГК РФ). 

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
кандидат юридических наук Широков Сергей https://www.garant.ru/consult/...»

Относительно внесение изменений в исполненный договор приведу выдержку с сайта Росреестра www.frskuban.ru/index.p...

«В силу п.1 ст.408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство. На основании п.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Из системного толкования приведенных норм следует, что в случае исполнения обязательств по договору (например, по договору купли-продажи продавцом имущество (товар) передано; покупателем это имущество (товар) принято и определенная договором денежная сумма (цена) уплачена), договор считается исполненным, а обязательства, возникшие из данного договора, прекращаются.

Так, п.1 ст.453 ГК РФ установлены последствия изменения договора:                       сохранение обязательств сторон договора в измененном виде. Однако, в случае исполнения договора, обязательства, возникшие из него,  в силу приведенных выше норм уже прекращены.

Таким образом, внесение изменений в исполненный договор дополнительным соглашением, подписанным после исполнения основного договора, либо изменение исполненного договора иным способом, противоречит нормам, установленным ГК РФ.Данная позиция Управления подтверждается правоприменительной практикой: решение арбитражного суда Краснодарского края по делу                     №А32-10641/2011 

Поскольку внести изменения в исполненный договор нельзя, да у Вас и не получится, т.к. есть спор и Покупатель против

покупатель теперь требует вернуть сумму оплаченную выше цены договора

Виктор

Поэтому здесь крайне сложно руководствоваться ст.450 ГК РФ, продавцу необходимо ссылаться именно на ст.431 ГК РФ 

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Необходимо доказать цену исполненного договора в 5 млн. рублей., таким доказательством будет являться расписка.

Покупателю необходимо пояснить, что его действия могут быть квалифицированы по ст.163 УК РФ как вымогательствоhttp://www.consultant.ru/docum...

С уважением, Алина Пучко.

По Вашему вопросу также есть интересный Обзор судебной практики по спорным вопросам при заключении, исполнении и расторжении договоров купли-продажи недвижимости http://docs.cntd.ru/document/4... В нем много полезных ссылок... https://zen.yandex.ru/media/le...

Доброе утро Виктор.

Во первых я солидарен с коллегами, которые считаю, что внести изменения в исполненный договор нельзя. Если, стороны исполнили договор, а именно покупатель оплатил денежные средства, а продавец передал квартиру по передаточному акту и переход права собственности в ЕГРН зарегистрирован, то никакого дополнительного соглашения стороны подписать не могут, так как обязательства из договора прекратились надлежащим исполнением.

Согласно п.1 ст.408 ГК РФ Надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Мне немного непонятно, на каком основании Покупатель требует вернуть        4 000 000 руб. Он считает, что это неосновательное обогащение?

Полагаю в суде у него шансов на получение денег почти нет. Суд, при наличии расписки о получении денег за квартиру в размере 5 000 000 руб может признать, что сделка  на 1 000 000 руб. является притворной, прикрывающей сделку на 5 000 000 руб. То есть признать, что между сторонами на самом деле совершена сделка на 5 000 000 руб.  Последствием недействительности притворной сделки является применение правил о сделке, которую стороны имели в виду, исходя из действительной воли сторон.

Согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ  Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Но это не очень хороший для Вас исход, так как в этом случае, если решение суда попадет в налоговую, Вам насчитают НДФЛ  с 4 000 000 руб.

Так что постарайтесь решить дело не доводя до судебного спора. Денег конечно покупатель назад не получит, но Вы можете попасть на расходы, которые я указал выше.

Удачи